Офисная недостаточность

Офисная недостаточность
Александр Потапов
29.01.07

Тенденция. Рост арендных ставок и сокращение предложения в пределах Садового кольца заставляют компании подыскивать себе место под офис или торговый центр на окраинах столицы и за МКАД.

Прошедший год стал рекордным по росту цен не только на жилье, но и на торгово-офисные помещения.

По данным УК «Масштаб», стоимость аренды офисов класса А возросла на 20–30%, класса В – на 15–20%. «Стоимость аренды квадратного метра в лучших зданиях в центре достигла уровня $900–1100. В среднем снять офис класса А можно за $600–750 за квадратный метр, класса В – за $460–580, а класса С – за $330–450», – отмечает руководитель проекта департамента девелопмента УК «Масштаб» Ирина Драко. При этом в 2006 году в эксплуатацию было введено на 40% больше офисных площадей, чем годом ранее, – общий объем составил 5,4 млн кв. метров. Правда, по оценке вице-президента компании Blackwood Михаила Геца, рост был более скромным: за год около 6–8%. Неудивительно, что новые офисные и торговые центры большинство девелоперов стараются не продавать, а получать с них рентный доход. На продажу выставляется всего 20–25% коммерческой недвижимости.

Стоимость офисов и бизнес-центров, подсчитали аналитики компании Welhome, за последний год выросла еще больше, чем увеличились арендные ставки, – на 60–65%. «Нынешний рынок – это рынок продавца, диктующего цены. Арендодатели бизнес-центров класса А впервые устраивали конкурсы на заполнение вакантных площадей, выбирая надежных арендаторов, готовых платить максимальную ставку. При этом ряд собственников выставляли неадекватные цены на свои объекты, и покупатели в связи с отсутствием альтернатив все равно подписывали контракты», – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Welhome Александр Брылов. Согласны с ним и в компании «Промсвязьнедвижимость»: «На рынке дефицит качественных офисных площадей, поэтому любые проекты находят потребителя». Аналогичная ситуация и на рынке торговых центров, где арендные ставки поднялись за год на 15–20%.

От квартир к офисам. Если к концу года цены на жилье все же остановили свой «забег», то в сегменте коммерческой недвижимости стагнации никто не ждет. Именно это стало одной из причин активности новых игроков, которые ранее не обращали внимания на данный сектор. Вышли на этот рынок такие застройщики, как СУ-155, МИАН и «Пересвет-инвест». ГК «ПИК», которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. «Капитал-груп», Mirax Group, КРТ, «Новая Площадь», «Дон-строй» уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но и они в 2006 году увеличили свое присутствие на этом рынке.

«Рентабельность проектов по строительству жилья, к примеру бизнес-класса, ниже, чем возведения современных деловых комплексов. Так, средние показатели рентабельности для строительства офисов составляют порядка 27–30%, в то время как в жилищном строительстве – около 23–25%», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Как отмечают аналитики, накопленный за последние годы «жирок» строители, работающие на рынке жилой недвижимости, вкладывают в коммерческую застройку. «На рынке жилья вложенные деньги достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей получаешь не такие быстрые деньги, но, с другой стороны, арендные ставки тоже растут и прибыль постоянная. Многие компании выбирают определенный баланс, имея в своем портфеле проекты в разных сегментах», – объясняет заместитель гендиректора компании «ОПИН» Александр Карцев. По словам гендиректора компании «Финэкспертиза. Консалтинг» Дмитрия Шустерняка, коммерческая недвижимость действительно становится более привлекательной для девелоперов, чем жилая: «Это обусловлено большей предсказуемостью поведения потребителей, меньшим уровнем риска. В то время как цены на жилье достигли пика покупательской платежеспособности, на рынке коммерческой недвижимости этого пока не наблюдается, потенциал для роста еще не исчерпан».

Дефицит участков и трудности процедур согласования при строительстве жилья – еще одно веское основание для более активного внимания застройщиков к офисам и торговым центрам. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty Елены Жильской, получить площадку под постройку бизнес-центра или торгового комплекса для девелопера гораздо проще, чем под возведение жилого массива.

«Кроме того, многие игроки хотят получать постоянный, стабильный доход в долгосрочной перспективе. А его можно добиться в основном при строительстве и при дальнейшем управлении офисными и торговыми помещениями», – утверждает гендиректор компании «МТ Девелопмент» Александр Тимофеев. Рост цен на жилье в прошлом году обеспечил строителям сверхприбыли, в условиях дефицита земельных участков они разумно решили диверсифицировать бизнес, инвестируя в коммерческую недвижимость.

Мест нет. Несмотря на появление новых застройщиков, по мнению участников рынка, дисбаланс спроса и предложения сохранится еще в течение 3–4 лет. «Он постепенно будет сокращаться, но все равно останется очень значительным. В 2009–2010 годах предполагается запуск «Москва-Сити», этот проект подкорректирует предложение и в некоторой степени удовлетворит спрос», – считает Александр Карцев. Согласен с ним и вице-президент RIGroup Павел Лебедев: «Доля вакантных офисных площадей по-прежнему мала. Их поглощение идет более высокими темпами, чем их строительство». Как считает директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «Стройинком-К» Румен Калчев, медленное насыщение рынка новыми объектами связано с длительным технологическим циклом реализации крупных проектов, большее число которых сегодня находится в стадии строительства.

Рост стоимости проектов в центре столицы и неизбежное сокращение свободных площадей приведет к уже сегодня заметной тенденции – увеличению объема офисных и торговых площадей за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД. Ранее эти участки были не слишком востребованы. «Если число посетителей бэк-офиса компании невелико, выгоднее будет купить или арендовать просторное помещение за пределами МКАД. Можно ожидать, что спрос на офисные комплексы в ближнем Подмосковье будет устойчиво возрастать, – говорит Дмитрий Шустерняк. – Многие крупные компании, как, например, «Евросеть», уже планируют подобные переезды. В то же время фронт-офисы, конечно же, будут оставаться в центральных и деловых районах города – это вопрос престижа». Подтверждают эту тенденцию и исследования других участников рынка. «Главные преимущества аренды офиса в Подмосковье: низкая ставка, наличие полного перечня как внутренней, так и внешней инфраструктуры, низкий уровень загруженности основных транспортных артерий, высокое соотношение парковочных мест к арендуемой площади объекта», – комментирует Павел Лебедев.

Правда, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Сергей Лобкарев уверяет: «Переезд офисов за город пока не стал ярко выраженной тенденцией, а объемы строительства офисных помещений за пределами МКАД пока еще незначительны». Несмотря на то, что уже сегодня немало потенциальных арендаторов, желающих разместить свои офисы ближе к кольцу, лишь с развитием загородной инфраструктуры в целом можно будет говорить о востребованности подмосковной коммерческой недвижимости. «Сама концепция подобных объектов достаточно нова. У девелоперов существует определенное недоверие к подобным проектам. Хотя, как показывает практика, реализация некоторых из них, например офисного центра в «Мякининской пойме», происходила еще на этапе котлована», – говорит Александр Брылов. По мнению Ирины Драко, популярность Подмосковья будет расти и вследствие того, что здесь есть возможность реализации многофункциональных комплексов, включающих в себя офисную, торговую, развлекательную, гостиничную и складскую составляющие. Тенденция к децентрализации будет развиваться с каждым годом: более бюджетные и удобные варианты многие компании стремятся найти уже сегодня. Для них арендные ставки в офисах, расположенных в центре столицы, неприемлемы в отличие от адекватных предложений ($300–700 за квадратный метр в год) в комплексах, строящихся на месте бывших заводов и фабрик за ТТК и МКАД.

ДЕФИЦИТ: Бездомный малый бизнес

Небольшим компаниям очень трудно найти место под офис, поскольку арендодатели и продавцы прежде всего делают ставку на крупный бизнес.

Несмотря на высокий спрос на небольшие помещения – до 300 кв. метров, комплексы, построенные за последние годы, главным образом ориентированы на крупных клиентов, планирующих арендовать офисы площадью 2–3 тыс. кв. метров. «На крупных арендаторов рассчитана и маркетинговая политика собственников: предложение долгосрочных договоров, гибкий график арендных ставок, стратегия предоставления арендных каникул. Инвесторам выгоднее реализовывать проекты, рассчитанные на большие компании и долговременные контракты», – считают в компании NAI Global. Дефицит предложения вынуждает мелких арендаторов обращать внимание на альтернативные варианты: к примеру, площади, расположенные на первых этажах жилых домов, помещения в административных и многофункциональных зданиях. Офис на первом этаже жилого дома арендовать, как правило, значительно дешевле, чем площадь в бизнес-центре, расположенном в том же районе, – разница составит от $100 до $300 за квадратный метр.