Ипотека: "распродажа" закончилась
Так случилось, что мы с вами явились свидетелями первых шагов, которые делала в нашей стране ипотека, видели расцвет и "распродажу" ипотечных продуктов, когда банки готовы были прокредитовать практически любого желающего, а также стали участниками и свидетелями ее стремительного падения в период экономического кризиса.
Сегодня ипотечные программы возвращаются на "прилавки" банков. Причин этому несколько: и улучшающаяся ситуация с ликвидностью, и меры государства по укреплению стабильности банковской системы, и отдельные решения по ипотечным продуктам (как разрешение использовать средства материнского капитала в ипотечных сделках). Многие эксперты сходятся во мнении, что сегодняшние ипотечные программы стали более взвешенными по критерию "риск — доходность" для банков. Что готовы предложить банки сегодня для улучшения жилищных условий?
Еще раз о главном
Начнем с того, что еще раз разграничим понятия ипотечного кредита и других заемных программ с участием недвижимости. Так случилось, что в нашей стране под ипотекой долгое время понимали любой кредит на покупку недвижимости. На самом деле по определению ипотечный кредит предполагает, что именно приобретаемая на заемные средства квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита. И хотя клиент становится собственником квартиры, банк имеет право в случае невыполнения условий ипотечного договора продать квартиру и вернуть свои деньги.
Другие виды кредитов на покупку жилья (когда залогом выступает уже имеющаяся в собственности квартира или поручители) могут быть названы целевыми на покупку жилья или просто кредитами на приобретение недвижимости, однако они не подпадают под действие ФЗ №119 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Тем не менее подобные (не ипотечные) виды кредитов могут стать хорошим (и, возможно, единственным) решением для тех заемщиков, которые не могут рассчитывать на получение ипотечного кредита. В сегодняшних условиях "новой" ипотеки банки более взвешенно относятся как к оценке потенциальных заемщиков, так и к самим программам.
Посторонним вход запрещен
Не каждый, кто желает улучшить жилищные условия, может рассчитывать на получение ипотечного кредита. На практике основных определяющих фактора два — это наличие стартового капитала и уровень заработка кредитополучателя. Логично, что если у заемщика уже имеется недвижимость и он желает расширить жилплощадь, а также если своего жилья нет, но в наличии существенные накопления, он может с большей долей вероятности рассчитывать на одобрение кредитной заявки, нежели клиент, не имеющий ни жилья, ни первоначальных сбережений. Честно говоря, в сегодняшних условиях подобные "исходные данные" практически не позволяют рассчитывать на ипотечную квартиру.
Изучив предложения банков на рынке Новосибирска, можно сделать вывод о том, что первоначальный взнос (иными словами, имеющиеся сбережения) должен составлять минимум 10% от стоимости приобретаемой квартиры, хотя в большинстве случаев банки требуют 20-30%. Чаще всего минимальный первоначальный взнос обременяется другими обязательными условиями для заемщика (к примеру, дополнительным страхованием от невыполнения обязательств).
Что касается уровня доходов, то чем больше средств остается у клиента после уплаты ежемесячных кредитных обязательств, тем выше вероятность получения кредита в целом и большей суммы в частности (даже в случае одобрения кредита банк может существенно ограничить выдаваемую сумму, что поставит под сомнение возможность покупки выбранной квартиры). Многие банки учитывают совокупный доход супругов или даже других родственников (к примеру, родителей). Также вероятность увеличения получаемой суммы возрастает при наличии созаемщиков. Однако оборотной стороной является наличие у потенциального заемщика иждивенцев. К примеру, воспитание маленького ребенка или уход за недееспособным родственником существенно увеличивает ваши ежемесячные расходы, следовательно, уменьшается сумма вероятного кредита.
Поэтому перед обращением в банк и началом длительной процедуры сбора необходимых документов имеет смысл реально оценить свое финансовое положение и возможности выплат в будущем.
Мечты о новостройке
Ипотечные программы предполагают покупку жилья на вторичном рынке либо на рынке строящегося жилья. Сегодня ситуация такова, что программы банков в основном рассчитаны на покупку вторичной недвижимости. "На рынке ипотеки в нашей стране сегодня работает 21 банк, тогда как только шесть из них выдают кредиты на квартиры в новостройках", — отметила председатель комитета Государственной думы по финансовому рынку Лиана Пепеляева.
Программы кредитования покупки жилья в новостройках существуют, однако, как правило, они предполагают покупку квартиры в конкретном доме у конкретного застройщика. Объяснение подобным требованиям вполне логично и связано с тем, что до момента регистрации права собственности на строящуюся квартиру объекта залога как такового не существует, следовательно, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств банк рискует не вернуть кредит. Поэтому кредиты выдаются только на объекты аккредитованных застройщиков (признаемся, список подобных объектов сегодня небольшой, поэтому, прежде чем выбирать квартиру в новостройке, изучите перечень аккредитованных в выбранном банке застройщиков). Подобная информация есть на сайте любого банка. Бывает так, что банк сразу обозначает один или несколько конкретных объектов, покупку квартир в которых он кредитует. Если присмотреться, подобные существенные ограничения заемщику только на руку, ведь уменьшается риск приобрести квартиру в долгострое.
Следует отметить, что процентные ставки по кредитным программам на покупку квартиры в новостройке несколько выше (на 0,5-2,5 процентных пункта в банках нашего города) аналогичных по условиям программ кредитования "вторички". Кроме того, в подобных программах первоначальный внос, как правило, не опускается ниже 20-30%.
Такие разные ставки
Те, кто уже занимался изучением предложения ипотечных программ, знают, что единой ставки по кредитным продуктам даже в одном банке попросту не существует. Величина эта слишком сильно зависит от прочих условий кредитования. Мы уже обозначили зависимость от "первичности" или "вторичности" приобретаемой квартиры. Также влияние на ее величину оказывает срок кредитования (чем короче, тем ставка ниже), величина первоначального взноса (чем больше собственных денег у заемщика, тем дешевле ему обойдется кредит), способ подтверждения доходов (справка по форме 2-НДФЛ удешевит кредит, тогда как форма банка подтолкнет ставку вверх).
Вывод из вышесказанного один: нельзя сравнивать предложения банков, опираясь только на процентную ставку. Правильным будет сравнивать аналогичные по прочим условиям программы.
Сегодня в Новосибирске ставки по рублевым кредитам на вторичном рынке жилья варьируются от 9,47% до 15%, тогда как рублевая "первичка" обойдется в 12,99-19% годовых. По мнению Лианы Пепеляевой, "снижение процентной ставки явилось положительным трендом последних месяцев на рынке ипотечного кредитования. Руководством страны была поставлена задача снизить ипотечную ставку до 6%. Когда в прошлом году об том начали говорить, в это многие просто не верили. Но теперь очевидно, что в перспективе нескольких лет мы можем подойти к этой ставке".
Важные мелочи
Ипотечная сделка — трудоемкий и затратный процесс. Помимо последующих выплат по кредиту, заемщик несет и другие обязательные расходы. Правда, некоторые из них единовременные (к примеру, комиссия банка за выдачу кредита, которая может отсутствовать, а может достигать величины в 1,5% от суммы кредита. Или оплата услуг оценочной компании, ведь банк выдает недостающий после первоначального взноса процент суммы кредита от оценочной стоимости квартиры, а не от величины, обозначенной продавцом). Другие расходы — страховка жизни заемщика и риска утраты имущества — носят долговременный характер и уплачиваются на протяжении всего срока выплаты кредита. Сегодня есть программы, которые не вменяют в обязанность заемщику страхование жизни и имущества, однако подобные "поблажки" отражаются на процентной ставке по кредиту, увеличивая ее на 0,5-1 процентных пункта.
Не стоит забывать и про условия досрочного погашения кредита. В некоторых банках существует мораторий на досрочное погашение кредита (к примеру, в течение 3, 6 или 12 месяцев с момента подписания кредитного договора заемщик не имеет права гасить кредит). Некоторые банки заменяют мораторий штрафом за досрочное гашение кредита (что, по сути, одно и то же).
В качестве заключения можно сделать вывод о том, что ипотечные продукты постепенно возвращаются в кредитные портфели банков Новосибирска, однако условия таких программ несколько отличаются от докризисных: банки стаи более взвешенно подходить к оценке платежеспособности заемщиков, а также к выбору объекта кредитования. С этим согласен начальник отдела маркетинга ОАО "Инвестиционный городской банк" Андрей Чайкин, который считает, что "ипотечное кредитование будет развиваться, но до докризисного уровня мы дойдем еще не скоро, поскольку среди целевой аудитории сегодня очень мало интересных банкам заемщиков. Однако постепенно банки будут вынуждены подходить к заемщикам более лояльно, будут снижаться ставки и величина первоначального взноса".
Поэтому потенциальному кредитополучателю следует быть готовым к тому, что не только он будет выбирать наиболее интересный с точки зрения условий кредитования банк, но и финансовый институт со своей стороны станет более детально рассматривать его как потенциального клиента. "Распродажа" ипотеки, скорее всего, на долгое время осталась в прошлом, хотя тенденция поступательного снижения ставок по таким кредитным программам имеет все основания для продолжения.
Источник: www.credits.ru
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.