Ипотека. Как много в этом слове…

Кризис, стал злободневной темой дня. О нем говорят все и домохозяйки, и банкиры. А с чего же все началось? А началом мировому финансовому кризису послужил ипотечный кризис в США. Не будет затрагивать основные аспекты проблем у американцев, а поговорим лучше о том, что происходит в России.

История российского рынка ипотеки насчитывает не более семи лет. Если вспомнить, то в начале года оформить ипотечный кредит можно было под  разумную ставку: 10-11% годовых в долларах и 11-13% в рублях. Однако в сентябре банки полностью изменили стратегию. Испытывая проблемы с ликвидностью, они были вынуждены пересмотреть требования к заемщикам по всем параметрам: увеличили процентные ставки, отменили программы без первоначального взноса и на кредитование строящегося жилья, ужесточили оценку платежеспособности заемщиков. Это объясняется тем, что российские банки вынуждены держать значительные ипотечные активы на балансе, эта существенная нагрузка на капитал вынуждает банки ограничивать объемы долгосрочного кредитования и, как следствие, уходить с ипотечного рынка.

За последние месяцы ставки по ипотечным кредитам выросли на 3-5%. Сегодня даже заемщику трудно найти предложения по кредиту ниже 14% годовых в долларах и 16-17% в рублях, и ведь это еще не все - при оформлении кредита заемщику нужно иметь не менее 30% от стоимости жилья на руках. Сложившаяся ситуация по предлагаемым условиям ипотека вернулась к истокам — к уровню 2004 года. И поскольку пока улучшений в этой сфере не наблюдается, скорее всего, она постепенно будет приближаться к уровню 2002 года. Но единственное абсолютно точно, ждать возвращения к докризисным условиям явно не стоит. Новых программ тоже не ожидается. Однако не исключено, что банки будут вводить немецко-американскую модель ипотечного кредитования, которую планирует запустить в новом году, но как показала уже практически история, существует опасность краха такой системы. При этом банкиры не отрицают, что объемы ипотечного кредитования будут сокращаться. В связи с этим произойдет переориентация рынка: выдавать ипотеку смогут только крупные игроки, которых, как предполагается, будет не больше десяти. На рынке останутся только крупные игроки, в основном государственные банки, которые обладают  длинными  ресурсами и вынуждены поддерживать объемы выдач кредитов в рамках реализации государственной задачи по развитию и поддержанию ипотеки. Остальные банки станут выдавать ипотеку, если только будут четко определены объемы и процедуры АИЖК в части рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

При этом, как утверждают эксперты, многое зависит от позиции государства. При невмешательстве властей в систему ипотечного кредитования доступность ипотеки может значительно сократиться — с текущих 20% до 4%. Фактор недоступности ипотеки для многих потенциальных заемщиков оказывает значительное влияние и на рынок недвижимости. Купить жилье за наличные деньги могут не многие, а невозможность занять необходимую сумму в банке снижает спрос на недвижимость.

Отсутствие покупателей на рынке недвижимости может изменить ситуацию и со строящимся жильем. Сейчас цены на строящееся и готовое жилье в Москве практически сравнялись. Однако отсутствие спроса на новостройки из-за рисков долгостроя и переориентация покупателей на рынок готового жилья могут изменить эти пропорции. Тем более что, по прогнозам, в 2009 году готовое жилье будет предпочитаться строящемуся. К этому добавляются и финансовые проблемы застройщиков, которые вынуждены привлекать значительные денежные ресурсы, чтобы погасить собственные обязательства.

Как мы уже не однократно говорили о массовых увольнениях рабочих в связи с кризисом, что же ждет людей взявших ипотечный кредит, а последствии потерявших работу? Об этом задумалось и правительство, приняв решение о предоставлении в 2009 году отсрочки платежей по ипотечным кредитам для заемщиков, оставшихся из-за кризиса без работы или лишившихся значительной части доходов. На эти цели государство выделит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дополнительно 200 млрд. руб. Однако эта спасительная мера поможет не всем в ней нуждающимся. Помощь будет предоставляться только после документального подтверждения резкого падения доходов, что проблематично не только для получателей серых зарплат, но и для прочих ипотечников. Премьер Владимир Путин провел совещание, на котором в числе антикризисных мер обсуждалась возможность предоставления в 2009 году отсрочки по уплате ипотечных кредитов для заемщиков, ставших жертвами финансового кризиса. Некоторые банки стали принимать в одностороннем порядке решение об увеличении процентов по уже предоставленным кредитам, в то же время в связи с девальвацией национальной валюты значительно возросли месячные выплаты по ипотечным кредитам, взятым в долларах. Чтобы избежать крушения системы ипотечного кредитования, Путин предложил банкирам помощь государства в реструктуризации ипотечных платежей 2009 года, дополнительно выделив АИЖК 200 млрд. руб. По его словам, фактически заемщики, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, получат годичную отсрочку выплат как по основному долгу, так и по процентам по кредиту. Для поддержки ликвидности банкам дадут возможность рефинансировать в ЦБ ипотечные кредиты под гарантию АИЖК, что, по оценке Путина, добавит в экономику до 400–500 млрд. руб. Премьер сообщил, что АИЖК начнет выкупать у банков ипотечные кредиты, помогая им остаться на плаву. Еще одна мера помощи – разрешение использовать с 1 января 2009 года так называемый материнский капитал на погашение долгов по ипотеке.

Эксперты считают, что решения, принятые правительством по спасению ипотечной системы в стране, актуальны, вместе с тем есть опасения, что разработка необходимых документов затянется. Кроме того, непонятно, что делать тем заемщикам, кто получал кредит под "серую зарплату" под справку о доходах "по форме банка". Вряд ли предприятие с охотностью даст им справку для предоставления в госорганы о том, что их серый доход сократился, да еще и с обоснованием причин. Попадание такой справки в налоговую инспекцию или прокуратуру грозит предприятию как минимум затяжными проверками и доначислениями неуплаченных с серых зарплат налогов, а то и полноценным уголовным преследованием.

Источник: www.credits.ru