10 вопросов об ипотеке

Что делать, если не можешь погасить ипотечный кредит?

Самое важное – не затягивать с уведомлением банка о том, что вы больше не можете выплачивать кредит. Банк не заинтересован в том, чтобы получить на баланс квартиру, которую ему придется продавать. Недвижимость – это не бизнес банка. Ему важно сохранить вас как клиента. Поэтому банк будет стараться предложить вам условия и варианты, которые позволят вам и дальше выплачивать кредит (это может быть увеличение срока кредитования за счет уменьшения выплат, или другие программы реструктуризации кредита). Если вы исправно платили по кредиту, то банк пойдет вам на встречу. Поэтому не затягивайте с уведомлением банка. С просроченными платежами вам будет сложнее решить проблему. Кроме того, продать квартиру из-под залога при просроченных платежах по кредиту сложно.

Я зарабатываю 40 тыс. рублей в месяц. На какую сумму кредита я могу рассчитывать?

Если в семье два человека, каждый из которых зарабатывает по 40 тысяч рублей в месяц, то можно получить кредит и до 2 млн. Если у одного 40 тыс. руб. в месяц, то сумма кредита составит 1,5 млн. А если доход - 30 тысяч рублей в месяц, то сумма будет в районе 1 млн. руб.

Есть ли возможность как-то увеличить сумму кредита?

Да, такие способы есть. Вы можете:

1. 
   
2. 
   
   прибегнуть к долларовому кредиту (по ним меньше процентные ставки, соответственно, рассчитываемая сумма кредита будет больше),
   
   
3. 
   
   больше заплатить первоначальный взнос,
   
   
4. 
   
   попытаться получить разрешение по Федеральной программе ипотечного кредитования (с минимальной процентной ставкой в рублях - в районе 10% в год). Главное условие - чтобы не было недвижимой собственности в Санкт-Петербурге. Также там есть условие обязательного первоначального взноса в размере 30%;
   
   
5. 
   
   привлечь созаемщика, который вместе с заемщиком будет отвечать перед кредитором за погашение задолженности.

Что из себя представляет идеальный заемщик для банка?

Идеальный заемщик как понятие включает в себя несколько характеристик:

1. 
   
2. 
   
   зарабатывает 30-40 тыс. руб. в месяц,
   
   
3. 
   
   стаж на одном месте работы минимум 6 месяцев,
   
   
4. 
   
   наемный рабочий,
   
   
5. 
   
   возраст 25-45 лет,
   
   
6. 
   
   отсутствие детей (в некоторых банках наличие детей влияет на сумму выплат, из которых вычитают на содержание ребенка 4-5 тысяч руб.),
   
   
7. 
   
   лучше иногородний (потому что больше стимулов на оплату своего жилья),
   
   
8. 
   
   желательно "белая" зарплата (проще идет рассмотрение документов).

Говорят, что сейчас практически не выдают ипотечные кредиты. Это так?

Конечно, нет. Действительно, после кризиса большинство банков еще не открыло программу кредитования первичного рынка жилья. Но есть банки, которые уже открыли такую программу или даже не закрывали ее. Например, Сбербанк, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург. Выбрав банк и сравнив соотношение цена-качество, покупатель может сделать выбор как в в пользу банка, так и в пользу первичного или вторичного рынка жилья.

Покупать в ипотеку строящееся жилье страшно, потому что сейчас очень много обманутых дольщиков. Как выбрать надежную компанию-застройщика?

Для начала посмотрите информацию о компании в интернете: последние новости (возможно, будут упомянуты финансовые проблемы), перечень завершенных проектов (уже их наличие положительно характеризует компанию), информацию о незавершенных объектах, отзывы клиентов (конечно, не на сайте компании, где их мониторят специалисты, а на сторонних форумах).

Наибольшей гарантией для дольщика является участие банка в финансировании строительства.

Например, Сбербанк широко применяет схему проектного финансирования целевого фондирования на строительство объектов. Под строительство этих объектов Сбербанк выдает кредитную линию, которая частями под определенный процент выдается по мере этапа завершения работ на стройке. В то же время банк аккумулирует платежи дольщика в том случае, если они не одномоментные. Получается, что банк выдает деньги строителям и аккумулирует финансовые средства покупателей. Это наиболее безопасная схема.

Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредитам?

В среднем соотношение дохода и платы по кредиту составляет в среднем 40-45% от совокупного дохода. Чем больше срок кредита, тем меньше платеж. В  среднем люди берут кредиты на 10-15 лет.

Рассмотрим примеры, когда семья берет кредит 1,5 миллиона рублей на 10, 15, 20 или 25 лет с годовой ставкой 13%. Если семья с доходом 42 тысячи рублей берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составит 17 тысяч рублей. Переплата – 3,6 миллиона рублей. Если семья с доходом 56 тысяч берет кредит на 15 лет, то ежемесячный платеж составит примерно 22 400 рублей. Переплата – 1,2 млн руб. Если семья с доходом 47 тысяч берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составит примерно 19 тыс. руб. Переплата – 1,9 млн руб. Если же семья с доходом 44 тыс. руб. кредит на 25 лет, то ежемесячный платеж составит примерно 17 500 руб. Переплата – 2,7 миллиона рублей.

Какие платежи нужно будет вносить в процессе получения кредита?

Ежемесячные выплаты определены и прописаны в кредитном договоре. На самой сделке по выдаче кредита есть расходы, которые заемщик знает заранее, и они составляют примерно 2% от суммы кредита. Это деньги за выдачу кредита, страховка, нотариальное   сопровождение, сейфовое хранение и т.д. К этим платежам раз в год заемщик платит страховку на остаток ссудной задолженности баку 0,8-2% от суммы кредита.

Как долго оформляется кредит?

Оформление может занять 1-1,5 месяца с учетом времени поиска объекта. Срок разрешения кредита (это то время, за которое человек может взять кредит) обычно действует 3-4 месяца. Если заемщик в этот период не успевает найти объект, то разрешение продлевается.

В последнее время часто видим рекламу, что застройщики предлагают продать новую квартиру, взяв старую в зачет. Насколько это выгодно покупателю?

Если застройщик берет в зачет стоимости старую квартиру у покупателя, то эта квартира все равно идет с дисконтом 10-15% от той стоимости, по которой он мог продать ее на рынке. Безусловно, беспроцентная рассрочка выгоднее ипотечного кредита. Но нужно понимать, хватить ли дохода заемщика на оплату рассрочки на тот срок, на который ее дали. Не выплатив полностью рассрочку на квартиру, покупатель не получит на нее документы. Поэтому каждый конкретный случай требует обсчета и принятия решения по результатам.