Создана возможность кредитования для покупки объектов коммерческой недвижимости

В качестве антикризисной меры, призванной оживить рынок кредитования и рынок недвижимости, 1 августа 2009 года Государственная Дума приняла поправки к закону об ипотеке, дополнив его рядом новых положений

Большой резонанс и практическую ценность имели изменения в законодательстве, сокращающие сроки погашения записи о залоге, а также дающие сторонам ипотечного договора возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Другое принципиальное новшество закона заключается в том, что объекты коммерческой недвижимости (здание, сооружение или нежилое помещение, а также земельный участок, на котором они находятся) приобретенные с использованием кредитов или займов, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на эти объекты недвижимости. Еще несколько лет назад, на растущем рынке такие поправки были бы приняты с энтузиазмом. Однако в нынешних экономических условиях – при высокой стоимости заемных средств, низкой ликвидности объектов недвижимости, которые могли бы стать залоговым обеспечением, а также при наличии высоких рисков невозврата кредита в условиях стагнирующей экономики, рынок практически не заметил новшества.

В Государственную Думу и ранее неоднократно вносились аналогичные поправки. Но у законодателя дошла очередь до разрешения этой проблемы только сейчас, через 11 лет после появления закона "Об ипотеке". Для того чтобы оценить значение этого документа, необходимо немного углубиться в историю вопроса.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят 16 июля 1998 года, перед самым кризисом, заменив и конкретизировав нормы ранее действовавшего закона "О залоге" от 29 мая 1992 года, а также положения статей Гражданского кодекса РФ о залоге. Основной целью законодателей на тот момент было создание условий для самостоятельного решения гражданами жилищных проблем с использованием банковских ипотечных кредитов. Что же касается коммерческой недвижимости, то для развития бизнеса в то время более важным считалась возможность привлечения предпринимателями кредитов, в том числе под залог имеющейся недвижимости. Поэтому в части залога нежилых помещений акцент был сделан на взаимоотношения банка и заемщика, предоставляющего недвижимость в виде обеспечения обязательства по возврату кредита.

С поставленными задачами закон справился в полной мере. Именно ипотека жилья в последние годы была локомотивом развития рынка недвижимости в целом. Развитию кредитования под залог жилья способствовали в первую очередь положения ст. 77 закона "Об ипотеке", говорящей об автоматическом возникновении залога на квартиры (без заключения отдельного договора ипотеки), приобретаемые на кредитные средства. Для этого достаточно было в договоре купли-продажи сделать ссылку на источник денежных средств для такой покупки. Это существенным образом упростило порядок оформления подобных сделок, а главное, снизило риски кредитных организаций.

Для сравнения, чтобы получить кредит на покупку нежилых помещений, приходилось сначала купить понравившийся объект за счет собственных средств. И только затем, зарегистрировав право собственности, предприниматель получал возможность передать купленную недвижимость в залог банку в обеспечение кредитных обязательств. Таким образом, вместо того, чтобы оперативно получить денежные средства на предстоящую покупку, покупатель был вынужден либо находить собственные средства для первого этапа сделки, либо привлекать средства по повышенным ставкам (как кредит, не обеспеченный залогом), либо передавать в качестве обеспечения иные активы, или обеспечивать возврат кредита выставлением поручительства партнеров по бизнесу.

Банки, работающие на рынке ипотеки коммерческой недвижимости, помимо решения задач по проверке кредитоспособности и добросовестности заемщика, определению реальной рыночной стоимости и ликвидности закладываемого объекта, вынуждены были разрабатывать схему кредитования, снижающую риски необеспеченности выданных средств.

Например, одна из распространенных на рынке схем кредитования предпринимателей на покупку недвижимости, была следующая:

Когда объект для покупки был найден, покупатель и представитель банка убеждали продавца, что для совершения сделки по ипотечной схеме сначала требуется заложить недвижимость в обеспечение будущего кредита покупателя. То есть продавцу фактически предлагалось выступить поручителем. В результате продавец, получивший от покупателя в лучшем случае лишь предоплату по предварительному договору, подписывал договор ипотеки и после регистрации этого договора (примерно через месяц), получал свой же объект, но уже обремененный залогом. Сам кредит в это время оставался на счете покупателя. О том, что будет в случае недобросовестности или отказа покупателя от сделки стороны предпочитали не думать.

Далее происходило подписание договора купли-продажи заложенного объекта с согласия банка- залогодержателя. И только по факту регистрации перехода права собственности продавец получал денежные средства, причитающиеся ему по договору купли-продажи.

Такой порядок совершения сделок не нравился ни участникам сделок, ни банкам, но положения закона прямо обязывали залогодателя быть собственником закладываемого объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, принятие поправок в закон "Об ипотеке" является важным и позитивным событием на рынке коммерческой недвижимости. Внесенные в закон поправки будут интересны и банкам, и предпринимателям, но только после возникновения экономических предпосылок для восстановления рынка ипотеки.

Источник: www.credits.ru