Концептуальное кредитование

Банки могут удовлетворить инвестиционный спрос на финансирование объектов коммерческой недвижимости. Главные факторы, влияющие на положительное решение кредитного учреждения, — проработанная концепция объекта и финансовая стабильность девелопера, считает начальник отдела организации финансирования строительных проектов в отделениях Уральского банка Сбербанка России Галина Ляпустина

— Галина Леонидовна, в 2009 — 2010 годах девелоперы заявляли, что банки полностью остановили финансирование стройки, особенно коммерческой. Это действительно так?

— Мы кредитование коммерческой недвижимости в кризис не прекращали. Другое дело, что его объем, безусловно, сократился. Но произошло это по объективным причинам, сместился акцент работы: в 2009 году мы в основном решали задачи реструктуризации задолженности. Арендные ставки упали, сроки окупаемости ряда объектов резко возросли (с пяти-семи лет до десяти), клиенты обращались с просьбой о реструктуризации долга либо рефинансировании кредитов других банков, привлеченных на краткосрочной основе.

В 2010 году спрос формировал в основном рынок жилой недвижимости. Коммерческий сегмент (как строительство, так и реконцепция) активизировался только во втором полугодии.

— То есть не банки закрыли финансирование, а спроса на него не было?

— Можно сказать и так. Например, мы до сих пор практически не финансируем офисную и складскую недвижимость. В принципе мы сегодня готовы закрыть потребность рынка, но она не сформирована. Для нас это даже в определенном смысле проблема — отсутствие серьезных проектов, на финансирование которых можно дать деньги.

— Какова структура проектного финансирования и его условия в отношении коммерческих объектов?

— В 2010 году около 55% выданных кредитов — это жилье. Коммерческая недвижимость — около 20%.

С 2003 года в Уральском банке Сбербанка России существует управление инвестиционного кредитования и проектного финансирования, которое занимается кредитованием инвестиционных проектов предприятий, в том числе недвижимости. В составе управления есть специальное подразделение, состоящее из профессиональных строителей и оценщиков, которые определяют экономическую состоятельность проекта, реальный объем потребности в инвестициях, сроки строительства объекта. Его рыночную стоимость, срок окупаемости и т.д.

Мы имеем полномочия кредитовать девелоперов коммерческой недвижимости на срок до десяти лет. Условий для начала финансирования проекта несколько. Первое и, пожалуй, главное — хорошо проработанная концепция (мы видим, что такие проекты финансово успешны, они развиваются, генерируют выручку). Второе — компания должна вложить в проект не менее 30% собственных средств. Третье — наличие проектной документации, заключения экспертизы, разрешения на строительство, а также договорной базы по проекту, в том числе с пулом якорных арендаторов.

В обеспечение, как правило, оформляется ипотека земельного участка (право собственности либо право аренды: главное, чтобы срок договора аренды был больше, чем срок кредитного договора), залог имущественных прав на площади строящегося объекта, ипотека незавершенного строительства. Закладывается также 100% капитала проектной компании и предоставляются поручительства бенефициаров бизнеса. В зависимости от оценки строящегося объекта могут быть заложены и ликвидные объекты недвижимости, не связанные со строящимся объектом. До выхода проекта в эксплуатацию мы даем отсрочку по выплате тела кредита. В инвестиционной фазе компания может платить только проценты.

Между тем со стороны коммерческих банков мы вновь видим тенденцию кредитования "в короткую". Кредиты предоставляются на два-три года при сроках окупаемости в семь лет, суммы — на кассовый разрыв.

Источник: www.credits.ru