Ипотека на нежилые помещения стала возможной

Предприниматели смогут получить кредиты под залог нежилых помещений

Упростить приобретение объектов коммерческой недвижимости с использованием программ ипотечного кредитования для юридических лиц – такова цель федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятого Государственной Думой 1 июля 2009 года и одобренного Советом Федерации 7 июля 2009 года. А 17 июля президент России Дмитрий Медведев подписал закон, дающий возможность брать в ипотеку нежилые помещения для бизнеса, сообщает пресс-служба Кремля. Закон вносит изменения в принятый ранее закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и расширяет возможность предпринимателей получить кредиты под залог нежилых помещений.

Субъектами данной правовой инициативы выступили Законодательное собрание Санкт-Петербурга и Комитет по собственности Государственной Думы РФ в лице его председателя Виктора Плескачевского, первого заместителя председателя Дмитрия Саблина и заместителя руководителя комитета Игоря Фролова, а также депутат фракции "Справедливая Россия" Иван Грачев.

Приобрести объекты коммерческой недвижимости в кредит российские предприниматели могли и раньше. Но если до недавних пор все положения по данному виду сделок регламентировались соглашением сторон, утвержденным банком, в который обращалась организация-заемщик, то с текущего года нежилое помещение поступает в залог не в силу договора, а в силу закона и регистрация собственности заемщика на данное помещение производится автоматически, одновременно с регистрацией ипотеки. Это поможет устранить промежуток времени между оформлением ипотечного договора и регистрацией собственности, что в свою очередь позволит снизить риски невозврата выданного кредита.

Так, статья 69 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" была дополнена правовой нормой, согласно которой здание или сооружение с земельными участками, на которых оно расположено, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание, сооружение, нежилое помещение.

Кроме того, согласно статье 54.1 нового закона, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается в случае, если сумма долга заемщика перед банком составляет менее 5% стоимости предмета ипотеки и при этом период просрочки обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Процедуру взыскания на заложенное имущество регламентирует также пункт 3.1 статьи 55, согласно которому наложить такое взыскание по условиям договора об ипотеке банк или иная кредитная организация имеет право лишь в том случае, если приобретается оно по цене, равной рыночной стоимости.

Будет ли ипотека коммерческой недвижимости более доступной?

Как отмечалось выше, регистрация собственности заемщика на нежилое помещение одновременно с заключением договора об ипотеке снизит риски невыплаты кредита, а это в свою очередь станет стимулом для того, чтобы банки расширяли доступ к коммерческой ипотеке предприятиям малого и среднего бизнеса. Если до текущего года аналогичные правовые нормы распространялись только на жилую недвижимость, то с принятием нового закона кредиты под залог коммерческой недвижимости также будут признаны ипотечными. С одной стороны, это позволит банкам официально получить в залог недвижимость, под которую выдается кредит, с другой стороны, малый и средний бизнес сможет пользоваться всеми привилегиями и даже льготами, которые предусматривает именно ипотечное кредитование.

Как отмечает вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко, "данный закон, безусловно, оптимизирует процесс приобретения нежилых помещений как для юридических, так и для физических лиц. Ранее, из-за того что в тексте закона не было вообще упоминания о нежилых помещениях, речь шла только о жилой недвижимости, возникали большие сложности при регистрации сделки купли-продажи и ипотеки. Были также проблемы у банков и с взысканием подобного рода имущества. Сейчас эти недоразумения сняты, поэтому процесс покупки коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств стал более совершенным".

Как отразятся поправки на рынке коммерческой недвижимости?

Стимулировать рынок коммерческой недвижимости – одна из основных целей, которые ставили российские парламентарии при разработке новых положений закона об ипотеке.

Получение регистрационной записи об ипотеке по упрощенной схеме, возможность продажи по взаимному соглашению сторон заложенного имущества на торгах – все это помогает защитить интересы как залогодателя, так и залогодержателя, а значит, малый и средний бизнес становится для банков более желанным клиентом и у него появляются дополнительные стимулы для получения коммерческой ипотеки. Как отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства коллегии адвокатов "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Алексей Коневский, "поправки, вносимые федеральным законом № 166-ФЗ от 17 июля 2009 года, направлены на создание дополнительных гарантий банкам, дающим кредиты на приобретение нежилой недвижимости. Такие дополнительные гарантии должны в теории повлечь снижение процентных ставок банков по соответствующим кредитам и направлены на активизацию спроса на рынке коммерческой недвижимости. При этом сейчас прогнозировать что-то достаточно сложно, и как рынок отреагирует на эти поправки, покажет только время".

Однако вопреки противоречивости сегодняшних прогнозов, эксперты едины в одном: закон об ипотеке в новой редакции – это серьезный толчок для дальнейшего развития рынка кредитования малого и среднего бизнеса. Он стирает границы между жилыми и нежилыми помещениями, предоставляет дополнительные гарантии банковскому сектору в области ипотеки коммерческой недвижимости и тем самым значительно упрощает процесс взаимодействия банка-залогодержателя и юридического лица – залогодателя. И это, безусловно, дает полное право назвать поправки в закон о залоге недвижимости первым шагом нашего государства на пути к новой модели ипотечного рынка.

Источник: www.credits.ru