Стратегии преодоления рисков ипотечного заемщика

Как избежать дефолта по кредитам

О том, сколько опасностей подстерегает сегодня простого ипотечника, написано много. Но вот способы экономической подстраховки во всех средствах массовой информации почему-то обходят стороной. Дабы восстановить справедливость в освещении болезненной для любого держателя кредитного договора темы расплаты по долгам в период глобального экономического кризиса, давайте выясним, что можно предпринять, чтобы не попасть в клиенты к коллекторским агентствам, и так ли уж страшен черт, как его малюют. Рассмотрим некоторые риски ипотечного заемщика и стратегии их преодоления.

Потеря или уменьшение основного дохода

Этот вид риска снижается при наличии у заемщика сбережений или источника постоянного дохода, не зависящего от ситуации на рынке труда, – например, сдаваемой в аренду недвижимости. Всегда послужит дополнительной материальной опорой возможность заработка, параллельного основному. Марина Жегова, директор департамента поддержки бизнеса ООО "Фосборн Хоум" советует любому держателю кредитного договора для подстраховки также иметь денежный запас в размере полугодовых платежей по ипотечному кредиту.

"Несколько легче снизить такой риск супругам-созаемщикам, – продолжает тему вице-президент Собинбанка Павел Ильин. – Если один из них лишается работы, другой может на время взять долговую нагрузку на себя, в то время как заемщику-одиночке придется самостоятельно искать выход из подобной ситуации". Вообще, поддержка семьи и родных в подобных случаях – самая верная помощь, ведь поручителями кредита могут выступать не только супруги, но и родители, совершеннолетние братья, сестры или дети основного заемщика.

Если заемщик потерял работу или часть дохода, то самое главное – не занимать "страусиную" позицию и делать вид, что ничего не происходит, игнорируя звонки и письма кредитной организации. Первое, что нужно предпринять в этом случае, – это обратиться в банк. С ним можно и нужно вести переговоры. Ведь банку важно понять, что перед ним человек, который испытывает временные трудности, а не уклоняется сознательно от выплат долга.

"Обычно банк предлагает три варианта решения проблемы: отсрочку платежа, увеличение срока кредитования и, как крайний вариант, погашение долга посредством продажи квартиры, – рассказывает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити – XXI век". – Стоит отметить, что обращаться в суд банк будет в самом крайнем случае – в основном из-за длительности судопроизводства и непрогнозируемости результата. Суд может отказать в изъятии залога, если, например, заложенная квартира – единственное жилье заемщика и если в ней к тому же живут несовершеннолетние дети. И наконец, новый закон дает заемщику, невольно оказавшемуся несостоятельным, серьезный шанс на лояльность банка". Но, чтобы получить в соответствии с новым законом отсрочку выплат, необходимо представить документы, подтверждающие уважительность причины неплатежей.

Колебание курса валют

Основные проблемы сегодня возникают у заемщиков, которые в момент получения кредита брали максимальные суммы займов, исходя из своей платежеспособности, в иностранной валюте. Таким образом, после резкого подорожания доллара платежи по таким кредитам стали равны ежемесячным зарплатам или превысили их. Заемщикам, которые сегодня попали в такое положение, можно посоветовать не скрываться, а, наоборот, прийти в банк и найти компромиссное решение по возможной отсрочке кредитных платежей. В отдельных случаях можно рассмотреть варианты с конвертацией долгов из долларов или евро в рубли, но здесь нужно все хорошо продумать, ведь ставки по валютным кредитам сегодня ниже, чем по рублевым. Будет ли такое решение выходом – вопрос четкого расчета платежей.

Еще один совет, который игнорировался в последние годы: кредит следует оформлять только в валюте основных доходов. "Что касается рисков, связанных с колебаниями валютных курсов, то совет для всех заемщиков традиционен на все времена – брать кредит в той валюте, в которой поступает доход (заработная плата, прибыль от предпринимательской деятельности), – подтверждает Екатерина Забелина, руководитель блока ипотечного кредитования BSGV. – В этом случае заемщик всегда знает, каково будет соотношение его дохода и размера ежемесячного платежа". Применяя этот метод, можно избежать валютных рисков.

Заемщики, которые год-два назад взяли кредиты в долларах, сегодня ежемесячно платят примерно на 30% больше. И непонятно, почему такие заемщики возмущаются этим фактом и выдвигают банкам различного рода предложения или ультиматумы, например предлагают погашать свои кредитные обязательства по курсу, который действовал на момент получения кредита. При получении займа, когда перед клиентами стоял выбор валюты кредита, они взяли на себя валютные риски, т.е. сознавали, что курсы могут как падать, так и расти; некоторое время назад кредиты в валюте было брать выгодно – сегодня ситуация стала другой. Но не стоит забывать, что всегда есть вероятность того, что обстоятельства могут снова измениться.

Изменения условий кредитного договора банком в одностороннем порядке

Планируя взять ипотечный кредит, следует грамотно подходить к выбору кредитной организации, с которой предстоит сотрудничать, говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер". Лучше выбрать крупный банк с хорошей репутацией, возможно с государственным капиталом, – такими вещами, как требования о досрочном погашении кредита и тому подобное, как правило, грешат банки некрупные. Хорошо, если банк работает по программе АИЖК РФ, это дает дополнительные гарантии качества предоставляемых услуг. Второе, советует эксперт, неплохо было бы иметь финансового консультанта, который вместе с вами внимательно просмотрит договор, обращая внимание на все требования и обязательства. "К сожалению, у нас очень мало людей, которые умеют грамотно читать договора", – констатирует Владимир Воронин.

Источник: www.credits.ru