Жилой full house

Жилой full house
Ирина Танина, 09.04.07

Владельцы инвестиционных квартир потеряли покой. После того как на столичном рынке недвижимости возникла угроза падения цен, новоявленные инвесторы вместо бульварных романов и фэнтези ежедневно читают аналитические отчеты, пытаясь получить ответ на мучительный вопрос: не пришла ли пора избавиться от «беспокойного» объекта капиталовложений?

Наступление весны принесло оживление в «сводки» столичного рынка недвижимости. Еще в феврале аналитики зафиксировали рост объемов предложения. По оценкам директора исследовательского центра управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ» Бориса Флексера, на первичном рынке жилья Москвы этот показатель увеличился на 6,7%, достигнув 336 объектов. По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», в первом квартале 2007 года в Москве было порядка 318 новостроек, что на 5% выше аналогичного показателя четвертого квартала 2006 года. Пресс-секретарь строительно-инвестиционной компании «Сити XXI век» Сергей Лядов считает, что объем предложения в марте по сравнению с началом года вырос в среднем на 10%. Самые оптимистичные данные приводит заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Алексей Медведев. Он утверждает, что с января 2007 года предложение на первичном рынке возросло на 15 – 20%. Несмотря на разницу в экспертных оценках, очевидно, что предложение постепенно отвоевывает позиции, утраченные в период стремительного роста спроса и цен. Однако до восстановления уровня даже 2005 года еще далеко. При этом предложение очень неравномерно распределяется по классам. Крайне ощутим дефицит в сегменте эконом-класса, а больше всего выставлено на продажу квартир бизнес-класса. Среди причин такого дисбаланса эксперты называют сложности с получением земельных участков под застройку, подведением и подключением коммуникаций, а также увеличение доли города в новостройках. Возводить эконом-класс ни инвесторам, ни застройщикам не выгодно, поэтому предложение будет только уменьшаться и смещаться во второй и третий пояса удаленности Подмосковья.

Немаловажный фактор в условиях растущего предложения – платежеспособный спрос. Потенциальный покупатель может приобрести квартиру бизнес-класса, располагая суммой от $400 000, но в среднем приличная квартира подобного уровня в хорошем месте обойдется в $1 млн. Как много людей, готовых выкладывать такие деньги за квартиру, которая не является элитной?

Коварство усредненности

Ряд аналитиков утверждают, что в марте впервые за последний год произошло снижение цен на новостройки бизнес-класса на 3 – 5%. Впрочем, другие специалисты осторожно говорят о том, что никакого снижения не было, а все дело в погрешностях статистики. Так, по мнению Алексея Медведева, с начала года продолжается стагнация – цены на качественное жилье в новостройках бизнес-класса остаются стабильными. Сергей Лядов считает, что произошла некоторая корректировка в сторону снижения цен на квартиры, стоимость которых раньше была завышена, а рост цен на ликвидные квартиры с начала года составил порядка 2 – 3%. Елена Буравцова из компании «Домострой» отмечает, что небольшое снижение средних цен на новостройки в сегменте бизнес-класса вызвано выходом на рынок инвестиционных квартир и растущим объемом предложения. «На изменение средней цены также повлияло проведение компаниями-застройщиками акций по стимулированию сбыта. Например, в компании «Домострой» для покупателей квартир в жилых комплексах «Адмирал» и «Гарибальди» при 100-процентной оплате предоставляется скидка в размере 3 – 7% стоимости», – говорит эксперт, уточняя, что все эти акции носят временный характер.

По словам аналитика корпорации «ИНКОМ» Сергея Заблоцкого, цены «зависли». «Единственное действительно значимое снижение – это скидки крупных игроков, таких как МИАН. Последний предоставляет 10-процентную скидку при единовременной оплате или 7-процентную скидку при оплате в рассрочку. Но это единичные случаи по нескольким объектам, а не тотальная политика, – рассказывает эксперт. – Динамика средней цены в пределах 1 – 5% – исключительно лукавство аналитиков, потому что погрешность примерно столько и составляет: можно трактовать проценты в плюс или в минус – оспорить такую интерпретацию будет трудно». В общем, единого мнения о том, что произошло – снижение цен или стабилизация, – у экспертов нет.

При этом примечателен факт, что некоторые крупные застройщики перераспределяют свои активы, уводя их из жилой недвижимости в коммерческую, в регионы и даже за рубеж. Аналитик «ИНКОМа» констатирует, что рентабельность строительства жилой недвижимости еще велика, но имеет тенденцию к снижению: «На мой взгляд, компании поступают правильно, размещая капитал по разным сегментам рынка: тем самым они укрепляют свою устойчивость к рыночным изменениям». Алексей Медведев из «М.О.Р.Е.-Плаза» говорит, что многие мелкие и средние застройщики, действительно, перевели свою основную деятельность в регионы, так как в Москве практически не осталось свободных площадок для строительства жилья. А заниматься реконструкцией кварталов пятиэтажек или перебазированием промышленных предприятий многим мелким компаниям не под силу. Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин не склонен считать данный факт устойчивой тенденцией: «Скорее, это нормальный рыночный процесс, связанный с простым желанием диверсифицировать активы и получить прибыль на смежных сегментах рынка. Если у застройщика есть возможность строить большие объемы жилья, то он их строит, а если есть выход на регионы, то почему этим не воспользоваться?»

Другой вопрос: почему компании именно сейчас решили диверсифицировать активы и проводить акции по стимулированию сбыта? По словам аналитиков, это все звенья одной цепи. Рынок жилья вообще, и первичный в частности, перестал быть сверхприбыльным, а цены на жилье медленно, но верно двигаются вниз. Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин придерживается еще более радикальной позиции, утверждая, что плавное снижение цен началось уже давно. По данным RWAY, с октября 2006 года цены снижаются в среднем на 0,5% в месяц, а реальные цены сделок – в среднем на 1% в месяц. «В то же время сильные игроки рынка не заинтересованы в распространении этой информации и пытаются объяснить процесс «стабилизацией цен».

Не нравится сценарий? Перепишем!

Впрочем, владельцев вторых и третьих квартир волнует вовсе не текущая ситуация, а прогноз. Здесь мнения экспертов кардинально расходятся. Сергей Заблоцкий полагает, что в скором времени ничего существенного не произойдет, потому что до насыщения рынка еще далеко и риэлтеры не будут снижать цены, при этом поднимать их некуда. В дальнейшем, по мнению аналитика, цены все же сдвинутся вниз – процентов на 5%: «Новостройки возводятся интенсивно, а вот продажи начинают отставать, со временем у компаний начнется «затоваривание», последуют, вероятно к концу 2007 года, финансовые потери». По словам Бориса Флексера из «МИЭЛЬ» не стоит ожидать значительного увеличения объемов предложения, поэтому масштабного снижения цен не произойдет: «В ближайшей перспективе цены сохранятся на нынешнем уровне с небольшими колебаниями в пределах 2 – 4% в месяц, то есть в пределах инфляции». Как считают эксперты «Сити XXI век», рост цен до осени 2007 года в Москве составит около 1 – 2% в месяц в зависимости от класса жилья. По прогнозам аналитиков компании «Домострой», стремительный рост цен на новостройки бизнес-класса, который происходил в первом полугодии 2006 года, больше не повторится. В настоящее время наблюдается стабилизация рынка: цены практически не растут, а спрос является нормальным для устойчивого рынка. С этой точкой зрения согласны и в компании «М.О.Р.Е.-Плаза»: «Новый сценарий развития ситуации таков: стагнация продлится где-то до августа-сентября 2007-го. Осенью, вероятно, начнется постепенный рост цен на 1 – 2% в месяц». Специалисты информационно-аналитического агентства RWAY прогнозируют, что снижение цен способно длиться до конца лета 2007 года. «К этому времени цены относительно максимальных значений сентября 2006 года снизятся на 10 – 15%, а может, и более. В последующий период возможен дальнейший рост стоимости 1 кв. м , но не более 1 – 2% в месяц».

На прогнозы рынка недвижимости влияют и предвыборные ожидания. Впрочем, как раз здесь надежды аналитиков совпадают. Почти все опрошенные «Ко» эксперты уверены, что никаких радикальных реформ власть затевать не будет. По словам Сергея Лядова, не стоит преувеличивать опасения: «Кто бы ни возглавил управление городом, политика экономического роста продолжится, что будет благотворно влиять на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости». А популистские заявления, которые столь знакомы в период предвыборной борьбы, не способны оказать серьезного влияния на рынок. Борис Флексер напоминает, что в таких ситуациях рынок обычно замедляет обороты, но через полтора-два месяца вновь возвращается в нормальное русло. Между тем недавно первый вице-мэр Москвы Владимир Ресин заявил о планах мэрии увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в Москве жилплощади на 24% – с 1,8 млн кв. м до 2,23 млн кв. м. Чиновники считают, что дополнительное социальное жилье снизит цены на квартиры, позволив расширить соответствующие жилищные программы. Однако, по мнению экспертов, сокращение предложения приведет к масштабному росту цен на квартиры.

Динамика средней цены новостроек в различных округах Москвы (кроме ЦАО)

Округ	Средняя цена, $/кв. м	Изменение за февраль, %	Изменение с начала года, %
САО	4334	– 0,17	1,63
СВАО	4173	0,14	0,94
ВАО	3336	1,32	1,72
ЮВАО	3342	1,94	3,44
ЮАО	4114	3,14	3,94
ЮЗАО	5130	0,84	1,44
ЗАО	4901	2,18	2,58
СЗАО	4423	– 0,18	0,72

Источник: «ИНКОМ-недвижимость»

ЧТО ДЕЛАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ КВАРТИРЫ

ЭКОНОМ- ИЛИ БИЗНЕС-КЛАССА: ПРОДАВАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ НА НУЛЕВОМ

ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА?

Елена Буравцова, пресс-секретарь компании

«Домострой»:

«Объективных причин снижения цен на новостройки нет. Во-первых, из-за увеличения доли города по социальным программам вымывается объем предложений по коммерческим продажам. Во-вторых, доходность инвесторов в возведении жилых домов достаточна, чтобы удерживать цены на данном уровне на протяжении 6 – 12 месяцев. На московском первичном рынке очень ограниченное количество игроков, которые задают ценовые тенденции. К тому же во многих инвестиционных проектах предусмотрены источники финансирования через кредиты банков, поэтому инвесторы рассчитывают на продажу уже готового дома, а не на этапах строительства. Вложение средств в недвижимость всегда являлось беспроигрышным вариантом инвестирования. Различается только уровень доходности. Например, вложение средств в недвижимость для физических лиц с целью инвестирования не столь прибыльно, поскольку рост цен практически остановился. В такой период необходимо продавать имеющееся инвестиционное жилье только в том случае, если есть более доходные альтернативы – ценные бумаги или более перспективные объекты недвижимости. Здесь важно «поймать» правильное ценовое предложение. Так, в 2006 – 2007 годах начал активно формироваться новый сегмент рынка жилой недвижимости – малоэтажные жилые комплексы (мини-городки) в ближнем Подмосковье. Поскольку предложение для рынка новое, а характеристики такого жилья высоки, подобный вариант пока явно недооценен».

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

«В целом 2007 год можно назвать годом стабилизации цен на рынке недвижимости. Если рассматривать вопрос с инвестиционной квартирой, все зависит от конкретной ситуации. Когда объект переоценен, ждать нечего. В лучшем случае его стоимость не изменится. При всех условиях недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным способом персонального инвестирования. Понимая это, большинство владельцев таких активов не склонны к резким действиям».

ЧТО ДЕЛАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ КВАРТИРЫ

ЭКОНОМ- ИЛИ БИЗНЕС-КЛАССА: ПРОДАВАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ НА НУЛЕВОМ

ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА?

Сергей Лядов, пресс-секретарь строительно-инвестиционной компании «Сити XXI век»:

«В данный момент нет макроэкономических факторов, которые могли бы способствовать снижению цен на недвижимость. В 2007 году жилой сегмент останется одним из наиболее популярных инвестиционных инструментов. По соотношению надежность/доходность недвижимость по-прежнему является оптимальным способом для вложения свободных денежных средств. Надо ли продавать инвестиционную квартиру? Нужно оценивать ситуацию, в которой находится инвестор, и стадию строительства объекта. Максимальную доходность инвестор получает, реализуя квартиру на стадии, когда дом сдан в эксплуатацию. Покупать новостройку на начальной стадии строительства будет выгодно всегда. Хотя разница стоимости квадратного метра жилья на нулевом этапе и на завершающем этапе готовности дома будет постепенно сокращаться. При этом очень важно покупать новостройку у опытного и надежного застройщика».

Алексей Медведев, заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза»:

«Все зависит от того, есть ли у инвестора на примете альтернативные проекты для реинвестирования средств, полученных от продажи таких квартир. Также на решение влияют местоположение и качественные характеристики жилья. Но в целом инвесторам сейчас лучше фиксировать прибыль: той доходности, которая была отмечена в 2006 году, инвестиции в недвижимость в обозримом будущем уже не принесут».

Источник: www.bizBank.ru