Ускользающее жилье

Ускользающее жилье
ЕКАТЕРИНА ГУРКИНА
12.02.07

«Почему квартиру в Москве по программе «Доступное жилье» может купить только Билл Гейтс? И то — в ипотеку», — услышала я недавно по радио злую шутку. А ведь действительно, что бы ни творилось на рынке, какие бы программы власти ни придумывали — позволить себе купить жилье могут только очень обеспеченные люди.
«Вот сейчас цены ка-а-ак рухнут!» — потирает руки мой коллега Александр. Он давно мечтает обзавестись квартирой — пусть даже и на окраине, однако бесконечное дорожание московской недвижимости охлаждало его пыл. Но как только появились первые данные о замедлении темпов роста, Александр засуетился. «Скоро жилье подешевеет, и можно брать ипотеку», — размышляет он.

Оптимизма прибавляют и послабления, на которые теперь идут банки, предлагая кредиты на жилье. Именно прошлый год «породил» такие ипотечные явления, как кредит без первоначального взноса и экспресс-кредитование. Причем даже с учетом временной стагнации цен на рынке недвижимости банкиры не собираются отказываться от предложенных ранее поблажек.

Напротив, ряд банков уже с начала этого года объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, а другие готовятся к «благотворительности».

Стремительный рост

Тех, кто не стал ждать, как Александр, падения цен на жилье, в прошлом году оказалось достаточно. По оценкам Ильи Зибарева, руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка, в 2006 году общий объем выданных в России ипотечных кредитов составил $6,5 млрд., а суммарный объем ипотечных портфелей банков достиг $10 млрд.

По его словам, прошедший год был отмечен усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования: если в 2005 году 300 банков имели ипотечные программы, то в 2006-м — уже 600. И это при том, что рост цен на рынке недвижимости был феноменальным — цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70—100%, на конец 2006 года средняя цена 1 кв. м в городах-миллионниках составила $1390.

У гендиректора рефинансирующей компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка еще более внушительные цифры: по его словам, объем выданных рублевых и ипотечных кредитов на конец 2006 года составлял $8,5 млрд., из которых $7 млрд. приходится на долю банков и $1,5 млрд. — на долю небанковских организаций.

Тем не менее в общей массе сделок по приобретению недвижимости процент ипотечных займов пока невелик. По словам начальника департамента управления кредитования СДМ-Банка Сергея Козлова, эта цифра в целом по России составляет 5%.

В Москве дела обстоят получше — столица может похвастаться показателем в 10%, что на 6 процентных пунктов выше, чем пять лет назад. Такая ситуация легко объяснима: для многих ипотека стала единственным способом приобрести в столице жилье, цены на которое достигли заоблачных высот. За 2006 год рынок российской ипотеки совершил самый мощный за всю свою историю рывок, увеличившись более чем в два раза.

Кредитные фокусы

Дешеветь московские хоромы начали совсем недавно: по сравнению с декабрьским уровнем цены на столичную недвижимость все же выросли на 0,4%. Однако куда им до осени-2006, когда квадратный метр дорожал ежемесячно на 12—16%! В четвертом квартале прошлого года стоимость жилья менялась так стремительно, что за два-три дня оговоренная между банком и заемщиком сумма ипотечного кредита часто становилась недостаточной для покупки квартиры: в результате клиент терял квартиру, а банк — заемщика.

Такая ситуация заставила банки разработать новый продукт — кредит без первоначального взноса (для тех, у кого нет средств даже на взнос в 10—20% от стоимости жилья). О желании выдавать кредиты, не требуя от клиента внесения собственных средств, в свое время заявили «ВТБ 24», Экспобанк, Банк Москвы, DeltaCredit и Городской ипотечный банк. Суть предложения в следующем: заемщик берет в банке два кредита — потребительский (на первоначальный взнос в 15% от стоимости квартиры) и ипотечный (на оставшиеся 85%). Решиться на такое банкам позволил бешеный рост цен: через некоторое время приобретенная в ипотеку квартира сильно дорожала, в результате риски снижались — даже в случае дефолта заемщика банк мог реализовать квартиру дороже ее первоначальной стоимости.

Но и тогда, когда рост цен остановился, банки не стали отказываться от услуги (если не считать программы Банка Москвы, которая будет действовать до 1 июля 2007 года). Дело в том, что кредитные организации, практикующие ипотеку без первоначального взноса, стараются не увлекаться раздачей таких ссуд, поэтому их доля в общем кредитном портфеле невелика.

«В условиях жесткой конкуренции многие банки снизили первоначальный взнос, а некоторые отменили его совсем, причем их количество постоянно растет. Данный продукт пользуется большим спросом. Тем не менее уменьшение этого взноса существенно увеличивает риски банков, хотя и стимулирует рост продаж», — говорит зампред Абсолют Банка Олег Скворцов. Сам «Абсолют» предпочел перестраховаться: кредит без первоначального взноса банк выдает только на покупку вторички заемщикам, у которых уже есть жилье.

Наравне с этим за прошлый год существенно упростилась процедура выдачи кредита: практически у всех крупных банков срок рассмотрения заявки сократился с 10—15 до 3—5 дней (правда, такая система действовала только для клиентов с готовым пакетом необходимых документов).

Другие банки пошли еще дальше и сократили общение с клиентом до двух суток. «Ипотечный экспресс» предполагает, что в течение этого времени вы при наличии всех необходимых документов сможете не только узнать о решении банка по поводу вашей заявки, но и оформить кредитный договор и получить деньги. Самые известные на рынке ипотечные «экспрессы» — это «Экспресс-ипотека» в Юниаструм Банке (решение в течение 48 часов) и «Кредит за 16 рабочих часов» в Городском ипотечном банке.

Однако большинство банкиров все же не стали внедрять подобную услугу. А сейчас, когда рынок стабилизировался, необходимость в этом отпала. Торопиться с выдачей кредита, недостаточно веско оценивая риски, банкам явно не на руку.

Не стоит забывать, что банкиры умеют считать лучше других, а потому их «доброта» подкреплена тщательными прочетами, расчетами и прогнозами. «Как правило, отсутствие первоначального взноса компенсируется другими параметрами кредита (например, более высокой ставкой). При экспресс-кредитовании, наоборот, могут применяться повышенные требования к размеру первоначального взноса», — поясняет первый зампред Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Ставок больше нет

В этом году самым многообещающее явление на ипотечном рынке — снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию: с начала года их уже понизили Альфа-банк, Московский кредитный банк, Московский банк реконструкции и развития, рефинансирующая компания «АТТА Ипотека» и банк «Агроимпульс». Стоимость кредитов упала на 0,2—5 процентных пунктов.

«Тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам существует. Это связано не только с рыночной ситуацией, но и с политикой государства, рассматривающего возможность решения проблемы с жильем для населения через социальные ипотечные программы. Ставки и условия по указанным программам, вероятно, будут влиять на рыночные программы. Вполне может быть, что в дальнейшем процентные ставки по ипотечному кредитованию в рублях приблизятся к ставке рефинансирования ЦБ РФ (10,5% годовых. — «Профиль»)», — считает начальник управления кредитования физлиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка Григорий Иващенко.

Однако банкиры напоминают о том, что уровень ставки по ипотеке зависит в первую очередь от конъюнктуры рынка, а не от пожеланий заемщиков и лояльности банкиров. «Технологически ипотечное кредитование стало легким. Доступность определяется доходами населения и ценами на жилье», — считает руководитель ипотечного направления РосЕвроБанка Сергей Гордейко. По его словам, РосЕвроБанк планирует обязательно смягчить условия по выдаче ипотечных кредитов «в части упрощения процедур рассмотрения и улучшения качества обслуживания», однако «мягкость» пока не коснется требований к пакету документов и уровня процентных ставок. Сходной точки зрения придерживается и предправления Первого республиканского банка Юрий Прыгаев: «Из-за высокой стоимости ресурсов, в том числе и на международных рынках, в настоящее время процентная ставка по ипотеке и так на грани себестоимости». Именно поэтому его банк тоже не планирует смягчения условий по ипотечному кредитованию.

Резюмируя все вышесказанное, приходится с грустью констатировать: «доступное жилье», которое можно будет купить в кредит под 7—8% годовых, останется светлой мечтой первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева. Рентабельность для банкиров всегда будет оставаться святыней. «Искусственное снижение ставок не выгодно никому, — продолжает Александр Черняк из «АТТА Ипотеки». — Реально ставка не должна быть ниже рыночной, то есть ниже инфляции. При нерыночным образом сниженных ставках банку становится невыгодно держать ипотечные кредиты на балансах из-за высокой цены фондирования, а самим инвесторам становится неинтересно финансировать активы, приносящие доход ниже инфляции». Кроме того, в этом случае мелкие и средние банки могут быть просто вытеснены с ипотечного рынка.

Никому не нужные

Сейчас стоимость квадратного метра жилья в Москве в среднем $4203, а однокомнатная квартира обходится как минимум в $150 тыс. Соответственно, средний размер запрашиваемого кредита сегодня составляет не менее $100—130 тыс. Чтобы претендовать на такую сумму, необходимо иметь ежемесячный доход в $2,5—4 тыс.

По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), только 12% россиян готовы воспользоваться ипотечным кредитом при покупке квартиры.

«Чтобы оценить, насколько доступным продуктом сегодня является ипотечный кредит, достаточно сравнить среднюю зарплату по Москве, например, которая составляет порядка 20 тыс. рублей, и среднюю стоимость квартиры — около $300 тыс. При подобном соотношении говорить о массовости ипотеки не приходится, она все еще рассчитана на граждан с доходом существенно выше среднего. Разрешение такой ситуации по-прежнему лежит в поле государственного дотирования», — считает Сергей Козлов из СДМ-Банка.

А надеяться на государственные программы не приходится. Мифическая программа «Доступное жилье» продолжает оставаться мифической, поскольку объемы возводимого жилья пока недотягивают до требуемых ежегодно 80 млн. кв. м. Получается, жить приходится согласно нестареющему изречению «Помоги себе сам». «Массовость ипотека приобретет, когда в сознании большинства населения прояснится, что копить или ждать чьей-то помощи бесполезно — жилищный вопрос нужно решать самостоятельно и не откладывать в долгий ящик. Кто это понял, уже живут в собственных квартирах и домах», — констатирует директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

Мой коллега Александр этого еще не понял, а потому ждет, когда цены «рухнут», а банки вдруг резко снизят стоимость кредитов.

Изменения условий по ипотечному кредитованию в российских банках

Менеджер небольшой IT-компании Евгений решил взять кредит на $100 000 на максимально возможный срок*, чтобы купить квартиру за $150 000. Вот что могут ему предложить банки, которые в 2007 году уже успели изменить условия выдачи ипотечного кредита

Критерии	Старые условия	~	~	~	~	Новые условия	~	~
~	Альфа-Банк	Московский кредитный банк	МБРР	Агроимпульс	Альфа-Банк	Московский кредитный банк	МБРР	Агроимпульс
Сумма кредита ($)	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000
Сумма первоначального взноса ($ тыс.)	22 500	От 7500	50 000	30 000	22 500	От 7500	50 000	22 500
Ставка (% годовых)	10,5	10,5	11,5	12,5	10,3	10,3	10,5	10,5
Размер аннуитетного платежа ($)	1098	1105	1016	1090,35	1097	1093	944	944,18
Расходы по оформлению кредита ($)	1000	1830	1000	2000	1000	1830	1000	2000
Требования к ежемесячному доходу заемщика ($)	2300	2010	1915	2050	2250	1980	1794	1795
Срок кредитования (лет)	15	20	25	25	15	20	25	25
Итоговая сумма (основной долг + проценты	198 640	200 730	304 256	329 618	198 460	198 570	283 776	285 685

+ расходы на оформление, $) * Альфа-банк не только снизил процентную ставку по ипотеке, но и увеличил максимальный срок кредитования — с 15 до 20 лет. В таблице рассматриваются условия по кредиту на 15 лет.