Райский капкан

Райский капкан
Владислав Долгов
02.02.07

При покупке домика за границей можно угодить в налоговую ловушку

Россияне все активнее приобретают недвижимость за границей. Вслед за крупнейшими российскими олигархами в процесс покупки недвижимости за границей включились более широкие круги делового истеблишмента. Пример Романа Абрамовича и Леонарда Блаватника, приобретших в последние годы шикарные особняки и виллы в Великобритании, оказался заразительным.

Одни рассматривают приобретение домика или квартиры как «запасной аэродром» на случай необходимости покинуть Россию, другие: как неплохое вложение капитала, третьи – просто как дачу за рубежом. Между тем такая покупка может стать достаточно обременительной в финансовом плане – помимо собственно денег, уплаченных продавцу – владельцу зарубежной недвижимости, надо подготовиться к существенным налоговым тратам.

Места притяжения

«В последнее время все более популярным среди россиян становится покупка недвижимости за границей. Основная причина – это существенный рост доходов и, как следствие, рост цен на российскую недвижимость», – сообщили «НГ» специалисты департамента аналитики и исследований компании Blackwood. По данным компании Knight Frank, наибольший интерес российские инвесторы в последнее время проявляют к недвижимости Великобритании, Лазурного берега Франции и небольших поселков возле Канн, на мысе Антиб и в населенных пунктах вплоть до границы с Италией, популярна также сама Италия. «На 10 запросов по зарубежной недвижимости, поступающих в московский офис Knight Frank, 5 приходится на Великобританию», – отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон. Чуть упала в последнее время популярность недвижимости на испанских курортах, зато возрос спрос на дома и квартиры на побережье Болгарии, Хорватии и Черногории.

Размер и набор взимаемых налогов в каждой стране зависит от статуса покупателя (резидент, нерезидент), режима использования (инвестиционная покупка или для личного пользования), в ряде случаев от сроков владения недвижимостью. Например, благоприятный налоговый режим в Италии предусматривает, что после 5 лет владения объектом доход, полученный от продажи недвижимости, подоходным налогом не облагается.

Методика исчисления налога на недвижимость в разных странах разная: к примеру, во Франции размер налога на недвижимость зависит от характеристик жилья – местоположения, категории недвижимости, площади. Исходя из этих данных определяется возможная ставка, по которой недвижимость может быть сдана в аренду.

Эта ставка и служит основой для исчисления налога, который составляет в среднем 30–40% от ее величины. Увеличение или уменьшение налога входит в прерогативу местных властей.

В некоторых местностях США налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума. В ряде стран применяются фиксированные и переменные ставки налога. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом величина налогооблагаемой базы год от года меняется в соответствии с результатами независимой оценки.

Борьба с офшорами

Большинство российских бизнесменов хранят свои сбережения не на личных вкладах, а на счетах различных структур, например офшорных компаний. Поэтому недвижимость они часто приобретают на юридическое лицо. «Законодательство большинства стран составлено таким образом, что делает наиболее выгодной покупку недвижимости от имени физического, а не юридического лица», – отмечает председатель президиума коллегии адвокатов «Джон Тайнер и партнеры» Валерий Тутыхин. «Есть страны, – говорит юрист, – которые ввели фактически запретительные меры против покупки местной недвижимости на офшоры, например Франция и Португалия. Европейские страны справедливо опасаются, что если жилье или земельный участок будет принадлежать такой компании, то в дальнейшем налогов от перепродажи этой недвижимости они просто не дождутся, поскольку вместо оформления купчей на недвижимость владельцы будут передавать акции компании. Поэтому следует учесть, что во Франции жилье, оформленное на офшор, облагается 3-процентным налогом на перепродажу каждый год». Кроме того, с доходов, полученных от сдачи в аренду и перечисляемых в офшоры, рантье должен будет уплатить налог по грабительской ставке – 35–40%. Таким способом пытаются защитить свой рынок, например, в Швейцарии, Франции, Италии, Испании.

Родина не забудет

Покупатель заграничной недвижимости должен обращать внимание на наличие межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, в которой он планирует приобрести недвижимость. Если квадратные метры приобретены для сдачи в аренду, то при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения россияне могут отразить эти рентные доходы в годовой налоговой декларации и уплатить 13-процентный налог в России, вычтя его из налоговых платежей в стране, где они сдают недвижимость в аренду. Правда, смысла связываться с оформлением налога сразу в двух странах практически нет. Кроме того, зачастую такие договора предусматривают уплату налога на недвижимость в стране ее нахождения. Ни валютное, ни налоговое законодательство современной России не содержит никаких ограничений на приобретение гражданами жилья или земли за пределами страны и не требует уведомления каких-либо российских госорганов о факте такой покупки. Между тем существуют некоторые формальности, которые позволяют государству отслеживать, кто и что приобретает за границей. В частности, если гражданин оплатит сделку с российского банковского счета и размер разового платежа превысит эквивалент 600 000 руб., то банк будет обязан уведомить об этой операции Федеральную службу по финансовому мониторингу, предупреждает Тутыхин.

Великобритания

При покупке дома или квартиры в Англии иностранец оплачивает НДС (7,8% от стоимости сделки) и разовую госпошлину за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности (около тысячи долл. США). 3–5% – плата нотариусу за оформление купчей и проверку чистоты сделки, 4–5% – гонорар риелтора, который подыскивал вам жилье. Документы регистрируются, как правило, в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость – 1,5% от стоимости жилья.

Приезжать в свою английскую собственность и проживать в ней можно по обычной гостевой визе. Однако, чтобы закрепиться на Британских островах, нужно не только купить недвижимость, но и открыть реальный бизнес. Право на ведение бизнеса дает так называемая виза независимого предпринимателя.

Если покупатель не планирует становиться гражданином Великобритании в целях оптимизации налогов, то можно регистрировать покупку недвижимости непосредственно на свое имя. В этом случае операция покупки недвижимости будет облагаться основным налогом, взимаемым при продаже имущества (Capital Gains Tax), зато при продаже недвижимости прибыль не будет облагаться налогом. Но если объект планируется сдавать в аренду, то налог на прибыль (Income Tax) надо будет заплатить. Однако если для покупки недвижимости или улучшения ее состояния с целью последующей сдачи в аренду был взят ипотечный кредит, то расходы, связанные с обслуживанием кредита (уплатой процентов по кредиту) вычитаются из налогооблагаемой прибыли. Можно вычесть из налогооблагаемой прибыли и расходы на управление недвижимостью. Самый «драконовский» налог – налог на наследство (Inheritance Tax). Для вступления в наследство родственники владельца должны будут уплатить налог на наследуемое имущество по ставке 40% от стоимости актива.

Франция

Покупка недвижимости во Франции потребует от покупателя дополнительных расходов в виде нотариального и регистрационного сборов (6–7% от цены приобретаемой недвижимости). Ежегодно необходимо уплачивать два вида налога на недвижимость: налог на недвижимость (taxe fonciere) и налог на проживание (taxe d`habitation). Эти налоги рассчитываются местными фискальными органами, и ставки их примерно одинаковы. Налог на имущество заплатит каждое физлицо, чей капитал во Франции, будь то недвижимость или капитал в банке, превышает 732 тыс. евро. Во Франции законодательно поставлено ограничение на спекуляции недвижимостью. Налог на прибыль с перепродажи, если владелец решил перепродать французскую недвижимость, составит 33,3% при перепродаже в первый год после покупки. Этот процент уменьшается с каждым годом. Во Франции совершенно безопасно вкладывать средства в строящееся жилье – любая новостройка здесь подлежит обязательному страхованию за счет застройщика. Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания. И еще: в отличие от российской практики собственность на будущую жилплощадь оформляется покупателем прямо на стадии строительства.

Италия

В соответствии с требованиями итальянского законодательства принято считать, что любая недвижимость приносит ее владельцам определенный доход, а посему она должна облагаться налогами.

При покупке недвижимости в Италии необходимо уплатить налог Реестра (уплачивается государству в момент покупки недвижимости и пропорционален стоимости недвижимости с коэффициентами, которые устанавливают госорганы в зависимости от личности продавца –частное лицо, строительная организация или компания), налог инвентаризации и ипотечный налог (уплачивается государству в момент инвентаризации, регистрации недвижимости в Реестре недвижимости) составляет 336 евро, налог на добавленную стоимость (при покупке недвижимости у строительной организации или компании).

С начала прошлого года в Италии покупатель может заявлять полную стоимость недвижимости, поскольку налоги рассчитываются от кадастровой стоимости объекта, которая на 50–60% ниже рыночной. Продавец, который приобрел или построил недвижимость менее чем 5 лет назад, при продаже должен заплатить налог на добавленную стоимость 12,5% (но этот налог не относится к первому дому).

Планируется введение налога на недвижимость, который значительно превысит средний европейский уровень. Его введение может затормозить или вообще остановить иностранные инвестиции – особенно от крупных институциональных инвесторов. Новое итальянское налоговое законодательство будет означать увеличение затрат на проведение сделки с недвижимостью до 6–7% от ее стоимости, тогда как в среднем по Европе его размер составляет 3,3%. Эта сумма складывается из 4% ожидаемого налога на сделку и 2–3% существующего налога на добавленную стоимость.

Испания

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре собственности, за внесение информации о смене собственника и за делопроизводство будет взята госпошлина. За налогооблагаемую базу берут кадастровую стоимость продаваемого объекта, для новой недвижимости это будет кадастровая стоимость участка земли или доли во владении земельным участком, в случае с многоквартирным домом. По сумме затрат, при равной кадастровой стоимости, новая недвижимость и недвижимость вторичного рынка отличаются незначительно. Так, новая недвижимость облагается налогом на добавленную стоимость по ставке (для всех автономий) 7%. Все, что не облагается налогом на добавленную стоимость, автоматически облагается другим налогом — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6–7 %). Наконец, еще один налог – это налог на юридические акты. За базу для этого налога, взимаемого по ставке 0,5%, берется стоимость новой недвижимости.

Болгария

Законодательство Болгарии разрешает приобретение квартир и земли и на иностранного гражданина, и на иностранную компанию, и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и так называемая идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м и являет собой чисто условное понятие. Иностранная фирма с болгарским участием (где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии), а также компания, учрежденная в Болгарии иностранцем, имеет право покупки земли и лесов. Но землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. Обычно приобретатели заключают договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. При продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. А она составляет незначительную часть (до 1–10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаков для всех.

Черногория

В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев недвижимости на территории Черногории. При операциях купли-продажи в Черногории уплачивается налог в размере 2%, регистрационный сбор в суде при регистрации договора и сбор при занесении в Кадастровую книгу составляет около 100 евро. Налог на коммерческую и жилую недвижимость невелик и не превышает, например, 100–200 евро в год для квартиры в 90 кв. м. Налог от сдачи жилой недвижимости в наем туристам – символический.

Хорватия

Регистрация права собственности на недвижимость в Хорватии производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, но делается эта операция после получения разрешения МИД Хорватии. А каждое заявление рассматривается министерством в индивидуальном порядке, что занимает от полугода до полутора-двух лет. Но без разрешения на покупку недвижимости, которое выдается Министерством юстиции, собственность не зарегистрировать. Сэкономить налог на переход права собственности на недвижимость (5% от стоимости покупки) позволяет приобретение фирмы, на балансе которой есть дом/вилла, квартира или любая другая недвижимость. Для этого надо регистрировать частное предприятие. Нерезиденту для этого надо иметь около 2500 долларов. Для начала в уставный фонд можно внести около 50% этой суммы. Далее необходимо оплатить все связанные с оформлением фирмы расходы (пошлины, услуги нотариуса и проч.). Хорватские власти могут закрыть компанию, но только в одном случае, если ее владелец не платит налоги (34% – налог на прибыль, 25% – налог на дивиденды, начисленные на счет фирмы). Все эти затруднения компенсируются отсутствием в Хорватии налога на недвижимость. Плюс выгоды от регистрации юрлица в Хорватии. Если там зарегистрирована компания, то возможно оформление вида на жительство, что дает право безвизового въезда во все страны Европы. Через 5 лет пребывания в Хорватии можно получить и гражданство. Гражданин Хорватии пользуется безвизовым режимом во все страны Европы.

Турция

В Турции в прошлом году был принят закон, позволяющий иностранным физическим лицам приобретать недвижимое имущество на территории страны. Основные изменения по сравнению с предыдущим законом касаются продажи земли и направлены на ограничение покупки больших участков. Но к российским гражданам это отношения не имеет, поскольку россияне, как и прежде, не имеют права покупки незастроенных земельных участков. Принципиальным нововведением в законодательство является существенное упрощение процедуры оформления покупки объектов недвижимости в Турции.

В Турции нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сами сделки по купле-продаже недвижимости. Оформлением прав на недвижимость там занимаются гос-органы в лице Кадастрового управления, которое на государственном уровне гарантирует чистоту и законность сделок. При покупке недвижимости следует однократно оплатить налог при регистрации прав собственности в размере 3% от стоимости недвижимости. Зачастую в документах практикуется указание заниженной стоимости недвижимости, а не реальной. Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость (перевод и нотариальное заверение паспорта, различные взносы), как правило, не превышают суммы в 200–300 евро. Но зато агентское комиссионное вознаграждение за риелторское обслуживание составляет, как и в Москве, 6%.