Состояние ипотечного рынка России

Прошлый год для ипотечного рынка стал решающим. Часть подверглась опасности из-за мирового кризиса ликвидности, некоторые закрыли ипотечные программы, а другие изменили условия кредитования. Ни кто не мог и предположить, что из-за повышения ставок по кредитам рынок российской ипотеки подвергнется негативным изменениям. Из-за кризиса в 2007 году банки стали вести более осторожную политику при оценке своих рисков. Эксперты уверены, что теперь россиянам будет сложнее получить ссуду на покупку жилья, так как банки будут строже оценивать клиентов.

Причиной тому послужило, что в начале года на ипотечном рынке появились активные программы. Активные программы включали в себя снижение ставок, без первоначального взноса и различные скидки. В СМИ широко рекламировались смягчения условий ипотечного кредитования. В результате к концу 2007 года 80% населения стало кредитоспособным. Люди стали решать свои жилищные проблемы и это связано с благоприятной макроэкономической ситуацией в России. В результате чего в регионах около 14% жителей выразили готовность пользоваться ипотекой.

Но продолжалось все не долго. Началось все с того, что в начале года в США было много не возврата средств по ипотечным кредитам. Следовательно, объем новых кредитов на сделки с недвижимостью сократился в два раза. Это привело к снижению ипотечного кредитования. Банкам потребовалось привлекать инвесторов большей доходностью в таких условиях. Для клиентов это означает повышение процентных ставок за пользование ипотечным кредитом.

Эти события заставили осознать банки на сколько ипотека зависима от долговых финансовых рынков, стоимости денег за рубежом и их ликвидности. Эта зависимость прослеживается в США и Европе, но была неочевидна в России. Банки не реагировали на колебания стоимости фондирования на мировых рынках, выдавая кредиты на баланс, фондировались зачастую более короткими деньгами.

Из-за сложности с заимствованиями на внешнем рынке, некоторые банки решили прекратить выдачу ипотечных кредитов, а другие банки предпочли сократить выдачу кредитов. Один из лидеров российского кредитного рынка - банк "Русский стандарт" отказался выдавать ипотеку до нового года. Юниаструмбанк и Москоммерцбанк повысили ставки по ипотечным кредитам на 1%. Вскоре Москоммерцбанк приостановил выдачу ипотечных кредитов. До кризиса около 15-20% квартир в России покупалось с помощью ипотеки. Сейчас же этот показатель сократился примерно вдвое.

Американский кризис проявились не только на ипотечном рынке. Россия почувствовала это в конце лета, когда выросли цены на пищевые продукты и началась высокая инфляция. Кризис заставил российские банки задуматься о качестве выдаваемых кредитов.

По сравнению с западными странами российский рынок ипотеки еще недостаточно развит, чтобы оказать влияние на ситуацию. Ипотека находится только на стадии становления. В результате российских ипотечных заемщиков очень невелик и процент тех, кто может не вернуть кредит, а следовательно, перед банками не стоит проблема не возвратов. Российские банки оценивают клиентов консервативно. В США же наоборот, получить кредит с негативной кредитной историей достаточно просто. В конце прошлого года объем ипотечных активов составил 2% от ВВП, а в США 50-55% от ВВП.

Несмотря на то, что российские банки выдавали ипотечный кредит с осторожностью, кризис все же отразился. В результате кризиса произошло удорожание российской валюты и уменьшился приток зарубежных инвестиций. Но если у банка нет проблем с ликвидностью и финансированием, то нет и причин для того, чтобы уменьшать объем выдачи ипотечных кредитов. Тем более ипотека является наименее рискованным видом кредитования, так как обеспечена надежным залогом - самой квартирой.

Кризис обошел крупных инвесторов ипотечного кредитования с российскими деньгами и их программы стали лишь привлекательнее. Хотя сейчас банкам сложнее и дороже занять денег, но по мнению экспертов, то, что несколько банков закрыли ипотечное кредитование, это не повлияет на весь рынок. Так как более 500 банков выдают ипотечные кредиты. Например, Московский кредитный банк в сентябре объявил, что будут принимать устное подтверждение дохода и требования по минимальному стажу на последнем месте работы. Банк комментирует - "это не означает, что американский кризис нас ничему не учит, просто мы работаем в условиях российской экономики, где более половины зарплат "серые", и от того, что работодатель нашего клиента не платит налоги, кредитоспособность клиента зависеть не должна". Альфа-банк в октябре начал работать с регионами. Филиалы открылись в Волгограде, Краснодаре, Хабаровске, Ижевске, Томске, Кемерове.

Российские банки не смогут перекредитоваться за рубежом. Для получения инвестиций, банки привлекают депозиты, увеличив по ним ставки. Как утверждает заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Вячеслав Губкин – "повышение ставок по вкладам обусловлено скорее желанием соответствовать рынку и предоставить клиентам конкурентоспособные условия".

Но нельзя сказать, что кризис принес только отрицательные последствия, есть и положительные: российская ипотечная отрасль станет более крепкой и выдаваемые ипотечные кредиты по своим параметрам будут более соответствовать новым требованиям инвесторов. Рост объемов ипотечных кредитований заставил банки задуматься над рефинансированием и секьюритизации. Банки переоценивают риски и вырабатывают новые критерии по отбору клиентов.

Несмотря на кризис, рынок ипотечного кредитования продолжает расти. Оптимистичный взгляд экспертов достаточно высок, что ожидания они экстраполируют и на американский рынок. Как утверждает Елена Шилина, на мой взгляд, ситуацию на ипотечном рынке США преувеличенно называют финансовым кризисом: она негативно повлияла на доступность фондирования, то есть "длинных денег" для банков, но это временное влияние, в России рынок долгосрочного финансирования и секьюритизации кредитов вернется к предкризисному уровню уже в середине 2008 года.

Даже после кризиса ипотечный рынок представлен достаточно разнообразно. По рублевым кредитам максимальная ставка 16-17% годовых. Процентные ставки изменяют свои значения в пределах от 10,25 до 12,5% в зависимости от запрашиваемой суммы, размера первоначального взноса, возраста и благонадежности клиента.

Последствия кризиса достаточно ярко отразилось на рынке ипотечного кредитования. Некоторые банки не пострадали, другие временно прекратили работать с ипотечными программами, а остальные повысили ставки по кредитам. Как утверждают инвесторы, российский рынок выдержал"международный кризис", но не избежал определенных перемен.

Источник: www.credits.ru