Назад, в будущее!

Российский рынок ипотечного кредитования сможет вернуться к докризисным объемам уже в 2011 году

Согласно данным ЦБ РФ, уже в первом полугодии 2010 года российские банки выдали почти в 2,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. В денежном выражении объем рынка превысил 133 млрд рублей. Способствуют росту ипотечных сделок и раз-вернутая программа государственной поддержки, и повсеместное снижение процентных ставок и первоначального взноса, а также относительная стабилизация рынка недвижимости в этом году. Эту положительную тенденцию отмечают и участники рынка, опрошенные "Профилем".

Пошли в рост

Как рассказал заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев, в первом полугодии этого года объем предоставленных банком ипотечных кредитов увеличился более чем в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем первого полугодия прошлого года, составив более 1,2 млрд рублей, а количество выданных кредитов выросло более чем в шесть раз и превысило четыре сотни.

Инвестторгбанк за тот же период времени предоставил ипотечных займов на сумму 900 млн рублей, что, по словам директора департамента розничных операций банка Светланы Крошкиной, практически в три раза больше прошлогодних показателей.

О росте объемов ипотечного кредитования говорит и начальник управления кредитования Межтопэнергобанка Наталья Дяченко. Ипотечный портфель банка в настоящее время составляет свыше 270 млн рублей.

На 40,6% вырос и объем кредитования в банке "Уралсиб" (за шесть месяцев текущего года банк ссудил по ипотеке свыше 150,6 млн рублей, а общий ипотечный портфель составил 38,6 млрд рублей).

Существенный прирост объема выданных кредитов по отношению к первому полугодию 2009 года отмечают и в ЮниКредит Банке — 491% (до 1,1 млрд рублей). "Если тенденция не изменится, то, вероятно, уже к концу этого года можно будет выйти на докризисные объемы кредитования", — предполагает начальник отдела ипотечного кредитования банка Иван Веденисов.

Наверстывая упущенное

Возврат к докризисным показателям — мечта всех без исключения участников рынка. Ведь только за прошлый год объем ипотечного кредитования, по оценкам аналитиков, снизился более чем в четыре раза по сравнению с лучшими временами.

Так, с октября 2008 года по июнь 2009-го некоторые банки вообще прекратили предоставлять ипотечные кредиты, а другие ввели запретительные процентные ставки с одновременным ужесточением требований. В частности, по словам Андрея Мальцева, размер первоначального взноса увеличился тогда до 40%. Более тщательному анализу стала подвергаться информация о доходах и трудовой деятельности потенциальных заемщиков. "В основном изменения коснулись коэффициентов, влияющих на расчет максимальной суммы кредита, таких как отношение платежа по кредиту к ежемесячному доходу клиента или отношение суммы кредита к стоимости объек-та недвижимости", — уточняет Иван Веденисов.

Но даже это не уберегло банкиров от проблем. "Общая экономическая нестабильность, рост безработицы, укрепление доллара — эти и другие последствия кризиса привели к серьезному росту просроченной задолженности по ипотечным кредитам в прошлом году, — рассказывает Иван Веденисов. К примеру, валютные кредиты были особенно популярны в крупных городах, а так как именно там формируется большая часть кредитного портфеля, то и доля валютных кредитов бы-ла достаточно высока. При росте доллара на 40% многие заемщики столкнулись с тем, что ежемесячный платеж по кредиту практически сравнялся с уровнем дохода. "На пике кризиса у некоторых банков показатель просроченной задолженности по ипотечным кредитам превышал 10%", — подчеркивает эксперт.

Позитив налицо

В настоящий момент рост просроченной задолженности практически остановился, и если больше никаких экономических потрясений не произойдет, то, вероятнее всего, объемы просрочки будут снижаться.

В целом ситуация на ипотечном рынке стала меняться к лучшему уже в конце прошлого года: многие банки снова вернулись на рынок с предложениями по ипотеке, началось постепенное снижение ставок, сокращение сроков рассмотрения заявок на выдачу кредитов, появились послабления в требованиях и т. д.

В частности, Андрей Мальцев отмечает, например, тенденцию к снижению суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту: "Вместо утвердившихся в кризисный период 30—40%, стандартный первоначальный взнос в большинстве банков с начала текущего года составляет 20%, а в ряде случаев, как в Нордеа Банке, снижен до 15%". А в "Уралсибе" в настоящее время вообще рассматривается вопрос о снижении первоначального взноса до 10% (при условии страхования ипотечных обязательств заемщика).

Вместе с тем Светлана Крошкина считает, что рынок пока не готов к снижению первоначального взно-са до докризисного 10-процентного уровня, так как нет ясности с трендом цен на рынке недвижимости, особенно в регионах. К тому же существенная доля собственных средств при покупке недвижимости является мощным стимулом для возврата кредита, и снижение этой доли ведет к росту риска дефолта. Стоит отметить, что в настоящее время несколько банков с государственным участием в капитале уже запустили кредитные продукты с 10-процентным первоначальным взносом. Однако данные программы, по мнению нашего эксперта, имеют серьезные огра-ничения и пока носят, скорее, маркетинговый характер. "Но в условиях нарастающей конкуренции вслед за ними потянутся и частные банки", — предполагает Светлана Крошкина.

Среди других позитивных для развития рынка тенденций эксперты, опрошенные "Профилем", называют увеличение размера ипотечного кредита (по данным ЦБ РФ, вырос на 10% по сравнению с 2009 годом), изменение сроков кредитования (составляют сейчас в среднем 16,5 года, правда, пока это все равно меньше, чем в 2008 го-ду) и снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита в среднем на 1% (в июне этого года, например, она составляла 13,3% годовых, что является минимальным уровнем с января прошлого года, когда ставка равнялась 12,9%).

По прогнозу Светланы Крошкиной, до конца года рублевые ставки по ипотечным кредитам могут упасть до 12—12,5% годовых. "Вполне возможен сценарий, при котором ставки снизятся вообще до 10—11% в конце этого года и будут еще ниже в следующем году", — такое смелое предположение сделал Иван Веденисов.

Пользуется спросом

Главное, что при любом раскладе российский рынок ипотечного кредитования сможет вернуться к объемам первой половины 2008 года уже в 2011 году. По крайней мере по объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости эксперты "Профиля" точно рассчитывают к концу 2010 года на его удвоение.

А вот темпы развития будут зависеть в первую очередь от благосостояния людей. "Как ни снижай ставку по кредиту, если цена квартиры заоблачная, размер платежа будет недоступен для заемщика", — отмечает Светлана Крошкина.

Позитивный момент Андрей Мальцев видит в том, что потребители, планировавшие покупку недвижимости в кредит до кризиса, почувствовали сейчас финансовую стабилизацию, обусловленную улучшением общей экономической ситуации в стране, и вновь вернулись к мысли о приобретении жилья. Последнее, по его словам, вызывает активизацию спроса на квартиры в столице и крупных региональных центрах, что, в свою очередь, с одной стороны, будет стимулировать жилищное строительство, а с другой — приведет к росту цен на жилье. А как показывает практика прошлых лет, указанные факторы способствуют существенному росту спроса на ипотеку. Кроме того, эксперт отмечает, что ожидаемая активизация строительства жилья повлечет за собой возобновление предоставления банками ипотечных программ на покупку квартир и в строящихся домах.

На каких условиях вы осуществляете ипотечное кредитование?

Илья Филатов, заместитель председателя правления банка "Уралсиб":

"Сейчас банк "Уралсиб" предлагает программу ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на приобретение готового жилья: квартир в многоквартирных домах и таунхаусах, а также индивидуальных жилых домов. Выдача кредитов осуществляется в российских рублях под залог приобретаемой недвижимости. Максимальный размер кредита составляет 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для других городов. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. рублей. Максимальный срок кредитования — 30 лет. В августе этого года ипотечные кредиты стали более доступны — банк осуществил очередное снижение процентных ставок. Действующая ставка — от 12%. Также сейчас мы рассматриваем вопрос о снижении первоначального взноса по ипотечному кредиту до 10%, что полностью соответствует докризисному уровню. Обязательное условие в этом случае — страхование ипотечных обязательств заемщика".

Какие программы ипотечного кредитования вы сейчас предлагаете?

Андрей Мальцев, заместитель председателя правления Нордеа Банка:

"Помимо классического ипотечного кредита под залог приобретаемого объекта мы предлагаем кредитование под залог уже имеющихся в собственности заемщика или третьих лиц дома или квартиры как с подтверждением целевого использования средств, так и без него. По этой программе возможно в том числе приобретение недвижимости за границей. Также Нордеа Банк предлагает приобретение квартир в аккредитованных новостройках. При этом мы не требуем обязательного залога имеющейся в собственности недвижимости до регистрации права собственности и ипотеки на новую квартиру. Банк предоставляет ипотечные кредиты от 10 тыс. до 1 млн евро (либо эквивалент в долларах США или рублях) сроком до 30 лет. Ставки по кредиту составят от 7% годовых в евро и долларах США и от 9,5% годовых в рублях. Наши клиенты имеют возможность выбора порядка погашения задолженности — дифференцированными или аннуитетными платежами. Также возможно кредитование без осуществления личного и титульного страхования".

Светлана Крошкина, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка:

"Сегодня в нашем банке действует несколько программ ипотечного кредитования. На вторичном рынке недвижимости банк предлагает два ипотечных кредита: "Выгодный" и "Надежный", отвечающие стандартам АИЖК. Инвестторгбанк одним из первых заключил соглашение с АИЖК по программе "переменная ставка". Процентная ставка по данному продукту привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и на сегодня составляет 10,25% в рублях. Процентная ставка по кредиту "Выгодный" пересматривается один раз в год в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ. Кредит предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Другой кредит — "Надежный" — также соответствует стандартам АИЖК, отличаясь только тем, что став-ка по нему фиксированная и составляет 11,9%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Существует возможность получения кредита в долларах США (процентная ставка в этом случае будет 10,9%). На первичном рынке действует программа кредитования объектов недвижимости компаний-партнеров (таковых у банка сейчас около десяти). Процентная ставка — 15% годовых, минимальный первоначальный взнос — 30%, максимальный срок — 120 месяцев. Спрос на эти программы высокий, что обусловлено стабильными ценами на рынке недвижимости, ситуация для улучшения жилищных условий сейчас самая благоприятная".

Источник: www.credits.ru