Ипотека в свободном плавании

Плавающие ставки начинают входить в моду — которая может быть выгодной, пожалуй, только банкам

Впервые ипотечные кредиты с плавающими процентными ставками появились на российском рынке пять лет назад. Несмотря на то, что спрос на них был не очень высоким, сегодня такие продукты предлагают немало банков. А на днях и Сбербанк поделился планами, касающимися возможного введения плавающих ставок. Но вряд ли россияне оценят еще одну "нестабильность" в наше нестабильное время.

На гребне волны

Впервые ипотечные кредиты с плавающими ставками в России запустил банк "ДельтаКредит". В 2005 году на российском рынке появился принципиально новый продукт: ставка по рублевому кредиту "Дельта Мечта" была привязана к трехмесячному индексу MosPrime. Тогда процентная ставка по кредиту составляла 5,5% + MosPrime, а для людей с неподтвержденными доходами — 6,5—7,5% + MosPrime. Раз в три месяца ставка пересматривалась с учетом изменения этого индекса, на момент запуска кредита "ДельтаМечта" она составляла 11,2% годовых. Сегодня процентная ставка рассчитывается по формуле 6,25—6,75% + MosPrime (в зависимости от первоначального взноса и формы подтверждения дохода) и составляет минимум 12% годовых.

Банк Жилищного Финансирования в текущем году начал выдавать кредиты на приобретение квартир под 5—7% + трехмесячный MosPrime. Есть такие кредиты и у Банка Проектного Финансирования (6,25% + трехмесячный MosPrime), Сведбанка (полугодовой MosPrime + 8,00—11,5%) и ряда других.

Не очень "продвинутым" в экономике, но остро нуждающимся в ипотечном кредите гражданам очень трудно было понять, что представляет собой MosPrime — "индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке", которая "формируется Национальной валютной ассоциацией на основе объявляемых 10 банками — ведущими операторами рынка МБК депозитных ставок сроками overnight, 1 неделя, 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев". Но неизвестность не пугала наших соотечественников, которым банки буквально "на пальцах" объясняли, что в итоге плавающая ставка выгоднее фиксированной. Вместе с тем этот индекс появился в апреле 2005 года и не имел изученной и понятной динамики.

В январе 2007 года показатель трехмесячного индекса MosPrime не превышал 5,58%. В январе 2008-го он поднялся до 6,66%, а в октябре того же года максимальный размер трехмесячного MosPrime подскочил до 17,17%. В ноябре — до 22,5%, в декабре — до 22,33%…

Можно представить, как изменились процентная ставка и размер ежемесячного платежа для заемщиков того же "ДельтаКредита" в 2008—2009 годах. Допустим, клиент получил ипотечный кредит в январе 2006 года и имел подтвержденный доход. Датами расчета процентной ставки, как сообщили в банке, являются 17 ноября (для I квартала будущего года), 17 февраля (для II квартала текущего года), 17 мая (для III квартала) и 17 августа (для IV квартала). Ставку рассчитываем по формуле 5,5% + MosPrime, действовавшей на момент выдачи кредита. На сайте Центробанка можно найти показатели трехмесячных индексов MosPrime на необходимые даты и произвести простое сложение.

Выходит, что в I квартале 2008 года процентная ставка составляла 12,7% годовых, во II — 12%, в III квартале — 11,92%, а в IV — 13%. В графике платежей на I квартал 2009-го клиенты увидели ставку примерно в 27% годовых. Заемщики закупали валидол, просили банк перевести их на 1—2 года на фиксированный процент или искали возможности перекредитоваться в других банках.

Под крылом Центробанка

Не так давно банки начали привязывать свои ипотечные ставки к ставке рефинансирования ЦБ — как, например, ВТБ 24, запустивший в июне 2009 года такой продукт. Как сообщили в пресс-службе банка, в течение первого года ставка фиксированная (сегодня она составляет 13,6% годовых), а затем переходит на плавающую, которая зависит от первоначального взноса и рассчитывается по формуле "ставка рефинансирования + 3% (минимум)". Для заемщиков ставка корректируется два раза в год исходя из ставки рефинансирования на 1 апреля и 1 октября.

Ставка рефинансирования в отличие от MosPrime в течение кризисного времени вела себя не в пример благороднее. ЦБ начал ее снижать с апреля 2009 года — тогда она первый раз опустилась с 13% до 12,5%. Сегодня значение ставки рефинансирования — рекордно низкое за всю историю, оно составляет 8,25%. Но подсчитать, сколько составляет плавающая ставка у заемщиков ВТБ 24, пока, увы, невозможно: с момента запуска продукта не прошел год, и те, кто получил эти кредиты в июне прошлого года, пока продолжают платить банку фиксированную ставку. Но что будет со ставкой рефинансирования дальше, пока не знает никто, ее динамику предугадать на ближайшие лет пять (а ведь ипотечные кредиты берутся на более длительные сроки) невозможно. Скажем, в 2005 году ее уровень был 13%, а в 2000-м — 28—45%. Пока известно только одно — в апреле текущего года Банк России снижать ставку рефинансирования не намерен, хотя раньше делал это чуть ли не ежемесячно. Более того, по словам председателя Банка России Сергея Игнатьева, до конца года не исключается ее повышение.

Спасительный LIBOR

Плавающие ставки по кредитам в долларах обычно привязываются к ставке LIBOR, которая определяется в Лондоне на основе данных крупнейших мировых банков. Межбанковские кредиты выдаются в разных валютах, соответственно, ставки LIBOR тоже разнятся. Если брать долларовую ставку LIBOR, то она в большой степени связана с учетной ставкой ФРС, которая, как известно, в период кризиса снижалась. Снижался и LIBOR.

Так, в декабре 2006 года уровень годового LIBOR по займам в долларах составлял 5,3%, 2007-го — 4,4%, 2008-го — 2,4%, в декабре 2009-го — 0,99%. Уровень полугодового LIBOR с декабря 2006-го по декабрь 2009-го снизился с 5,4% до 0,5%.

Соответственно, те ипотечные заемщики, у которых имелись кредиты в долларах, но по плавающей, привязанной к индексу LIBOR ставке, из года в год платили все меньше и меньше и, как утверждают эксперты, смогли за счет снижения процентной ставки компенсировать потери от роста курса доллара в период "мягкой девальвации".

Сегодня валютный ипотечный кредит со ставкой, привязанной к годовому индексу LIBOR, предлагает банк "ДельтаКредит" — "Дельта Вариант". Процентная ставка рассчитывается по формуле 7,25% + LIBOR. Соответственно, сегодня она составляет 8,24% годовых. В ЮниКредит Банке, который запустил такой продукт в начале 2009 года, плавающая ставка базируется на шестимесячном индексе и рассчитывается по формуле LIBOR + 8,5%, сегодня она равна примерно 9% годовых.

В Банке Жилищного Финансирования ставка определяется из расчета годовой LIBOR + 7—8,5%. В Московском Ипотечном Агентстве — полугодовой LIBOR + 7,5%.

Им нравится

Банкиры утверждают, что на кредиты со столь запутанным механизмом расчета процентных ставок есть спрос. "У продуктов с переменной ставкой есть своя аудитория, — утверждает региональный директор в ЦФО банка "ДельтаКредит" Наталья Коняхина. — Это сравнительно узкий сегмент. Идеальный заемщик программы с переменной ставкой — это финансово грамотный человек. Он планирует досрочное погашение кредита — через год или два, или имеет накопления, которые позволят ему полностью рассчитаться с банком в случае значительного роста индекса и, соответственно, привязанной к нему ставки".

В ВТБ 24 отметили, что для банка переменные процентные ставки выгодны возможностью оптимизации процентных рисков. "Так как процентная ставка по кредиту за счет своей переменности всегда будет соответствовать рыночной стоимости ресурсов, у банка отсутствует необходимость закладывать в размер процентной ставки для заемщика величину этого процентного риска, которая присутствует в системе фиксированных ставок, — объяснили в банке. — Кроме того, переменные ставки существенно облегчают возможность фондирования ипотечных операций, так как в этом случае можно привлекать краткосрочные ресурсы и осуществлять их рефинансирование по мере необходимости с учетом их текущей стоимости".

По всей видимости, возможность оптимизации рыночных рисков привлекла и Сбербанк, который на прошлой неделе объявил о том, что собирается ввести плавающие ставки по всем кредитным продуктам. По словам директора правового департамента банка Константина Колпакова, в качестве рыночного индикатора, на основе которого будет определяться плавающая ставка, рассматривается ставка MIBOR (некий российский аналог LIBOR — средняя годовая принятая процентная ставка, объявляемая крупнейшими московскими банками при продаже межбанковских кредитов), возможно, также будет использоваться и ставка рефинансирования ЦБ.

Те, кто несогласен

Однако далеко не все банкиры уверены, что плавающие ставки будут востребованы. В принципе и сейчас в ипотечных портфелях банков доли кредитов с такими ставками очень и очень небольшие. Например, в банке "ДельтаКредит" — менее 5%.

"Большинству заемщиков достаточно сложно принять решение об оформлении ипотечного кредита, так как это подразумевает под собой значительные денежные обязательства в течение длительного времени, — говорит директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Мария Зенина. — При этом заемщики думают о стабильности, своей занятости, заработной плате и платежах по кредитам. Соответственно, они выбирают ипотечный продукт и банк исходя из наиболее выгодных текущих условий кредитования и рассчитанного графика платежей на весь срок действия кредита, что позволяет прогнозировать свои расходы в течение всего срока действия займа".

В банке "Петрокоммерц" сообщили, что в ближайшее время будет запущена программа ипотечного кредитования — но с фиксированными ставками. Введение плавающих ставок в краткосрочной перспективе не рассматривается. "Выбор программы с фиксированными ставками обусловлен негативным опытом заемщиков других банков, получивших кредиты по плавающим ставкам, — указали в "Петрокоммерце". — В период развития кризиса платежи по таким кредитам значительно выросли. Большинство заемщиков не справлялись с возросшей нагрузкой".

Источник: www.credits.ru