Оправданный риск, или Будет ли ипотека помягче?

Одной из главных причин мирового финансового кризиса стала чересчур либеральная ипотечная политика американских банков. Но значит ли это, что устойчивым трендом на будущее станет ипотека со строгими правилами и высокими ставками? Где пролегает граница, за которой свобода и комфорт клиента превращаются в опасность для банка, предоставляющего ипотечный кредит?

Ипотека, заемщики, банки: в поисках третьего "крайнего"

С самого начала мирового ипотечного кризиса российской ипотеке предрекали нерадостную судьбу: если в этом сегменте и останутся игроки, то их будет считанное количество, но даже они не смогут справиться с рынком. Заградительные ставки под 20% отпугнут оставшихся заемщиков, и российскую ипотеку можно будет смело хоронить. Что ж, это не первые и, вероятно, не последние похороны ипотеки в России, прихода которой на рынок так ждали и банкиры, и эксперты, и обычные потребители. Естественно и понятно нежелание как банкиров, так и заемщиков рисковать в разгар рецессии и развивать ипотеку, которая поневоле оказалась главной виновницей всех бед.

Говоря об ипотеке, многие эксперты вспоминают о такой называемой "кризисной фобии" – недоверии банков к такому типу кредитования ввиду его рискованности и ненадежности. И если раньше условия, на которых предоставлялись ипотечные кредиты в России, вызывали суеверный трепет у заемщиков, то сейчас для большинства из них они превратились в настоящий знак "кирпич": теперь доступной ипотеки для среднего класса в нашей стране нет. Повышенные ставки и ужесточенные требования к заемщикам, кажется, превратились в устойчивый антикризисный тренд.

Но утверждение о том, что такая ипотека все-таки лучше, чем ее отсутствие, вызывает сомнения у специалистов. С одной стороны – интересы банка, который хочет застраховать все свои риски, получить от заемщика гарантии его платежеспособности, а заодно и максимальный процент, с другой – все еще непомерно высокие цены на жилье. Середина оказывается тем самым узким местом, где уже не помещается потребительский спрос. Но без потребительского спроса и рынок недвижимости, и ипотечное кредитование просто лишены смысла.

В основе "кризисной фобии" и, как следствие, фобии ипотечной лежит ошибочное убеждение многих финансистов, согласно которому ипотеку можно сделать контролируемой и безрисковой. Мы обратились за комментариями к одному из активных игроков рынка, который пожелал остаться неназванным. Вот его мнение:

– Идея сделать ипотеку в России на 100% застрахованной и лишенной большинства рисков – бредовая. Современная российская ипотека тяжеловесна, непопулярна и в большинстве случаев неподъемна для наших основных клиентов. Утяжелять эту конструкцию ввиду кризиса – все равно что убивать ее. Доверия к банковской системе у россиян нет.

При этом я даже не хочу комментировать саму "концепцию безрисковости", и – нет, я не говорю, что без рисков не бывает ипотеки. Без рисков не бывает бизнеса вообще. Чем раньше мы это поймем и начнем работать, удерживая в голове эту простую мысль, тем быстрее к нам вернутся заемщики, а к агентствам недвижимости – покупатели.

Тыковки – и их портреты

Многие еще помнят, как в разгар ипотечного кризиса в США эксперты и финансисты наперебой убеждали друг друга в том, что ничего подобного в России быть не может: слишком скрупулезно банки отбирают заемщиков, слишком высоки ставки и слишком надежно обеспечение кредита, чтобы вся эта конструкция могла рухнуть единовременно. То ли дело США, где кредиты стали выдавать уже тем, кто даже в теории не способен их выплатить…

А раз нет кризиса ипотеки, то нет и кризиса на рынке недвижимости, цены на пике, спрос высок, компании работают с огромными прибылями. Когда всего несколько месяцев спустя рынок недвижимости России вошел в фазу глухой рецессии, а компании заговорили о кризисных продажах построенного жилья государству, об этих оптимистичных прогнозах уже успели забыть. В самом деле, ошиблись, с кем не бывает? Возвращаться к собственным ошибкам не так уж приятно, однако сегодня "работа над ошибками" со стороны всех игроков рынка – важнейший момент в восстановлении нормальной работы отечественной ипотеки.

Для того чтобы разглядеть причины и предпосылки мирового финансового кризиса, нужно вернуться на историческую родину этой катастрофы – в США. И самостоятельно убедиться в том, как странно и однобоко многие эксперты трактуют события 2006-2009 годов даже сейчас, когда рецессия прошлась по российской экономике и времени для подведения итогов было более чем достаточно.

Прежде всего давайте развеем основной миф. Причиной ипотечного кризиса в США и во всем мире послужила вовсе не ипотека. Перефразировав слова известного финансиста, можно сказать, что стремительный рост цен на недвижимость поднял рынки на недосягаемую высоту, и коллективное "головокружение от успехов" стало расплатой за эру процветания и роскоши.

"Эпоха процветания воцарилась навсегда". Этот миф появился накануне Великой депрессии и ею же был развеян. События 2007-2009 годов, к сожалению, почти дословно повторяют этот период в жизни мирового сообщества. Экономика становится виртуальной. Инвестиционный портрет дома или квартиры стоит гораздо дороже реальной недвижимости, по этой цене он и продается всем желающим, а потом перепродается, а потом… А потом часы бьют двенадцать, спекулятивное волшебство рассеивается, и инвесторы остаются со своей битой тыквой. То, во что реально вложены деньги, не стоит и десятой части вложений.

Первой волшебной "тыковкой" действительно стала ипотека. Но не сам принцип ипотечного кредитования как таковой, а ипотека субстандартная, она же "сверхрисковая" – порождение спекулятивной экономики. Субстандартные кредиты банки выдавали неблагонадежным заемщикам почти без обеспечения.

Возможно ли представить, что человек с годовым доходом в $25 тыс. сможет не только взять кредит на $300 тыс., но и своевременно выплатить его? Нет. А вот ценные бумаги, выпущенные на основе этого ипотечного кредита, смогут принести прибыль сначала банку-эмитенту, затем перекупщику, затем – солидному с виду инвестиционному фонду, львиная доля активов которого состоит из таких вот бумаг, выпущенных для того, чтобы магией ипотечных облигаций зачаровать нашу "тыковку". Почему бы и нет, ведь такие бумаги стоят дорого и продаются хорошо…

Счет, пожалуйста!

Что стало тем самым слабым звеном, на котором прервалась длинная цепочка ошибок и излишне смелых решений? Роковую роль мог сыграть общий спад на мировых рынках, ставший закономерным итогом длительного перегрева. Безусловно, на ситуацию повлияло очередное повышение ставок ФРС, которое подвело черту под неплатежеспособностью сверхрисковых заемщиков. Одновременно сработал и психологический фактор: в какой-то момент количество банкротств и взысканий, наложенных на недвижимость неплатежеспособных заемщиков, стало достаточно большим, чтобы выплеснуться на страницы авторитетных изданий и заставить игроков рынка как следует осмотреть, а то и ощупать свои бальные наряды.

Дальнейшее известно: сначала субстандартная ипотека была объявлена ненадежной и нерентабельной, потом пострадал сегмент рынка ценных бумаг, завязанных на этой ипотеке, а затем процесс стал необратимым. Банки, фонды и крупные компании начали сворачивать свои инвестиционные программы, рынок, и без того охладившийся, вместо медленного отката стал падать с огромной нарастающей скоростью. Тут же в карманы крупных игроков рынка хлынули государственные деньги, и финансовым миром овладела паника.

Вернемся к основному вопросу: что же стало причиной мирового финансового кризиса, пусть не единственной, но одной из основных? Автору представляется, что ответ найден: корень зла – в сверхрисках, сконцентрировавшихся в ипотечном сегменте рынка недвижимости, причем на всех уровнях: начиная с момента предоставления субстандартного кредита и заканчивая десятой перепродажей ценных бумаг из этого сегмента другим банкам, инвестиционным компаниям и брокерам…

Источник: www.credits.ru