Ипотека навыворот
Щас как "бабахнет"!
Похожая ситуация сегодня складывается во многих регионах России. А началось все... с США, где еще в конце прошлого года начали массово банкротиться ипотечные компании и банки. Причина – население набрало дешевых ипотечных кредитов, по которым вовсе не могло расплатиться. Западный кризис, в свою очередь, ударил и по российской экономике.
Во-первых, отечественные банки утратили возможности перезакладывать свои ипотечные ценные бумаги на Западе, а во-вторых, лишились притока из-за рубежа "дешевых" и "длинных" денег для обслуживания российских клиентов. Прибавьте к этому резкое удорожание недвижимости в городах страны, что привело к резкому падению спроса на квартиры и, как следствие, к сокращению интереса населения к ипотеке.
Начиная с середины июля основные кредитующие банки России увеличили ставки по ипотеке в среднем на 0,5-1%. Среди банков, работающих в нашем крае, это касается ВТБ-24, "Абсолют-банка", "Собинбанка", "Газпромбанка" и др. В среднем ставка выросла до 13-14% годовых (напомним, что еще года полтора назад кредит можно было взять под 10%). Причем больше всего вырос процент по самым рискованным кредитам – на покупку жилья в строящихся многоэтажках и загородных частных домов.
Проведем нехитрый расчет. Вы берете в банке ипотечный кредит в размере 1 млн. рублей сроком на 20 лет – и за этот период переплачиваете в виде процентов еще 1,5 млн. Правда, есть одно "но": недвижимость дорожает еще быстрее – на 25-30% в год. Беря кредит, вы "фиксируете" цену на момент покупки квартиры – и от дальнейшего подорожания защищены.
Золотой "квадрат"
Но все это еще полбеды. Национальное "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК), по стандартам которого выдают кредиты две трети российских банков, меняет саму систему расчетов кредитной ставки.
Раньше ипотечные кредиты ссуживались населению по 9-ти фиксированным ставкам, учитывающим только два критерия – срок заимствования и первоначальный взнос. А уже с нынешней недели в формулу расчетов банки обязаны включать иные факторы риска, в том числе сумму кредита и регион. И теперь по новому алгоритму стоимость самых востребованных кредитов составит уже порядка 15-16%.
Еще одним радикальным шагом ипотечных банков стало ужесточение требований к заемщикам. Отныне большинство банков ориентируются только на "белую" зарплату клиентов, требуя от них предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ (причем нередко такое же требование распространяется и на поручителей).
Почти не осталось ипотечных программ без внесения первоначального взноса. Да и вообще, число кредитных организаций, выдающих ипотеку, с начала года в России уменьшилось почти на полсотни – примерно до 550.
В общем, теперь квартиру по ипотеке могут купить только весьма состоятельные ставропольские семьи с ежемесячным доходом порядка 70 тыс. рублей на человека. Что касается более бедных семей, то они ипотеку смогут осилить только в одном случае: если необходимо поменять меньшую квартиру на большую.
Хроника пикирующей ипотеки
После всех этих драконовских мер доля ипотечных сделок на рынке недвижимости в России уменьшилась в три раза по сравнению с прошлым годом. (И это при том, что ипотекой и так пользовались не более 15% покупателей квартир.) Зато параллельно взлетело вверх число просроченных кредитов (таковым считается ипотечный кредит, по которому не платились взносы больше полугода) – в масштабах страны их доля превысила 5%. Причем лидером по числу неплательщиков оказалось именно Ставрополье – здесь не выплачивает кредит каждый четвертый заемщик! Процент неплатежей, кстати, близок к тому, из-за которого рухнула вся ипотечная система США.
Не в силах терпеть неуплаты, упомянутое АИЖК начало "крестовый поход" против неплательщиков. С начала года в суды по всей стране ушло около тысячи исков о принудительном выселении заемщиков (причем в этом случае новая жилплощадь им не предоставляется, а взятое в кредит жилье продается на аукционе). На Ставрополье судами удовлетворено уже почти два десятка таких исков, правда, до выселений еще дело не дошло.
Кстати, ипотечные кредиты выдают не только частные банки, но и само государство, точнее, упомянутое АИЖК, а еще точнее – региональные операторы этого агентства. Так, на Ставрополье этот оператор – ГУП правительства края "Свой дом", созданное четыре года назад. В отличие от банков, у государства и процентные ставки ниже, и больше социальных программ – для молодых семей и военных они и вовсе ссуживают деньги по нерыночным ставкам. (Это как раз то, что гордо именуется нацпроектом "Доступное жилье".) Только вот незадача: если в других регионах местные агенты АИЖК раздают ипотечные кредиты тысячами, то на Ставрополье за четыре года их было выдано всего около пяти сотен.
Ситуация вокруг жилищного нацпроекта в крае настолько аховая, что за нее была вынуждена взяться даже краевая Счетная палата. Недавно она закончила проверку исполнения краевой целевой программы "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья", а также работы ГУП "Свой дом".
Так вот, по заключению Счетной палаты, в крае до сих пор не разработан закон, регулирующий правоотношения на ипотечном рынке (во всех соседних регионах такие законы уже есть). Упомянутая краевая целевая программа и вовсе принята на пять лет позже российской, причем сроки ее реализации истекли еще в 2007-м, а новую правительство края принимать не спешит!
Итог? В прошлом году коэффициент доступности жилья в крае составил 21. Иными словами, чтобы купить простую "двушку", среднестатистическая семья из двух работающих человек должна без устали трудиться и откладывать заработанное в "кубышку" ровно 21 год. (И это, заметьте, без учета того, что стоимость "квадрата" год от года будет неуклонно расти.)
В то же время в среднем по стране эта цифра равнялась семи годам, а к 2010 году, как обещает Владимир Путин, не должна превышать трех лет!
Не в свои сани сели
Сразу после создания в 2005-м? "Свой дом" анонсировал массу громких инвестиционных проектов. Якобы для развития ипотеки в крае будут привлекать различные ценные бумаги, с помощью московских инвесторов начнут строить в окрестностях Ставрополя коттеджные поселки из быстровозводимых (а потому дешевых) домов.
Но все эти обещания обернулись пшиком. Зато "Свой дом" постоянно окормлялся в краевой казне, получая огромные бюджетные ссуды. Причем эти бюджетные кредиты возвращал крайне нерегулярно, а порой за счет новых займов покрывая долги по старым (что противоречило Уставу предприятия).
По мнению аудиторов Счетной палаты ГУП превратился в большую "прачечную" по отмыванию огромных сумм, занимаясь деятельностью, прямо противоречащей его Уставу.
"Свой дом" наладил выдачу кредитов гражданам, проживающим за пределами края. В 2005-м предприятие предоставило заем (по сути, за счет бюджета края) некоей строительной фирме "Аспект" в размере 6 млн. рублей – что стало с этими деньгами, неизвестно. Затем предприятие "подарило" еще 11,5 млн. рублей трем строительным фирмам ("Ставсервис", "Арсенал" и "Декоративные культуры"). ГУП заключил с ними контракт на строительство жилых многоэтажек (незаконно отвлекая деньги из ипотечного оборота), и тут выяснилось, что у всех трех компаний отозваны лицензии на строительную деятельность.
Суд обязал горе-строителей выплатить "Своему дому" те самые 11,5 млн. рублей в качестве неустойки – однако ГУП даже не пошевелился, чтобы забрать свои деньги. Еще почти полмиллиона рублей "Свой дом" "простил" краевой налоговой инспекции, которая имела перед ним огромную дебиторскую задолженность.
С барского плеча да за казенный счет руководство "Своего дома" жаловало и своих сотрудников. Работникам ГУП регулярно выдавались беспроцентные кредиты – всего набежало почти полмиллиона рублей. Еще 300 тысяч рублей предприятие вбухало в евроремонт принадлежащих ему квартир. А заместителю гендиректора по безопасности так и вовсе за счет ГУП была приобретена шикарная трехкомнатная квартира. Такие бы щедроты – да действительно нуждающимся в ипотеке.
Источник: www.credits.ru
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.