Если нечем платить за кредитную машину и ипотечную квартиру

Финансовый кризис заставил многих заемщиков задуматься о продаже кредитного авто и ипотечной квартиры. Но есть сложности: без согласия банка залоговое имущество не продать до тех пор, пока ссуда полностью не погашена

Банкиры уверяют, что в последнее время число желающих расстаться с машинами и квартирами, приобретенными в кредит, резко возросло. "Конечно, это не массовое явление, и до кризиса такие вещи происходили. Что поделаешь, если у заемщика уменьшилась зарплата или человек вовсе лишился работы? - отмечают в кредитных организациях. - Ничего страшного в этой ситуации нет: если человек не может погасить кредит, банку самому выгоднее, чтобы он продал имущество: получить деньги лучше, чем возиться с невыплаченным вовремя кредитом".

Правда, когда банкиры говорят, что в продаже кредитного имущества нет ничего страшного, они лукавят. Дело в том, что, во-первых, надо внимательно прочитать кредитный договор и удостовериться, что такая возможность в принципе существует. "Бывают случаи, когда банк жестко оговаривает, что продать машину или квартиру нельзя до полного расчета по кредиту. Правда, такие случаи - скорее исключение, чем правило", - говорит адвокат Нина Еременко.

Во-вторых, даже если договор позволяет продать имущество, приобретенное в кредит, сделать это можно только в том случае, если разрешено досрочное погашение кредита. И если мораторий на досрочное погашение автокредита обычно составляет несколько месяцев, то в случае с ипотекой ограничение может достигать 5 и более лет.

Третий, и, пожалуй, самый важный для заемщика момент: сможет ли продажа имущества, приобретенного в кредит, полностью покрыть долги перед банком и выручит ли заемщик хоть какие-то деньги от продажи имущества? Увы, очень часто ответ на этот вопрос отрицательный. Вот два примера.

Заемщик два года назад взял кредит в размере 500 тыс. рублей на покупку автомобиля Ford Focus. Срок кредита - 5 лет, ставка - 12%, размер первоначального взноса - 0%. Из-за снижения дохода заемщик решил продать автомобиль и рассчитаться с банком. Несмотря на то что в течение 24 месяцев он исправно вносил ежемесячные платежи (11,2 тыс. рублей) и за это время общая сумма выплат составила 270,2 тыс. рублей, его долг перед банком составляет 327 тыс. рублей. Автомобиль в хорошем состоянии, но желающих купить подержанное авто, а тем более с лишними сложностями при оформлении, не так много, и нашему заемщику удается продать свой автомобиль всего за 300 тыс. рублей. А значит, даже при отсутствии комиссии за досрочное погашение он остается должен банку 27 тыс. рублей. Плюс расходы на оформление бумаг и перерегистрацию ТС. В итоге - и без машины, и без денег.

Еще более неприятная калькуляция у ипотечных заемщиков, вынужденных расстаться с квартирой. Итак, заемщик взял год назад валютный кредит в размере 200 тыс. долларов на квартиру в Москве. Срок - 20 лет, первоначальный взнос - 10%, платежи - аннуитетные (то есть равные каждый месяц), ставка - 9% годовых. Год назад доллар стоил 24 рубля, а квартира - 5,2 млн. рублей. Сегодня же доллар стоит 33,3 рубля, а квартира подешевела до 4,7 млн. рублей. Выходит, несмотря на то что наш заемщик исправно вносил ежемесячные платежи (которые из-за девальвации в рублях у него увеличились в полтора раза!) и в общей сложности заплатил банку 21,5 тыс. долларов, его ипотечный долг практически не уменьшился и составляет 195,5 тыс. долларов. А в рублях это почти 6,5 млн., то есть больше рыночной стоимости квартиры на 1 млн. 800 тыс. рублей! Продавать в таком случае квартиру - далеко не лучший вариант.

Три способа продать кредитное авто

1. Продать "коня"

Первая схема выглядит так. Вы пишете заявление в банк о том, что собираетесь реализовать автомобиль, находящийся в залоге. Ваше заявление рассмотрят юристы и служба безопасности банка. Далее вы находите покупателя, договариваетесь с ним о цене и предоставляете финансовой организации договор купли-продажи. Главное - предупредить покупателя о том, что автомобиль находится в залоге у банка. Лучше всего, конечно, когда деньги на покупку вашей машины уже будут на руках у покупателя. Ведь пока он будет заниматься оформлением кредита или искать, где бы одолжить деньги, вы будете платить проценты банку. Кстати, помочь в поиске покупателя иногда может и сам банк.

Далее покупатель вносит за вас деньги, которые идут на погашение ссуды. Если остаток долга меньше, чем стоимость машины, продавец получает разницу. Затем банк выдает ПТС клиенту, и тот вместе с покупателем едет в ГИБДД, где машина снимается с учета и оформляется на человека, ее приобретающего. Процедура эта не длительная. Обычно ее можно совершить в тот же день, когда в ГАИ было передано письмо из банка. По словам автодилеров, данная схема приемлема для всех, главное - убедить покупателя решиться на сделку, которая выглядит несколько сложнее, чем стандартная купля-продажа. Возможно, для этого придется скинуть 100-200 долларов. Уплатить нужно будет всю сумму кредита, а вот проценты насчитают только за то время, которое вы пользовались деньгами банка.

2. Продать кредит

Как и в первом случае, совершить такую сделку без согласия банкиров невозможно. Правда, на перевод долга на другое лицо (так в банковской терминологии называется продажа кредита) банки идут менее охотно. Хорошо, если какой-то желающий получить кредит на машину еще не выбрал себе подходящий вариант и именно ваша машина ему приглянулась. Если банк согласится на то, чтобы по старому кредиту был новый должник, оставшуюся часть кредита с вас спишут. По идее на руки покупатель должен отдать вам ту часть денег, которую вы за кредит уже заплатили. Но с учетом того, что машина с момента покупки подешевела, надеяться на прибыль не стоит. К тому же маловероятно, что вам удастся заложить в цену продажи уже выплаченные проценты за пользование ссудой.

3. Найти поручителей

Есть еще одна схема, по которой можно продать кредитный автомобиль. "Заемщик предоставляет банку альтернативный залог, например квартиру, - поясняет адвокат юридической фирмы "Падва и партнеры" Дмитрий Сидур. - Но на этот шаг сложно решиться психологически". В принципе банк может удовлетвориться и поручительством. Как отмечает Дмитрий, в качестве поручителя, скорее всего, потребуется солидное юридическое лицо. Но при этом, отмечают банкиры, если кредит выдавался под поручительство третьих лиц, продать авто можно даже без уведомления финансовой организации.

Три способа продать ипотечную квартиру

Если подсчеты упавших доходов подсказывают, что выплачивать ипотеку теперь не по силам, попробуйте сначала все-таки пойти на контакт с банком. Банкирам нужно во что бы то ни стало вернуть деньги, а значит, они могут пойти вам навстречу и реструктуризировать долг (уменьшить ежемесячный платеж и увеличить срок кредита).

Еще один вариант - сдать квартиру, а вырученные деньги вносить в качестве ежемесячного платежа или его части. Здесь, правда, тоже есть свои подводные камни. Дело в том, что в большинстве ипотечных договоров прописано, что кредитную квартиру сдавать запрещается. То есть, сдавая квартиру, заемщик идет на нарушение договора, а значит, банк вправе его досрочно расторгнуть и потребовать единовременно вернуть остаток долга. Поэтому лучший способ - попробовать договориться с банком об эмбарго на пункт договора о сдаче квартиры до тех пор, пока не восстановится платежеспособность.

Если решение расстаться с квартирой непоколебимо, вот несколько вариантов.

1. Признать себя банкротом

Этот вариант надо знать, но прибегать к нему следует в самую последнюю очередь. Вы приходите в банк и сообщаете, что вам нечем платить. Банк обращается с иском в суд и добивается решения о реализации залогового имущества, то есть квартиры. Вся эта процедура занимает много времени и нервов, а вы проживаете в кредитной квартире. Если эта квартира является вашим единственным недвижимым имуществом, то суд даже может отказать банку в реализации квартиры и предложить вам план погашения долга. Если суд все-таки сочтет возможным продажу квартиры, то реализовываться она будет с торгов.

Желающих связываться с такими трудностями немного, а значит, и предлагаемые цены будут существенно ниже рыночных (на 15-20%). Если после продажи квартиры вырученной суммы не хватит на погашение долга, набежавших процентов и оплаты судебных издержек, то заемщик останется должен банку кругленькую сумму. Если же денег будет выручено больше (это практически невозможно), то вы получите разницу на руки. Важно помнить, что этот способ испортит вашу кредитную историю навсегда. Кредитов таким заемщикам не видать больше никогда.

2. Продать квартиру

Вы договариваетесь с банком о продаже квартиры. В течение примерно месяца чистоту ваших намерений проверят банковские юристы и служба безопасности. Вы сами находите покупателя квартиры (желающих будет мало), договариваетесь о цене. Все расчеты вы будете осуществлять в банке, чтобы деньги сразу пошли на погашение ипотеки. Если их не хватит, придется доплатить из своего кошелька. Если цена квартиры превышает сумму долга, то разницу забирает заемщик.

3. Продать кредит

Все происходит практически по той же схеме, что и в случае с автокредитом. На эту схему банки идут не очень охотно. Однако покупатели по такой схеме сегодня найдутся. Из-за бешеных ставок по ипотеке (в среднем 20% годовых) многие захотят перевести ваш долг на себя и платить по старой ставке - 9-13%. Главное, чтобы квартира устроила. Если банк согласится на то, чтобы по старому кредиту был новый должник, оставшуюся часть кредита с вас спишут. По идее на руки покупатель должен отдать вам ту часть денег, которую вы за кредит уже заплатили. Но с учетом того, что цены на квартиры в долларах снизились на 30-40%, а в рублях - на 10-15%, надеяться на прибыль не стоит. И вряд ли покупатель захочет оплачивать уже внесенные вами платежи по процентам (а ведь именно они составляют большую часть ежемесячных платежей).

Не попасть под статью

При продаже кредитной машины надо обязательно получить согласие банка. Если же получить в ГИБДД дубликат ПТС и продать по нему машину, то можно напороться на серьезнейшие неприятности. Банк может признать сделку недействительной (так как имущество находилось у него в залоге), а вас в судебном порядке признать мошенником. Согласно Уголовному кодексу РФ за такие преступления предусмотрено до двух лет лишения свободы.

Цифры

10-20%,

по оценкам экспертов, достигнет уровень просроченной задолженности по кредитам в 2009-2010 годах. Данные цифры взяты из анализа опыта предыдущих кризисов МВФ;

1-5 лет

составляет мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов;

100-200 долларов

придется скинуть, уговаривая покупателя решиться на сделку покупки кредитной машины, которая выглядит несколько сложнее, чем стандартная купля-продажа;

3-6 месяцев

составляет мораторий на досрочное погашение автокредитов в большинстве банков;

Около 10%

стоимости придется скинуть владельцу ипотечной квартиры при ее продаже.

С учетом того, что цены на жилье существенно снизились, надеяться на прибыль не стоит.

От потребкредита не избавиться

В самой сложной ситуации оказались те, кто брал ссуды на потребительские нужды - телевизоры, холодильники, ремонт и т.д. Приобретенный на кредитные деньги товар залогом не является, да и кто купит задорого б/у телевизор или микроволновку? Зато залогом по такому кредиту может быть поручительство или имущество (квартира, машина). А значит, если не погасить долг перед банком, лишиться придется или знакомого, любезно согласившегося быть поручителем, или залоговой квартиры-машины. К тому же, если пустить дело на самотек и не вносить вовремя платежи, накапают сумасшедшие проценты за просрочку - они могут даже превысить сумму кредита в несколько раз. Так что лучше занять деньги и рассчитаться.

Источник: www.credits.ru