Ипотека: не все так плохо?

В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой:

• 
  
• 
  
  средняя ставка по кредиту - 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США;
  
  
• 
  
  оптимальный срок кредитования - 10-15 лет;
  
  
• 
  
  первоначальный взнос - не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры;
  
  
• 
  
  средняя величина предоставляемого кредита в Москве - 2,4 млн руб. или $70 тыс (по данным Дельтакредит).

В январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, существенного их изменения зафиксировано не было. Это обусловлено тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их "с запасом" на случай резкого ухудшения рыночной ситуации, сообщает аналитическая служба МИАН.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам - на 0,52% до 15,01% (по данным компании Кредитмарт). Однако данный рост обусловлен скорее колебанием валютных курсов в первые недели 2009 года.

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте (по данным ЦБ РФ) повысилась с 10,8% в 3 квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. Напомним, с января 2009 года ЦБ РФ рассчитывает средневзвешенную ставку по итогам выдачи за период, а не накопленным итогом, как ранее. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. В Тюмени первоначальный взнос составляет 10%, максимальная сумма кредита - 8 млн рублей, срок кредита - 3-30 лет. Несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам следующих месяцев можно ожидать его незначительное снижение.

В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенной трансформации профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Так, заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30-35 лет, то в настоящее время - 35-55 лет; явно прослеживается тенденция ужесточения требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. рублей, при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ; предпочтения отдаются заемщикам, способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры. Также снизился средневзвешенный срок кредитования - с 16 до 12,5 лет. Изменились и критерии профессиональной принадлежности заемщика - сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из "группы доверия" в "группу риска".

Для того, чтобы поддержать рынок ипотечного кредитования, государство разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка. Так, с января 2009 г. в 2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

Согласно программе антикризисных мер на 2009 год, опубликованной правительством РФ, работодатели, могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 году на эти цели будет выделено 300 млн руб.

В конце февраля 2009 года в структуре АИЖК создано ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (ОАО "АРИЖК"), силами которого разработан и в настоящее время реализуется "Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан". Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности.

Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м - для двух проживающих и 30 кв. м на каждого - для трех и более человек. Заемщик должен подтвердить свою неплатежеспособность документами (трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению штатов, либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение заработной платы). Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.

С января 2009 года для погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам можно воспользоваться "Материнским капиталом". Напомним, право на получение материнского капитала имеет каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 года родился второй или последующий ребенок. Размер материнского капитала индексируется с учетом инфляции и на 2009 год составляет 290,24 тыс. руб. В 2010 г. его сумма будет увеличена до 307,65 тыс. руб. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд руб.