Квартира с воза – должнику легче

Ипотечный рынок в нынешних условиях представляет собой не самую жизнеутверждающую картину. Однако за те несколько лет, когда российская (прежде всего московская) ипотека вошла было в фазу расцвета, солидное количество квартир было куплено именно таким способом. В условиях кризиса обстоятельства склоняют некоторых собственников к продаже ипотечной недвижимости. Возможно ли это?

В своем праве

Одно из самых распространенных заблуждений наших соотечественников, преодоленное совсем недавно, заключалось в том, что квартира, покупаемая по ипотеке, принадлежит банку. Это не так — приобретенное жилье сразу же становится собственностью покупателя. "Хозяин вправе совершать с квартирой любые действия — прописать там родственников, сдать, продать, — но лишь с согласия кредитора. Впрочем, иногда достаточно уведомить банк", — уточняет Татьяна Микеева, директор кредитования физических лиц Независимого бюро ипотечного кредитования.

На практике это означает, что на продажу или обмен обязательно понадобится разрешение. "Существует ряд ограничений, которые могут быть оговорены в договоре", — добавляет Анита Берзиня, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО "Сведбанк". Эксперты отмечают, что сейчас, в связи с экономической ситуацией в целом и кризисом на рынке недвижимости в частности, предложений объектов с непогашенными кредитами становится все больше. Банки предлагают несколько основных схем, однако существует порядочное количество "но", которые следует непременно принять во внимание, прежде чем затевать продажу.

С учетом обстоятельств

"В первую очередь нужно уточнить, действует ли еще мораторий на досрочное погашение кредита, поскольку в этом случае жилье невозможно реализовать, — рассказывает о подводных камнях А. Берзиня. — Во-вторых, покупатель и продавец должны понимать, что сроки в данном случае значительно превышают сроки обычной сделки, поскольку она проходит в два этапа: продажа квартиры с обременением (залогом), т.е. подписание и регистрация договора купли-продажи, а затем, после погашения задолженности заемщиком, снятие обременения с объекта. Кроме того, сейчас наблюдается снижение цен на недвижимость, а из-за сложности подобных сделок квартиры продаются в среднем с дисконтом в 10-15%. Таким образом, при продаже ипотечного объекта продавец может потерять 15-20%. Тем не менее, учитывая настоящие условия на ипотечном рынке, можно утверждать, что количество таких сделок в 2009 году будет увеличиваться".

"В банке обязательно нужно указать причину продажи, — уточняет Наталья Горбунова, директор департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании TWEЕD. – Дело в том, что при выдаче кредита банк оценивает платежеспособность клиента и риски, теперь же нужно оценить нового заемщика и снова — свои риски, в чем кредитор абсолютно не заинтересован. Чтобы продавец не затягивал процесс, все время повышая цену, финансовая организация может потребовать от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, позволяющее покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи".

Все понятно, но что конкретно…

Если решение принято твердо, стоит рассмотреть основные схемы реализации ипотечных объектов.

Способ первый: продать квартиру и полностью погасить кредит за счет покупателя. "Сначала нужно найти покупателя, — рассказывает Т. Микеева. — Предположим, квартира стоит $100 тыс., остаток ссудной задолженности составляет $80 тыс. Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. Первая сумма причитается банку, вторая — продавцу. Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца становится зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег в ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели или месяц (в зависимости от срока регистрации) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной".

Возможна и такая схема: заемщик продает квартиру покупателю, а тот с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника). "По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Это связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня, — поясняет Н. Горбунова. — Но это делается только с согласия банка. На перекредитование банки идут неохотно, поскольку не хотят терять клиента, поэтому они могут снизить для заемщика согласованные ставки или ввести штрафные санкции, которые сделают перекредитование невыгодным для заемщика". Сегодня ни один российский банк такого продукта, как смена заемщика, не предлагает.

Способ второй: погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. "При нынешнем уровне развития рынка потребительского кредитования занять $20-30 тыс. без залога не представляет труда, — отмечает Т. Микеева. — Если квартира покупалась несколько лет назад, этой суммы вполне хватит на то, чтобы выплатить долг и вывести жилье из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продавать недвижимость как обычную".

Способ третий: приобрести другой объект. Речь идет о продаже ипотечной квартиры в целях улучшения (или же вынужденного ухудшения) жилищных условий. "Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк вполне может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна, — поясняет Т. Микеева. — Сейчас чаще подобные сделки совершают, если заемщик понимает свою неплатежеспособность и планирует рассчитаться с банком, а на оставшиеся средства купить жилье подешевле. Рост цен позволяет это сделать почти безболезненно".

Есть еще один, четвертый способ расстаться с ипотечной квартирой, но его мы не стали бы советовать никому. Он заключается в том, чтобы перестать платить по кредиту. В этом случае банк вправе подать в суд и отобрать жилье (залог). Тогда покупателю вернется лишь та часть денег, которая останется после продажи объекта с торгов и покрытия издержек банка. "Пока российский рынок ипотеки весьма благополучен с точки зрения возврата кредитов: по статистике, "кризис" у заемщика наступает в среднем в 0,01% случаев (на развитых ипотечных рынках Запада дефолтами заканчиваются 1% кредитов). Возможно, в ближайший год эта цифра увеличится, но не сильно, поскольку заемщикам призвана помочь специальная государственная программа", — успокаивает Т. Микеева.

Источник: www.credits.ru