Ипотека: новые правила
- Александр Васильевич, в последнее время складывается такое ощущение, что номинально ипотека в некоторых банках еще присутствует, но фактически кредиты сейчас не выдает никто…
- трудно сказать за весь банковский сектор. По данным АИЖК, в начале 2008 года ипотеку выдавали 45-50 банков в Екатеринбурге, а в конце года их осталось всего 8. В начале 2009 года из тех 15 банков-партнеров, которые подписали соглашения о сотрудничестве с САИЖК, по определенным причинам активно на рынок ипотечного кредитования они пока не вернулись. Случаи выдачи ипотечных кредитов пока, к сожалению, единичны.
- насколько сократились объемы кредитования?
- за январь 2009 года объемы сократились в 2 раза по сравнению с январем 2008 года. Причины понятны: сложная экономическая ситуация, неуверенность населения в своем будущем. Даже те граждане, которые уже получили положительное решение о выдаче кредита, решают подождать 2-3 месяца, посмотреть, как будет развиваться ситуация на их предприятии. Мы к таким решениям относимся очень положительно, это взвешенная позиция. Кроме того, на снижение объемов кредитования повлияла и информационная атака со стороны СМИ – очень часто и много у нас говорят о том, что в стране бушует кризис.
- а вы считаете, что это неправда, и кризиса никакого нет?
- это отчасти правда, но когда человек сто раз на дню слышит про кризис, у него опускаются руки. Есть и третья причина сокращения объемов кредитования – появление слухов о грядущем падении цен на жилье. Уральская палата недвижимости регулярно публикует аналитические данные, и мы видим, что средняя стоимость недвижимости пока меняется очень незначительно.
- но есть ведь и четвертая причина – банки сами не слишком охотно выдают кредиты, они установили заградительные ставки и ужесточили требования к заемщикам…
- действительно, условия по общефедеральной программе ипотечного кредитования раньше были достаточно либеральными. С осени 2008 года эти стандарты были достаточно серьезно откорректированы. Новые условия - не личное желание отдельно взятого банка, в целом ситуация поменялась и стандарты были изменены на уровне всей страны. Изменилось, во-первых, соотношение "платеж-доход" ("де юре" он по-прежнему составляет 50%, но "де факто" банки ввели ограничения и требуют, чтобы на ежемесячный платеж уходило не более 35-40% дохода заемщика) и коэффициент "кредит-залог". Если раньше можно было кредитовать при первом взносе в размере 10%, то сейчас, при сумме кредита свыше 1,5 миллионов рублей, минимальная доля самофинансирования по общефедеральному стандарту составляет 20%. Кроме того, раньше со стороны заемщиков и созаемщиков могли участвовать 4 человека (например, молодая семья и их родители), то теперь четвертый человек из учета совокупного дохода исключен. И я как раз считаю, что в условиях сокращения доходов населения четвертого человека нужно возвращать. Надеюсь, что какое-то решение здесь вскоре будет принято.
- насколько вообще с начала кризиса подорожала ипотека?
- по программе АИЖК процентная ставка выросла на 1,5-2%. В первом полугодии 2008 года средневзвешенная ставка составляла 12,5% годовых в рублях, сейчас – 15-15,3%. При этом с 1 марта минимальная ставка была снижена - с 14,5% до 14% годовых в рублях. Мы пошли на снижение, так как понимаем, что процесс плавной девальвации рубля, если верить заявлениям ЦБ, закончился. Мы надеемся, что ставка рефинансирования в ближайшее время не увеличится, и все это позволило понизить "плату за риск", которую все кредиторы с прошлой осени закладывали в процентную ставку. Кроме того, в конце января вступили в силу поправки, сокращающие сроки регистрации ипотечных сделок. Если раньше мы ждали этого 14 дней, то сейчас на все уходит 5 дней. Теперь мы можем в более короткий срок рефинансировать эти средства, поэтому риск здесь, мы считаем, снизился.
- АИЖК снизило ставки, следом ставки понизят и банки?
- прямой связи здесь нет, но мы, по крайней мере, хотим показать, что можно работать на рынке ипотечного кредитования при наименьшей доходности достаточно эффективно, и что механизм рефинансирования по-прежнему работает. Объемы рефинансирования при этом практически не сократятся. Если за 2008 год нам удалось рефинансировать 1 миллиард 569 миллионов рублей, то только на 6 месяцев этого года нам законтрактовано 750 миллионов рублей – почти половина от того, что было в благополучном прошлом году.
- насколько выросла просроченная задолженность по ипотечным кредитам?
- по кредитному портфелю САИЖК в середине 2008 года средний уровень текущий просрочки составлял 1,2-1,3% от общего объема. Этот год мы встретили с просрочкой уже в 3,5-4%. Но подчеркну, что это текущая просрочка, не та, которая вышла за 30-60 дней и является "проблемной". Мы считаем, что наши заемщики столкнулись с временными трудностями и не ждем, когда заемщик допустит просрочку в три месяца, начинаем работать с такими гражданами уже с пятого дня просрочки.
- какой уровень просрочки считается опасным?
- в благополучные времена – 5%, сейчас пока никто не поднимает этот вопрос и не обсуждает на уровне федерального оператора. Для нас это тоже доходная часть и мы здесь на месте в первую очередь заинтересованы в предупреждении этой просрочки.
- АИЖК в начале года объявило о программе помощи заемщикам. В чем она заключается?
- Есть два основных механизма. Если заемщик попал в трудную финансовую ситуацию (потерял работу или столкнулся со снижением дохода на 50% и более), если купленное жилье для него единственное, то ему могут быть предоставлены деньги на основании так называемого "смешанного договора" на погашение ранее предоставленного кредита. При этом в новом договоре в качестве кредитора участвует и банк - первичный кредитор, и Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК). Этой суммой гасится старый кредит, а новый кредит выдается под ставку, не превышающую ставку первоначального кредита, но может быть увеличен срок кредитования, привлечены новые заемщики. Также рассматривается вопрос о растущих аннуитетных платежах. Если по стандартной схеме платежи каждый месяц одинаковые, то при этой схеме в первый год заемщик будет платить меньше (минимальный платеж составит 500 рублей), а потом, если у заемщика улучшится финансовая ситуация, размер платежей будет возрастать. Второй вариант – стабилизационный заем, предоставляемый за счет средств АРИЖК. Он рассчитывается из размера аннуитетных платежей по действующему кредитному договору и предоставляется на 1 год. После этого заемщик будет погашать по сути два кредита, но процентная ставка будет выдаваться под ставки АИЖК – от 14% годовых. В этот год минимальный платеж будет вносить заемщик – опять же, в размере не менее 500 рублей в месяц.
- много людей уже обратилось в САИЖК с заявками на реструктуризацию?
- да, довольно много. Около 35-40 пакетов документов находится на рассмотрении в АИЖК. И еще около 80-100 заемщиков, прошедших первоначальную консультацию, собирают необходимый перечень документов.
- могут ли рассчитывать на реструктуризацию заемщики, бравшие кредит в банке, который не является партнером АИЖК и выдает ипотеку по собственной программе?
- да, помощь Агентства могут получить абсолютно все ипотечные заемщики, независимо от того, в каком банке они брали ипотечный кредит.
- когда первые обратившиеся начнут получать помощь?
- дело в том, что процесс реструктуризации для АИЖК все-таки еще новый. Так, в первый месяц работы мы столкнулись с тем, что условия и параметры реструктуризации, список документов менялся, поэтому те заемщики, которые первыми подали заявки, пока помощи не получили, по ним идет процесс доработки, они собирают дополнительные документы. Но ничего страшного в этом нет, сама процедура для всех нова, нужно просто набраться терпения.
- куда обращаться тем, кто хочет подать заявку на реструктуризацию ипотечного кредита?
- Обращаться можно как в банк - первичный кредитор, у которого сейчас находится закладная или договор залога на балансе, либо в САИЖК как региональному оператору. У нас есть соглашение с федеральным агентством о том, что мы будем представлять его интересы в рамках реструктуризации на территории Свердловской области. Список документов можно посмотреть на сайте САИЖК, также можно обратиться в отдел сопровождения, где работают консультанты.
Источник: www.credits.ru
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.