Москва опасная и привлекательная

Москва опасная и привлекательная
ИЛЬЯ МИНОВ
08.02.07

Среди иностранных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость, Москва считается самым рискованным городом. Однако с точки зрения перспектив развития российская столица занимает второе место, уступая лишь Стамбулу. Таковы итоги обнародованного вчера исследования, проведенного PricewaterhouseCoopers (PwC) и Институтом городских земель (ИГЗ).

Опросив в 27 европейских городах 165 представителей консалтинговых и девелоперских компаний, инвестфондов, институциональных инвесторов и банков, PwC и ИГЗ пришли к выводу, что Париж является чуть ли не раем для желающих инвестировать средства в коммерческую недвижимость. Во французской столице высока доходность от инвестиций и низок уровень риска для инвесторов. Самым же рискованным городом была признана Москва. «Среди опасностей, которые отмечали наши респонденты, присутствовали недостаточная прозрачность рынка, дефицит финансирования в определенных сегментах недвижимости, недостаточный опыт управления объектами, а также отсутствие развитого законодательства, регулирующего отрасль»,— сообщил «Бизнесу» партнер, глава группы по предоставлению услуг сектору недвижимости в России PwC Ричард Грегсон.

Но несмотря на специфику российского рынка, для иностранных инвесторов выгоднее вкладывать средства в московскую недвижимость, чем покупать международные и европейские ценные бумаги. «Безрисковая ставка по европейским облигациям составляет 4,1% в евро, 5,4% в долларах и 5,9% в фунтах стерлингов»,— констатирует аналитик ИК «Тройка Диалог» Александр Кудрин. В то же время, по данным Jones Lang LaSalle (JLL), ставки доходности на московском рынке офисной недвижимости составляют 9,5%, в сегменте торговых и складских помещений — 10% и 11% соответственно.

Опрошенные PwC и ИГЗ участники рынка убеждены, что в будущем самыми перспективными городами для инвесторов станут Стамбул и Москва. Эта тенденция наметилась еще в прошлом году. Тогда, по данным JLL, с января по сентябрь 2006 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $2,84 млрд, что на 1000% превышает аналогичный показатель позапрошлого года.

Если год назад большой популярностью у инвесторов, работающих в Москве,пользовалась складская недвижимость, то в этом году объектом пристального внимания станут торгово-развлекательные центры (ТРЦ). По данным PwC, покупать торговые площади рекомендуют 72% респондентов. Эту метаморфозу партнер компании Knight Frank, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Хайко Давидс объясняет так: «Сейчас на московском рынке реализуется ряд крупных проектов по складской недвижимости, что в ближайшей перспективе приведет к насыщению, в то время как в торговом сегменте ощущается явный дефицит качественных площадей». Кроме того, срок окупаемости торгового центра меньше, чем у логистического центра такой же площади, добавляет эксперт.

Это связано с уровнем арендных ставок: если на рынке складской недвижимости средняя ставка составляет $120 за кв. м, то аренда площадей в ТРЦ обходится в $600–800 за кв. м, а в центре города— и до $1 тыс. «Спрос на московские ТРЦ связан с тем, что их текущая средняя ставка доходности составляет около 10%, в то время как в Восточной Европе этот уровень колеблется от 4% до 6%»,— добавляет начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.

Впрочем, по прогнозам экспертов, уровень доходности московских ТРЦ будет плавно опускаться до среднеевропейских значений. «Сейчас уже наблюдается такая тенденция,— говорит Новикова.— Это связано с тем, что на рынок постепенно выходит все больше крупных инвесторов, которые совершают сделки по более агрессивным ставкам».

Александр Кудрин убежден, что альтернативой недвижимости могут стать облигации российских девелоперов. Например, облигации СУ-155 на срок полтора месяца приносят доход в 9,5%, полугодовые бумаги «Главмосстроя» — 10%.