Каким будет рынок недвижимости - 2007?

Каким будет рынок недвижимости - 2007?
Олег Репченко
24.01.07

Прошедший 2006 год стал для российского рынка недвижимости знаковым. С одной стороны, во многих городах и регионах страны и, прежде всего, в московском регионе случился беспрецедентный рост цен на жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru в Москве квартиры подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%. С другой стороны, произошло переосмысление национального проекта Доступное жилье. Если раньше под ним понималось в основном развитие доступной ипотеки, то в 2006 году стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать.

В итоге на рынке все чаще стали звучать заявления о грандиозных строительных проектах на много миллионов квадратных метров как в московском регионе, так и в ряде других регионов России, а также приниматься поправки в законодательство. И тем не менее, дефицит жилья в России пока продолжает сохраняться.

В начале 2007 года самое время сделать краткий обзор основных сегментов московского рынка недвижимости, а также рынков недвижимости регионов России, и постараться понять какие количественные и качественные тенденции следует ожидать в этом году.

Макро против микро

Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в Москве и других городах России и станет ли, наконец, жилье доступным, или напротив, оно продолжит дорожать далее - основной вопрос, который волнует как профессионалов, так и обычных людей. Аргументов по этому поводу много, и сконцентрировавшись на одной их части можно очень убедительно доказать, что цены должны упасть, а на другой - вырасти дальше. И какая группа факторов в итоге перевесит - пока не очевидно.

По мнению специалистов в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 году, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам, когда ажиотаж закончился - большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.

В пользу пессимистичного прогноза говорит и макроэкономическая ситуация, возникшая в начале 2007 года. Наконец-то взлетевшие до небес цены на нефть стали снижаться, корректируя и макроэкономические прогнозы в отношении российской экономики. Первым отреагировал наиболее подвижный фондовый рынок - новый провал индекса РТС. Это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, но некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет.

С другой стороны, основная причина роста цен на жилье в 2006 году кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет - таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах, ожидать не стоит.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют его "ипотечная подушка". Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком - цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть.

Получается, что сейчас для большей части рынков недвижимости российских городов локальные процессы оказываются более значимыми, нежели макроэкономическая ситуация. Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 году определяющим для большинства российских городов. Там, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будут оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. Заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.

Пути разошлись

Переход рынка недвижимости, в частности столичного, в стадию стабилизации, вовсе не означает, что снижения цен не происходит вообще. Обычно в таких условиях заметно усиливается дифференциация рынка - цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному. Связано это, во-первых, с адекватностью начальной стоимости квартиры. Так в Москве осенью 2006 года немало квартир предлагалось по очевидно завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10%-15%, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Однако следует понимать, что так ведет себя не основная масса квартир, а лишь часть, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньше степени - от долей процента до нескольких процентов. По мнению специалистов www.irn.ru процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.

Однако не все сегменты рынка одинаково подвержены стагнации, а в первую очередь, низкокачественное недорогое жилье. Примечательно, что за год с небольшим средний рост цен на московские квартиры составил около 100%. При этом жилье эконом-класса подорожало на 120%-130%, то есть обогнало рынок, а бизнес-класс и элита напротив отстали и прибавили за тот же период только 70%-80%. Причина - более быстрое вымывание с рынка недорогого жилья в условиях ажиотажа по сравнению с менее ликвидным и инертным дорогим жильем. При этом в периоды стагнации ситуация меняется: - переоцененное низкокачественное жилье может скорректироваться по цене на 5%-10%-15%, в то время как дорогое жилье, менее подверженное колебаниям рынка, напротив не спеша на 10%-15% подорожать. В итоге показатель среднего уровня цен на рынке будет оставаться примерно постоянным. И если в условиях ажиотажа "края" рынка недвижимости сближались, то теперь они будут удаляться. А значит, сейчас бизнес-класс и элитное жилье становятся более перспективным для инвестиций.

Квартира на время

Ажиотажное подорожание квартир привело еще к одному перекосу. В то время как цена квадратного метра повысилась вдвое, стоимость аренды квартир выросла всего на 15%-25%. Это связано с тем, что покупатели квартир более эластичны по цене, нежили арендаторы, которые, как правило, куда больше стеснены в средствах. В результате если еще год-полтора назад аренда приносила 8%-10% годовых, то теперь этот показатель упал до 5% годовых. Получается, что выгоднее становится просто продать квартиру и положить деньги на депозит в банк под 7%-8% годовых, не говоря уже о том, чтобы вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд.

Это означает, что в 2007 году дисбаланс между стоимостью жилья и стоимостью аренды должен постепенно восстановиться. Частично это может произойти за счет коррекции цен на жилье, но в первую очередь следует ждать роста ставок аренды жилья. В течение 2007 года они могут вырасти на 20%-40%, вернув доходность от сдачи квартир в аренду хотя бы на уровень банковских депозитов.

Ближе к земле

В 2006 году имела место и еще одна аномалия - впервые за последние годы рост цен на рынке квартир в Москве оказался больше роста цен за загородное жилье - коттеджи, загородные дома, таунхаусы. В предыдущие годы обычно бывало наоборот.

Отчасти в этом можно усмотреть продолжение принципа о том, что в периоды ажиотажа дорогое жилье дорожает медленнее, но потом отыгрывает это отставание. Это означает, что загородный рынок, включая коттеджные поселки и рынок земли, в 2007 году продолжит рост и прибавит традиционные 20%-40%, сокращая отставание по сравнению с рынком городских квартир.

Рынок в конце 2007 года

Резюмирую все сказанное выше можно сделать ряд интересных выводов в отношении того, как прогнозировать развитие рынка недвижимости или одного из его сегментов в московском регионе или в другом городе России в 2007 году. К концу 2006 года рынок квартир в Москве полностью отыграл рост цен и уперся в свой потолок. Не принимая во внимание локальные колебания цен на отдельные квартиры и типы жилья наиболее вероятно ожидать сохранения сложившегося уровня цен в 2007 году. За период существенного подъема рынка в 2005-2006 годах средний уровень цен на квартиры в Москве вырос чуть более, чем на 100%, и согласно прогнозу www.irn.ru будет сохраняться в течение 2007 года в коридоре 4.000$ - 4.300$ за квадратный метр.

Величина прироста цен на квартиры в Москве задает своеобразный потолок для всех остальных рынков. Если говорить о других сегментах рынка недвижимости московского региона, то они с 2005 года также должны вырасти примерно на те же 100%. Исходя из того, что загородный рынок или рынок аренды вырос пока меньше, то разница с темпами роста цен на квартиры в Москве оставляет потенциал для остаточного роста. Дополнительный потенциал может быть больше, пожалуй, только у городов Подмосковья, которые все активнее интегрируются в рынок недвижимости московского региона, но начинали с меньшей ценовой планки.

Если говорить о недвижимости регионов России, то их следует разделить на 2 группы. Города и регионы, близкие и приближающиеся по уровню жизни и экономическому развитию к московскому региону должны отыграть похожий в пропорциональном выражении рост цен. Если за последние полтора-два года он уже составил около 100%, значит такой рынок как и московский, близок к своему потолку. Если нет, значит, рынок этого города или региона развивается с задержкой по сравнению с московским и еще имеет потенциал роста.

Если же регион относится к депрессивным или плохо развивающимся, то потенциал для роста цен на нем, очевидно, ниже, чем в Москве и активно развивающихся регионах. Он может составлять за аналогичный период не порядка 100%, а 20%-30%-50% - более точную оценку можно получить в процессе детального анализа. Соответственно, итоговый ценовой потолок в таких регионах расположен ниже и подорожание жилья на 30%-50% уже может означать исчерпание потенциала.

В 2005-2006 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в Российскую экономику, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. К 2007 году период взрывного роста и заметное подорожание жилья, как реакция на положительный тренд в российской экономике, во многом уже отыграли, особенно на рынках активно развивающихся регионов. Это означает, что в обозримой перспективе, и в частности в 2007 году, следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации.