Как самому оценить и продать квартиру

Как самому оценить и продать квартиру
Алексей Трембицкий
24.01.07

Если покупка квартиры без риэлтора может обернуться крупными потерями, такими, например, как приобретение "нечистого" с юридической точки зрения жилья, то в случае самостоятельной продажи риск гораздо меньше - в крайнем случае продавец продешевит или потеряет свое время. Поэтому-то и велик соблазн сэкономить на посреднических услугах.

Насколько это оправдано судите сами.

Разумеется, в любом агентстве недвижимости назовут ряд существенных причин, по которым самостоятельная продажа окажется делом неблагодарным, невыгодным рискованным и даже опасным. Впрочем, узнать об этом можно из публикаций, коих печатается море. Правда из этого вовсе не следует, что сделки с недвижимостью не проводят простые смертные. Проводят, причем вполне успешно и случаев таких не мало (главное не нарушать законодательство, а также соблюдать правила передачи денег и правоустанавливающих документов).

Риэлторы, по понятным причинам, об успехах частников распространяться не любят …

Чистая продажа (то есть продажа свободной, не обремененной квартиры без подбора альтернативного жилья для переезда) - самая простая из всех сделок. И в общем числе проводимых на рынке операций - далеко не самая распространенная (рынок испытывает дефицит такого жилья). Желающих приобрести свободный (юридически и физически) объект недвижимости много. Поэтому вполне можно и поторговаться, и цену набить.

Ситуация, когда квартира продается с целью улучшения жилищных условий (обмен, переезд, съезд, разъезд) и продавец ищет альтернативные варианты более сложный. Здесь в цепочке участников сделки может быть задействовано и пять, и семь, и даже десять человек. Но и в такой ситуации помощь риэлтора требуется в первую очередь для проверки приобретаемой площади, а не для продажи имеющейся.

Перечислим некоторые преимущества продавца, отказавшегося от риэлторских услуг:

• не платит комиссионных за поиск покупателя (5-8% от стоимости жилья);
• не теряет возможную выгоду;
• не доверяет свою собственность незнакомому человеку - риэлтору;
• не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.

Разберем эти случаи более подробно на следующем примере:

Предположим, продажная цена квартиры (после всевозможных попыток продать ее подороже) составит $200000, то есть риэлтор нашел реального продавца, который готов приобрести квартиру за такие деньги. При этом риэлтор заберет комиссию в размере $10000-16000 из этой суммы. То есть продавец получит $190000-184000. В большинстве случаев риэлтор сумеет убедить продавца в том, что если бы он сам продавал жилье, то ему удалось бы выручить и того меньше, предположим $175000-180000. Но это еще не все. Риэлтор может продать квартиру за большую сумму, например, за $210000, а сказать, что продал за меньшую, то есть за $200000 и опять же положить разницу себе в карман.

Теперь, что касается упущенной выгоды. Когда продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риэлтор заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок. Продавец часто и не догадывается, что его риэлтор проводит абсолютно стандартный набор действий, а "не лезет вон из кожи", ради дополнительной $1000 (в ряде случаев сумма гораздо больше). Соответственно продавец теряет на этом возможность получить дополнительные средства.

Как только продажа квартиры возлагается на плечи риэлтора, он занимается ее показами и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов). При этом никто не застрахован от нечистоплотности посредника. Согласитесь, ничего не стоит подделать ключи от входной двери, документы и организовать не одну, а две, три или более продаж… Конечно, такие варианты сегодня встречаются не так часто, но все-таки не стоит забывать о случаях мошенничества со стороны недобросовестных маклеров (если уж обращаться за помощью к специалисту, то только в надежное агентство).

Как только риэлтор приступает к продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от действий риэлтора: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтора, последний может полностью провести сделку и побеспокоить продавца только когда состоится подписание договора и передача денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.

Как ни странно недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном вытекают из метода проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Вот они:

• трата времени и каких-то денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки (одним словом, для этого нужно брать отпуск);
• потеря денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру (или издержки, связанные с оплатой профессионального оценщика) и общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что "покупателем" часто бывает риэлтор, который в данном случае заинтересован в снижении цены;
• риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям, среди которых могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица;
• совершение ошибок, неизбежных при выработке реального плана продажи. Это ведет к затягиванию сделки и лишним расходам на "тренировки".

Сложно сказать, что лучше: научиться продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтора.

Все зависит от конкретных условий.

Но есть ряд случаев, при которых имеется возможность не обращаться к риэлтору, а попробовать осуществить продажу самому или, наоборот, нет возможности обратиться к риэлтору - например, слишком дорого.

В этих случаях самое главное - правильно определиться с оценкой жилья.

Существует несколько способов оценки. Рассмотрим два из них.

Первый способ (самый простой).
Нахождение среднестатистического значения. Из имеющихся в базе предложений жилья вашего типа (местоположение, площадь, количество комнат, инфраструктура, метро, тип и возраст дома, ремонт, этаж и пр.) выбирается самое дорогое и самое дешевое. Среднее значение будет соответствовать приблизительной стоимости вашей квартиры. Можно получить более точное среднее значение, суммировав все схожие предложения и разделив их на число предложений.

Кстати, в таких изданиях, как "Из рук в руки" или других, где публикуются базы данных, цены всегда немного завышены, продавцы оставляют возможность для торга. Поэтому узнать минимальную, "скупочную", цену проще всего, позвонив в агентство недвижимости и предложив приобрести свою жилплощадь (при этом оставлять свои координаты вовсе необязательно).

Второй способ (более сложный).
1. Нужно определить среднюю цену квадратного метра в вашем районе на квартиры, схожие с вашей по максимальному числу признаков (местоположение, тип дома и т.д., см выше). Для этого вначале определяем среднюю рыночную цену одного квадратного метра каждой квартиры (делим цену на общую площадь), а затем суммируем все средние цены и делим на число квартир. Получаем общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья нужного нам типа в районе.
2. Определяем среднерыночную цену вашей квартиры, умножив ее площадь на общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья.
3. Выявляем степень влияния отдельных признаков (факторов, достоинств) на стоимость жилья. Для этого группируем квартиры с интересующим нас признаком и квартиры, у которых этот признак отсутствует (при прочих равных условиях). Делим среднюю цену 1 кв. м квартиры с признаком на среднюю цену 1 кв. м квартиры без признака. Получаем коэффициент.
4. Для более точной оценки, узнаем таким же образом коэффициенты по другим признакам (факторам, достоинствам).
5. Умножаем значение, вычисленное в пункте 2 на значения коэффициентов и в результате получаем достаточно точную цену продаваемого жилья.