Оценка недвижимости: инструкции по применению

Торгово-промышленная палата России попыталась обсудить возможности финансового рынка при принятии поправок в закон об "Оценочной деятельности" в части государственной кадастровой оценки. После того, как поправки будут приняты Госдумой РФ, они коснутся абсолютно всех граждан, прежде всего, в части уплаты налогов на имеющиеся в собственности квадратные метры жилья. Но это всего лишь один из аспектов, который затронут поправки.

ТПП РФ привлекла для участия в "круглом столе" как представителей органов государственной власти - Росимущества, Минэкономразвития, Министерства финансов, так и естественных монополий, общественных организаций для того, чтобы принятые поправки в будущем не стали полной неожиданностью для бизнес-сообщества, честных граждан, а также самих налоговиков, которые сыграют в этом вопросе не последнюю роль.

Необходимость приятия этих поправок никто не отрицал. Совершенно очевидно, что в текущих рыночных условиях, когда стоимость земельных участков значительно снизилась /порядка 30 проц/, налоговая база, рассчитанная на основе докризисной кадастровой оценки, является завышенной. Тем не менее, провести массовую переоценку на данном этапе не представляется возможным, так как, согласно постановлению правительства РФ N 316, оценка производится не ранее, чем через 3 года, но не позднее пяти лет после проведения предыдущей оценки. А так как предыдущая оценка земли случилась в прошлом году, то ждать изменений налогоплательщикам придется еще два года. Участники обсуждения пришли к выводу, что с учетом текущего снижения цен в целом на рынке недвижимости целесообразно предусмотреть ежегодную периодичность выполнения работ по государственной кадастровой оценке. Однако в ходе дискуссии оказалось, что у госорганов, бизнесменов и простых граждан возможностей столько же, сколько и ограничений. Проще сказать, что на данном этапе обсуждения поправок вопросов больше, чем ответов на них.

Участники "круглого стола" обратили внимание на глобальный вопрос: что вообще считать объектом недвижимости и что, собственно, будут оценивать в массовом порядке. Кроме того, какова будет классификация объектов? Ведь, от правильного отнесения объекта к тому или иному классу будет зависеть сумма взимаемого налога.

Так же под большим вопросом осталась методика оценки объектов. Как отметил президент Российской коллегии оценщиков Александр Галушка, в случае с методикой оценки напоминает ситуацию 1998 г, когда был принят закон "Об оценочной деятельности", в котором было дано определение "рыночной стоимости", но не утверждены стандарты, по которым она должна рассчитываться. "Отрадно, что Минэкономразвития в ближайшее время подготовит эти методические указания", сказал он. По словам представителя Минэкономразвития, ведомство располагает тремя методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости, но пока не имеет методических рекомендаций по оценке зданий и помещений, а опирается на опыт нескольких рабочих групп ведомства. Свое видение решения этих задач МЭР направило в Министерство финансов и ждет в этом году ответной реакции.

Одно дело, если речь идет о купленных 2-3 квартирах на одном этаже и переделанных под единое пространство, и совсем другое дело - если речь идет об уникальном крупном промышленном объекте. Даже в случае с квартирами не все однозначно: кадастровая и рыночная оценка частного эксперта будут разными, но как учитывать этот объект в кадастровом перечне - как единый или как отдельные 2-3 объекта. На сегодняшний день не видна методология получения кадастровой стоимости: из каких параметров она будет складываться и насколько она отражает рынок.

Если брать московский рынок, то реально в договорах указывается одна цена сделки в пределах 1 млн руб, чтобы избежать дополнительного налогообложения. Тогда о каком рынке может идти речь и как можно обсуждать кадастровую стоимость, если такой рынок еще не сформирован? "Здесь некорректность не в определении кадастровой стоимости, а в трудностях определения рыночной стоимости. Проблема в том, что у нас нет достоверной информации для того, чтобы посчитать рыночную стоимость. А кадастровая стоимость - это не подвид рыночной, хотя если читать буквально, то так и получается.

Кадастровая стоимость - это действительно приблизительная стоимость, хотя так нельзя написать в законе. Приблизительная потому, что она может быть точной, если мы будем проводить индивидуальную оценку объекта, но мы проводим массовую оценку", ответил на этот вопрос А.Галушка. Не останавливаясь подробно на бурно обсуждаемом вопросе о равнозначности определений кадастровой и рыночной оценки, который в будущем, может быть, обеспечит хороший заработок некоторым юристам правоприменительной практики, все-таки следует задуматься о том, какие социальные последствия для компаний типа ОАО "РЖД" будут, если кадастровая оценка превратится в рыночную. Кроме того, инфаструктура оценщиков потянет еще изменение другой инфраструктуры, поэтому не понятно, как будет построена работа кадастровых инженеров, БТИ. Возникает и целый ряд вопросов в связи с финансированием процедур. Например, за чей счет будет осуществляться экспертиза?

Исходя из практики индивидуальной оценки, стоимость экспертизы составляет от 3 до 10 проц от стоимости работ по оценке, но будет ли она отнесена на счет саморегулируемых организаций? Тем не менее, А.Харламов оценил затраты при оспаривании кадастровой оценки, а также на дополнительную экспертизу как недешевое удовольствие. Надо решить еще несколько вопросов: кто будет налогоплательщиком, что будет объектом налога, что из этого объекта налогообложения будет учтено, где учтено. Кроме того, насколько права и объекты будут совпадать между собой? Существует не один такой случай, когда право на землю принадлежат одному человеку, право на дом - двум людям, один из которых совпадает с владельцем земельного участка - другой нет. И таких случаев будет великая масса. Поскольку в настоящий момент все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью, рассматриваются как база для будущего налогообложения все нормы законопроекта об оценочной деятельности, которые будут регулировать вопросы, связанные с кадастровой оценкой, надо будет рассматривать в связке с налоговым законодательством, включая сроки проведения оценки и уплаты по нам налогов. Человек или юрлицо заранее должны знать, какие налоги и в каком объеме они должны платить. Согласно законопроекту, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены в суде в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством или в специальной комиссии. Как заметил заместитель начальника управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию ОАО "Газпром" Алексей Харламов, чтобы оспорить, надо заказать экспертную оценку, которая также требует финансовых затрат, при этом не ясно, кто будет компенсировать эти дополнительные затраты. Именно из-за того, что кадастровая оценка затрагивает интересы многих участников, в проекте поправок предлагается установить для организаций, проводящих экспертизу, повышенный страховой лимит. Предполагается, что при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости оценщики обязаны дополнительно застраховать свою ответственность на сумму не менее 30 млн руб.

Больше всего участников "круглого стола" волновали социальные последствия, что, в общем-то, понятно. Например, если собственник вместо налога на имущества будет платить налог на недвижимость, то обороты по продаже жилья увеличатся, в частности, потому что некоторым придется расстаться со своей огромной шикарной квартирой и приобрести более экономичный вариант. Плакать здесь не надо - эта практика характерна для всего мира. Остается надеяться только, что России она не вернется на уровень "петербургских трущоб" времен Крестовского и Достоевского, но решение этого вопроса уже выходит за рамки принятия данных поправок и, скорее, находится в сфере макроэкономических решений. Представителям крупного бизнеса тоже важно внимательно на это посмотреть, чтобы потом не пришлось решать все неточности в ходе судебных процедур.