Триллион на выданье

Журнал «Карьера», июль-август 2008 года

http://kariera.idr.ru/items/?item=1811

 

 

 

Новый министр экономического развития России Эльвира Набиуллина недавно предрекла, что к 2010 году объем выданных ипотечных кредитов в России к 2010 году превысит триллион рублей. Достанется ли вам кусочек от этого триллиона – зависит от многих факторов. В том числе – от ваших собственных расчетов.

 

Автор: Ян Арт

 

 

И эти расчеты иногда покоятся не на точных цифрах, а на эмоциях. Например, на опаске «жить взаймы». И многие задают себе вопрос: можно ли покупать жилье взаймы? Между тем вопрос не в том, можно или нет (можно, на Западе так живет уже не одно поколение). Вопрос стоит сформулировать иначе: выгодно ли мне это делать??

Буквально недавно моя родственница сделав глубокий вдох, словно драйвер перед погружением к акулам, решилась на ипотеку. До сих пор они с мужем обходились арендованной жилплощадью. Выбор между арендой и ипотекой – самый распространенный в России вариант. И для многих он становится таким же мучительным, как страдания буриданова осла, который не смог выбрать, что же он хочет впервую очередь – наесться или напиться.

Мои родственники все же выбрали ипотеку: с рождением второго ребенка захотелось быть уверенными в своем жилье. Доходы в их семье выше среднего, но не настолько, чтобы "вынуть из кармана" сумму, на которую можно купить приличную трехкомнатную квартиру.

И встал перед ними выбор: то ли вложиться в долевое строительство, то ли взять ипотеку и купить готовую квартиру.

Выбрать долевое строительство - это значит ждать своего жилья еще 2-3 года, и риск присутствует: кто его знает, что за эти два-три года приключится? На рынке множество примеров, когда респектабельные строительные компании в одночасье прекращают свое существование, а их объекты «замораживаются» на неопределенный срок.

Подсчитали, во сколько обойдется ипотека. Вот сумма, которая нужна для приобретения квартиры, вот срок, на который планируется взять кредит, вот количество денег, которые станут регулярной «данью» банку. Приплюсовали стоимость страховки, без которой ипотеку не дадут, расходы на банковские комиссии, и оказалось, что покупка квартиры таким способом обойдется примерно в 35% семейного бюджета. Что мои родственники сочли вполне терпимой платой за комфортный быт и уверенность в завтрашнем дне.

Кредит им удалось взять по минимальной ставке благодаря двум обстоятельствам: хватило собственных средств на первоначальный взнос за квартиру в размере 20% от ее стоимости, и доходы у мужа, выступившего в роли заемщика, были "белые", то есть официально подтвержденные соответствующей справкой из налоговой инспекции. Таким заемщикам банки всегда благоволят в наибольшей степени. По понятной логике клиенты, имеющие накопление и официальный доход, вызывают максимальное доверие у кредиторов.

 

«Белые» начинают и выигрывают

 

-         С этой точки зрения для обладателей «белых» зарплат и тех, кто способен оплатить часть покупаемой квартиры из собственного кармана, ипотека традиционно более выгодна. "В нашем банке процентная ставка различается в зависимости от доли кредитных средств в оценочной стоимости приобретаемой квартиры, - говорит Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка. - Чем больше первоначальный взнос, тем ниже проценты по кредиту».      

-         «Под влиянием мирового кризиса ликвидности большинство российских банков пересмотрели величину процентных ставок в сторону введения зависимости от величины первоначального взноса, а также увеличили размер первоначального взноса и снизили максимальные суммы кредитов». - констатирует Марат Ганеев, директор департамента розничного бизнеса Ак Барс Банка. - Кроме того, кризис привел к некоторому ужесточению банковских процедур, таких как оценка платежеспособности заемщиков, оценка стоимости залога и т.п.».

-         На практике это выглядит примерно так. Если доходы "серые" и подтверждаются справкой 2-НДФЛ только частично, то процентная ставка по кредиту будет несколько выше. Тем самым заемщик оплачивает повышенный риск банка, вынужденного полагаться на его "честное слово" относительно финансовых возможностей.

Практически во всех банках сегодня существует определенная градация условий кредита для обладателей «белых», «серых» и «черных» зарплат. И принцип одинаков: чем «белее» доходы, тем меньше процентная ставка.

 

Брак по расчету

 

Впрочем, проценты, как известно, не единственная ипотечная трата. Заключая ипотечный договор, придется одновременно застраховать квартиру, которую банк возьмет в залог. Поэтому расходы по ипотеке помимо выплат непосредственно по кредиту включают в себя еще и страховые взносы. Они уплачиваются отдельно от установленных кредитным договором ежемесячных взносов, напрямую страховой компании. Страховая компания берет на себя обязательство гарантировать банку возврат кредитных средств при наступлении смерти или потеря трудоспособности заемщика и залогодателя, потере права собственности на недвижимость, а также утрате и повреждении самой недвижимости (в результате пожара и т. д.). То есть по большому счету страховщики делают ипотеку относительно безопасной – как для заемщика, так и для банка.

Тут действуют свои принципы математики. Страховые тарифы тем выше, чем хуже состояние дома, в котором приобретается квартира. Аналогичным образом размер тарифа повышается пропорционально возрасту заемщика. Для людей в возрасте 25-35 лет страховые расходы будут ниже, чем для 50-60-летних. Наличие серьезных болезней тоже может стать для страховщика поводом повысить тарифы.

Это основные моменты стандартной ипотечной схемы. Что, впрочем, не означает возможность каких-либо вариаций. Поэтому окончательная «картинка» будет ясно только в момент подписания ипотечного договора.

Что получается в итоге? Розовая мечта профессиональной свахи: идеальный заемщик должен быть максимально похож идеального жениха. То есть он должен быть относительно молод, здоров и уверен в размере и постоянном характере своих доходов. Еще хорошо бы и накопления иметь.

На практике, разумеется, банки не уподобляются капризной невесте и предоставляют ипотеку не только «идеальным женихам». Но в любом случае действует строгое правило: банки предоставляют ипотечный кредит в том случае, если расходы по его возврату составят не более 50% совокупного дохода заемщика или его семьи. В развитых странах подход более жесткий - на кредит может уходить не больше 30%, но в России расчеты иные. То ли считается, что наш человек ради жилья готов идти на любые лишения, то ли делается скидка на то, что реальный размер доходов заемщика несколько выше благодаря традиционным российским "шабашкам" и «халтурам»…

Интересы и критерии банка – это замечательно, но… Если продолжать сравнение ипотеки с «браком», то ведь венчание - дело двустороннее. И у «жениха» могут возникнуть свои вопросы: а так ли хороша невеста, как ее преподносят?

Ключевой момент – ваши права по отношению к приобретаемой квартире. А так как (как в течение 70 лет учила нас советская власть) прав без обязанностей не бывает, то заодно стоит внимательно оценить и свои обязанности. В будущем это может уберечь от серьезных неожиданностей в случае какого-либо форс-мажора. В частности, право заемщика сдавать ипотечную квартиру в аренду заранее должно быть оговорено контрактом. Иначе банк может наложить свое «вето».

 

Сдержанно, но с оптимизмом

 

В последние два года ипотека перестала быть экзотикой для россиян, уже одолживших у банков более 500 млрд рублей на приобретение жилья. Как мы уже констатировали: предполагается, что в ближайшие два-три года они одолжат еще столько же.

Не так давно Национальное агентство финансовых исследований и Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провели исследование на тему отношения россиян к ипотеке. Картинка получилась любопытная.

Почти 60% участников опроса заявили о важности и актуальности этого вида кредитования. И это логично: свои потребности в улучшении жилья пятая часть россиян (21%) оценивают как крайне высокие, а треть россиян (36%) как умеренные.

Константин Абрамов, первый заместитель генерального директора ВЦИОМ, отметил причины, по которым россияне не готовы взять кредит. Основные - недостаточный доход, высокие процентные ставки и неуверенность в стабильности заработка. Кроме того, опрошенные ссылаются на непредсказуемость рынка недвижимости, отсутствие банка, вызывающего доверие, невозможность официально подтвердить доходы, сложности оформления ипотеки и отсутствие постоянной регистрации в регионе своего проживания.

Ипотечный опыт россиян пока мал: по данным этого же опроса его имеют лишь 2% респондентов. А вот доля тех, кто может позволить себе ипотеку, за год выросла на 4% и ныне составляет около 17% населения. Впрочем, Счетная палата России оценивает это число немного скромнее – 15% населения. В любом случае, число россиян, готовых взять ипотеку, стабильно растет.

«Люди все чаще задумываются о том, что можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса», - говорит по этому поводу Василий Белов, генеральный директор брокерской компании «Фосборн Хоум».

 

 

 

 

 

Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов ЭКСПОБАНКА:

            На мой взгляд, на российском рынке ипотечного кредитования не произойдет серьезного падения темпов выдачи. Сейчас многие банки, влиявшие на развитие ипотеки, в результате известных проблем с ликвидностью, либо совсем ушли с рынка, либо сделали свои программы менее лояльными. Должно пройти какое-то время, чтобы потенциальные заемщики изучили предложения банков. Думаю, что во второй половине 2008 года темпы выдачи ипотечных кредитов восстановятся в «докризисном» объеме или близком к тому.

            Мы относимся к числу банков, для которых ипотека является приоритетным направлением бизнеса. О сворачивании программ речь не идет. Наоборот, у нас достаточно смелые планы по развитию ипотеки, в том числе в регионах. Кроме того, мы сейчас отрабатываем методику работы с такой категорией заемщиков, от которых очень многие банки отказываться, – владельцами бизнеса, в том числе индивидуальными предпринимателями. Таких заемщиков особенно много в регионах: благодаря своему небольшому бизнесу они имеют возможность купить квартиру по ипотеке, в отличие от сотрудников, работающих по найму, у которых в регионах очень невысокие зарплаты.

 

 

Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка Проектного Финансирования:

Если пытаться обрисовать ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России одним словом, то, на мой взгляд, более всего подойдет слово «запутанная». На рынок сейчас действует несколько совершенно различных по направлению и характеру сил, которые заставляют ипотеку топтаться на месте. С одной стороны, есть значительный спрос на ипотечные кредиты, который сдерживается низкими доходами и высокой стоимостью жилья. Есть желание банков расширять ипотеку как один из наиболее востребованных и надежных кредитных продуктов, Но мировой ипотечный кризис лишил банки дешевого источника финансирования, как за рубежом, так и внутри страны. Есть желание строителей продать как можно больше квартир, но жадность не дает им отказаться от запланированной прибыли и заставляет сдерживать продажи в ожидании роста цен. Роспотребнадзор вроде бы бьется за права заемщиков, но в своей борьбе дошел до абсурда и через суд оспаривает незаконность страхования жизни и трудоспособности заемщиков, вынуждая тем самым банки нивелировать свои риски путем увеличения ставок и ужесточения условий кредитования, отсекая потенциальных заемщиков и сужая группу потенциальных заемщиков. Власти активно выступают за решение жилищных проблем граждан (в том числе и путем развития ипотеки) и вроде бы действительно что-то делают в этом направлении, но так медленно и неэффективно (вспомнить хотя бы закон о долевом строительстве), что к плановому сроку окончательного решения жилищного вопроса,  как в свое время говорил Ходжа Насреддин,  или осел сдохнет или султан умрет… Ну и  наконец, все вместе чего-то ждут – деноминации, дефолта, выборов – каждый ждет что-то свое, но в будущем, а здесь и сейчас предпочитают не суетиться  и не суетятся.

            Вот такой непростой видится мне обстановка на ипотечном рынке в 2008 году. Рано или поздно ситуация должна как-то разрешиться, но вот когда и как – прогнозов давать не берусь.  

 

Сергей Бессонов, заместитель председателя правления Юниаструм Банка:

            В результате кризиса определенное количество кредитных организаций оказались ограниченными в ресурсах. Сделки по секъюритизации ипотечных активов приостановлены, их возобновление по оптимистичным прогнозам ожидается во втором полугодии 2008 года. Кроме того, внутренний рынок рефинансирования пулов закладных так же крайне пассивен, поэтому ряд банков сокращает темпы роста своих ипотечных портфелей и ужесточили требования к заемщикам.

            Однако спрос на ипотечные кредиты растет - и в Москве и в регионах. Помимо столицы, по нашему опыту работы, наиболее активными в плане ипотеки являются крупные административные центры, такие как Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Тюмень, Омск, Мурманск, Ростов-на-Дону, Волгоград и др.

 

Игорь Нагорский, руководитель службы розничного кредитования банка «МИА»:

            В этом году развитие российского рынка ипотеки будет сильно зависеть от доступности привлекаемых для кредитования средств на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Темпы развития ипотеки в 2008 году, которая сейчас используется примерно в 10% сделок с недвижимостью, во многом будут зависеть от того насколько быстро стоимость фондирования достигнет уровня первого полугодия 2007 года. Вопрос доступности ипотеки для широкого круга потребителей, к сожалению, останется нерешенным из-за дисбаланса уровнем доходов населения и уровня цен на недвижимость.

            В отношении спроса на ипотечные кредиты можно дать позитивный прогноз, так как он впрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости, темпы роста которого в этом году, по предварительной оценке, составят более 20%. При этом размер средних ставок по ипотечным кредитам в 2008 году, скорее всего, будет без тенденции к снижению. Средний размер минимального первоначального взноса по кредитам в течение года будет расти, а требования к уровню доходов заемщиков многими банками будут ужесточаться.

 

 

 

 

 

 

 

 

Марат Ганеев, директор департамента розничного бизнеса Ак Барс Банка.

 

 

- Как выглядит последний год с точки зрения состояния отечественного банкинга? Изменил ли или скорректировал ли кризис основные направления развития и если да, то каким образом?

- Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту стоимости заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования. Данная ситуация несомненно отразилась на состоянии российской банковской среды. Что касается российского ипотечного рынка, то данный кризис вызвал незначительное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок. В частности,

 

 

- Как Вы оцениваете новую процентную политику Центробанка и его действия по рефинансированию коммерческих банков?

- В текущем 2008 году Центробанк дважды поднимал ставку рефинансирования на 0,25 пункта. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10,5%. Данное изменение ставки рефинансирования в сторону увеличения произошло впервые за последние десять лет. Однако повышение ставки ожидалось еще в конце прошлого года, при этом величина повышения прогнозировалась более существенной.

Напомним, что ставка рефинансирования является одним из рычагов управления экономикой. Повышение ставки рефинансирования обусловлено, главным образом, необходимостью снижения инфляции. Вслед за изменением ставки рефинансирования свою тарифную политику пересматривают и банки. В связи с кризисной ситуацией, сложившейся на мировом и российском финансовых рынках, российские банки вынуждены активнее искать ресурсы внутри страны. Многие банки уже сделали акцент на привлечение средств у населения. Таким образом, данное повышение ставки рефинансирования не окажет значительного влияния на ресурсообеспеченность крупных банков.

- А если она опять на «четвертушку» поднимется?

Несмотря на то, что повышение ставки рефинансирования играет в большей степени фискальную роль, и не должно оказывать существенного влияния на конъюнктуру внутреннего рынка, определенная степень влияния все же присутствует.

Повышение ставки рефинансирования, как правило, приводит к повышению ставок по вкладам населения. Последние депозитные предложения на рынке демонстрируют тенденцию плавного повышения ставок по вкладам частных лиц. В прошлом году, например, впервые за последние 15 лет, средний уровень доходности рублевых вкладов превзошел уровень инфляции примерно на один пункт. В этом году по прогнозам аналитиков ситуация повторится. Кроме того, в соответствии с конъюнктурой рынка совершенствуются и неценовые условия розничных банковских продуктов. 

В результате увеличения ставки рефинансирования в рамках программ ипотечного кредитования, как и по иным кредитным программам, банки вынуждены повышать величину процентных ставок. Таким образом, за последние полгода нижний порог шкалы процентных ставок по программам ипотечного кредитования в среднем на рынке повысился на 0,5-1 пункт, при этом верхняя граница осталась на прежнем уровне. В случае дальнейшего увеличения ставки рефинансирования  можно прогнозировать незначительное повышение ставок по кредитам.

- Каковы виды на ипотеку сейчас и в ближайшей перспективе – динамика спроса, динамика предложения?

- Ипотечный рынок растет и развивается с каждым годом. Это связано, преимущественно, со стабилизацией общей экономической ситуации в стране и намерением населения улучшить свои жилищные условия. В настоящее время на рынке недвижимости отмечен спрос на первичное жилье. Поэтому банки активно развивают программы кредитования на приобретение недвижимости на период долевого строительства. Также необходимо заметить тенденцию к увеличению спроса на приобретение коммерческой недвижимости и земельных участков. Данный сегмент рынка только зарождается, однако отметим значительные перспективы  развития данного направления кредитования.

- А каковы перспективы ценовой ситуации на рынке недвижимости? Можно ли говорить об относительной стабилизации?

- Рынок жилой недвижимости близится к насыщению, что ведет к его стабилизации. Мы полагаем, что в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость не превысит 10 процентного порога. Однако недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных средств для долгосрочных инвестиций. Даже, несмотря на рост процентных ставок по ипотечным кредитам во многих федеральных банках, объемы ипотечного кредитования не уменьшились. Это говорит о существовании уверенного спроса.

Необходимо отметить, что с каждым годом увеличивается интерес к коммерческой недвижимости. Поэтому о стабилизации рынка коммерческой недвижимости говорить преждевременно.

На мой взгляд, ситуация на рынке кредитования в целом стабилизируется. Это происходит главным образом,  за счет того, что рынок ипотечного кредитования России достаточно молодой и имеет значительный потенциал для роста.