Русская ипотека на перепутье

Журнал «Белая полоса», ноябрь 2007 года

Кризис банков и переход количества в качество

 

Автор: Ян Арт

 

Мировой кризис ликвидности продолжает влиять на российский кредитный рынок. Пессимистичный прогноз – крах или радикальное сворачивание ипотечного кредитования. Оптимисты полагают, что «американская волна» нас не затронет. Истина, вероятно, лежит посередине: ландшафт отечественной ипотеки не взорвется, но изменится.

Первые дни после известий об обвале американского ипотечного рынка были окрашены в темные тона. Городской ипотечный банк (ГИБ) - «дочка» Morgan Stanley – стал первым российским банком, объявившем об отказе от секьюритизации ипотечных кредитов. Один из крупнейших игроков этого рынка откровенно заявил о том, что на западных рынках «длинные» деньги существенно подорожают - на 2-3 процентных пункта (Libor + 3,5%), что автоматически делает их слишком дорогими для ипотеки. И это не предел. В США и Британии продолжается волна финансовых потрясений, в Австралии появились слухи о возможных банкротствах ипотечных банков этой страны. Эксперты говорят о возможности второй волны кризиса, вызванной паническим настроением вкладчиков и миноритарных акционеров многих западных банков.

 

Быть или не быть?

 

На российском рынке первая волна отразилась существенно: многие кредитные учреждения испытывают дефицит денег, так как вынуждены отказаться от заведомо провальных попыток провести заимствования или секьюритизацию на западных рынках. А вкупе с предстоящими погашениями долгов ипотека становится для них головной болью. По словам зампредправления СКБ-банка Александра Кудрявцева, кризис сделал иностранных инвесторов более осторожными и не торопится вкладывать средства в российскую экономику. Соответственно, изменились и настроения. Агентство Fitch констатировало, что «российские банки в целом остаются уязвимыми в случае проблем с ликвидностью», а Standard & Poor’s отметило, что эти проблемы могут повториться. Обеспокоенность внешними долгами российских банков (самые «длинные» из них связаны именно с привлечением средств «под ипотеку») выразило и руководство Центробанка России.

В ряде банков началось «закручивание гаек» в отношении ипотеки. Апофеозом стал слух о том, что Москоммерцбанк остановил выдачу ипотечных кредитов и повысил процентную ставку. Неутешительный прогноз дал предправления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин, который заявил, что рост ставок по ипотеке в ближайшее время неизбежен. По его словам, маленькие банки и те, что увлеклись займами на внешних рынках, испытают период неустойчивости.

Свою лепту в волну пессимизма внес и президент ГИБ Николай Шитов, чей прогноз о том, что более трети российских банков попросту прекратят ипотечное кредитование, вызвал оживленную реакцию на рынке.

 

«Наш ответ Чемберлену»

 

            С недавнего времени у пессимистов появились авторитетные оппоненты. Например, аналитики МДМ-банка заявили, что нет оснований «говорить о высоких рисках дефолта», поскольку объем внешних заимствований все же не является критичным для банковской системы.

О своем несогласии с пессимистами заявил и президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. По его мнению, только при стечении самых критичных обстоятельств есть риск, что треть банков прекратят кредитовать ипотеку. И то речь будет идти о малых банках, в то время как основные объемы в этом сегменте обеспечивают «три столпа» российского банкинга - Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк.

«Нет линейной зависимости между американским ипотечным кризисом и ситуацией на российском рынке ипотечного кредитования, - утверждает Тосунян. - У нас совершенно иные условия, совершенно другая «цена» денег и перспективы роста. Уверен, что перед российской ипотекой по-прежнему открыты хорошие перспективы. А тема кризиса во многом попросту конъюнктурно и используется рядом банков как информационный повод для выстраивания новых стратегий в этой области».

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, который был разработчиком существующего российского законодательства по ипотеке, также уверен, что кризис не касается России в полной мере. «Американские проблемы с ликвидностью во многом связаны с тем, что в США существует многоступенчатая системы выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, - сказал B&FM Грачев. – В результате сумма выпущенных там вторичных и третичных бумаг оказывается больше стоимости обеспечения. Получается «пирамида», которая может потерять устойчивость. На нашем рынке ситуация обратная: стоимость ипотечных закладных пока много выше суммы проведенных под них заимствований. Поэтому мы можем испытать только опосредованное влияние кризиса – в виде удорожания финансовых ресурсов в целом. А о крахе ипотечного банкинга в России говорить не приходится».

           

Не приходится – и не будем

 

Собственно, участники рынка об этом ныне и не говорят. На прошедшей в конце минувшей недели конференции «Ипотека как самый перспективный банковский бизнес в России» царили настроения, которые в официозных сводках обозначают как «атмосфера сдержанного оптимизма». А в кулуарах отеля «Swessotel Красные Холмы» участники конференции больше говорили о новых стратегиях, нежели об опасениях.

Последние публичные участников рынка также прибавили оптимизма. Одним из первых стала акция, объявленная брокерской ипотечной компанией «Фосборн Хоум». Компания заявила, что вкупе с партнерами – Инвестсбербанком и банком ICICI – готова обеспечить ссуду всем, кому откажут в других банках. И хотя многие назвали этот «демарш» скорее пиаровской, нежели деловой акцией, свое действие по воссозданию конструктивной атмосферы он возымел.

Тот же ГИБ, несмотря на пессимистичные прогнозы, объявил о снижении ипотечных ставок до 11% - с 13,5% в рублях и 12,5% в долларах. Московский кредитный банк «упал» на 0,5-2%. Кредит Европа Банк снизил на 1% ипотечные ставки для клиентов своего основного партнера - Национального бюро ипотечного кредитования. ДжиИ Мани Банк, «ДельтаКредит» и брокерская компания «Кредитный и Финансовый Консультант» отменили на осень комиссии за выдачу ипотечных кредитов.

Оптимизма добавляет и появление на рынке новых игроков. О старте нового проекта недавно заявила Альфа-групп: ее инвестиционное подразделение Alfa Capital Partners запускает «ИпотекБанк» на базе самарского Лептабанка. Неделю назад о начале ипотечного кредитования заявил Сведбанк – «дочка» скандинавской Swedbank Group и ЕБРР. ХКФ Банк открыл ипотечный центр в Уфе, Автоградбанк – в Набережных Челнах, банк «Хлынов» - в Кирове.

 

В поисках хорошего заемщика

 

По мнению гендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Михаила Матовникова, проблемы на мировом рынке затормозят, но не остановят процесс снижения ставок.  А Тосунян уверен, что «ссылки на кризис» - всего лишь повод для изменения рыночных стратегий того или иного участника рынка.

            Не только пессимизм, но и оптимизм, демонстрируемый многими из этих участников, зачастую свидетельствует об определенных переменах. «Сворачивать ипотеку мы не будем и формально все останется как было, - заявил B&FM топ-менеджер одного из банков. – Однако наш интерес определенно смещается в сторону более качественных и надежных заемщиков. Мы будем облегчать условия прежде всего им. И, судя по всему, во многих банках пойдут по этому же пути».

Некоторые наблюдатели полагают, что «незаметные смещения акцентов» уже начались. Вслед за подстегнутым конкуренцией массовым отказом банков от такого требования к заемщикам как первоначальный взнос, грядет новая тенденция: банки возвращаются к этой позиции не мытьем, так катаньем – обеспечивая обладателям более толстых кошельков льготные условия. Кроме того, ожидается, что многие усилят акцент на кредитовании состоятельных клиентов – на строительство или покупку коттеджа и элитных квартир или приобретение земли.

 

Берегись, ставки падают!

 

Последние новости ипотечного рынка подтверждают этот прогноз. Например, екатеринбургский Банк24. ру объявил о снижении ставок до 10-,25-10,75% годовых в рублях. Но – при наличии первоначального взносе свыше 50%. РосЕвроБанк также изменил условия: ставка снижается в зависимости от размера первоначального взноса заемщика. Московский кредитный банк разворачивает программу кредитов на покупку земли. Газпромбанк поднял планку ипотечных ссуд до $2 млн., намереваясь стимулировать богатых клиентов. С этой же целью увеличен размер кредитов по загородной недвижимости – с 70% до 80% от оценочной стоимости объекта. СБ Банк намерен активизировать свою ипотечную программу "Загородный дом".

Впрочем, окончательное превращение в элитный продукт российской ипотеке не грозит и борьба за «качественного» заемщика не означает отказа банков от массовости. «По нашим данным, среди общего числа заемщиков сегодня лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ, - отметил B&FM гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. - 50% клиентов могут официально подтвердить лишь часть дохода, а 10% вообще имеют лишь справку в свободной форме. Мы полагаем, что в ближайшее время будет увеличиваться число заемщиков «со смешанным подтверждением дохода» - примерно до 60%. Соответственно, основной рост объема выдачи ипотечных ссуд должен произойти именно в данной категории». Это прежде всего средний класс, высокооплачиваемые специалисты. Так что, полагает Белов, в ближайшем будущем банки будут по-прежнему активно работать с различными категориями заемщиков.

 

Проблемы развития

 

Более глобальные проблемы развития отечественной ипотеки многие участники рынка видят не в кризисе, а в дефиците ее составляющих – жилья и денег.

«Для полноценного развития ипотеки в России недостаточны темпы строительства жилья, - отмечает вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко. Ссылаясь на данные Минрегиона, банкир заявил, что объем вводимого в эксплуатацию жилья не дает существенного прироста, поскольку примерно равен объему жилья, признаваемого ветхим и аварийным. А по темпам строительства уровня 1980-х годов Россия достигнет лишь к 2012 году. Этот дефицит, понятно, является проблемой далеко небанковской. Соответственно, и перспективы тут зависят от государственной стратегии в сфере жилищного строительства.

            Вторая проблема - дефицит дешевых «длинных» денег, инспирированный мировым кризисом. Эксперты единодушны в оценках: вливания Центробанка, который рефинансирует коммерческие банки, стали позитивным фактором для стабилизации сегодняшние ситуации, но стратегическим ресурсом служить не могут: у ЦБ попросту нет такого количества денег. В итоге банкиры вновь посматривают на двух священных коров российских финансов – Стабфонд и Пенсионный фонд. О возможностях их использования в банковской системе всерьез заговорили в прошлом году. Не исключено, что в ближайшее время тема вновь будет поднята на щит. Правда, скорее всего остро встанет вопрос о «цене».

 

Придется быть честными?

 

            «Если использовать для рефинансирования ипотеки деньги ПФ, то придется быть честными с пенсионерами, - отмечает Иван Грачев. – Понятно, чего захотят пенсионеры, - покрытия инфляции плюс хотя бы небольшой маржи. Это означает как минимум 12% годовых. Такая цена даже на фоне нынешних ставок международного «межбанка» слишком высока и либо неприемлема для ипотеки, либо ни о каком снижении ставок в будущем не может быть и речи». Сам Грачев предлагает в качестве альтернативы свой проект создания стройсберкасс, в котором на кредитование покупки жилья идут деньги вкладчиков. Однако даже сторонники этой схемы признают, что на ее развертывание в России потребует годы.

 

www.whitestrip.ru