Должники по ипотеке могут потерять все

Последние поправки в ипотечное законодательство (увеличение налогового вычета, разрешение на использование материнского капитала для оплаты кредита и др.) были довольно ободряющими для заемщиков. Однако депутаты пытаются защитить не только граждан, но и банки. В первом чтении был принят законопроект, который разрешает наложить взыскание на купленную по договору ипотеки недвижимость без судебного разбирательства.

Последние поправки в ипотечное законодательство (увеличение налогового вычета, разрешение на использование материнского капитала для оплаты кредита и др.) были довольно ободряющими для заемщиков. Однако депутаты пытаются защитить не только граждан, но и банки. В первом чтении был принят законопроект, который разрешает наложить взыскание на купленную по договору ипотеки недвижимость без судебного разбирательства.

Банковское сообщество восприняло грядущие изменения с воодушевлением. Эксперты признают, что нововведения направлены на защиту интересов банкиров. Владимир Станков, заместитель руководителя службы финансового анализа и управления рисками банка "Московское ипотечное агентство" согласился с тем, что "поправки, разрешающие банкам реализацию заложенной недвижимости во внесудебном порядке, улучшают позицию банков и усиливают ответственность заемщиков".

Другие же специалисты хотя и отмечают ухудшающий положение заемщиков характер поправок, но подчеркивают, что они не должны значительно повлиять на ситуацию с реализацией заложенных квартир по "дефолтным" кредитам. Сергей Постнов, первый заместитель председателя правления ЗАО "Банк ЖилФинанс" объясняет это просто: ответственный и порядочный клиент сам стремится к урегулированию проблемы без суда. "Если проблемы неплатежей возникают у добросовестного клиента банка по объективным причинам, то он будет готов решить вопрос любым законным способом в досудебном порядке, по договоренности с банком. Что в настоящий момент и происходит на рынке ипотечного кредитования. Если же заемщик настроен на неправомерное решение вопроса, то его действия будут носить исключительно конфликтный характер, несмотря ни на какие правовые нормы", – говорит эксперт.

Необходимость таких поправок признают все. "Ипотечное кредитование в России не имеет длительной истории, – отмечает Владимир Станков. – У заемщиков часто нет навыков для взвешенного подхода к оценке своего финансового положения, но есть острейшая потребность в собственном жилье. Это противоречие часто решается не в пользу разумной осторожности. Кроме того, ныне работающее поколение людей впервые сталкивается с финансовым кризисом такого масштаба и такой формы. Все это делает актуальным упрощение взыскания залога. При этом после кризиса, на этапе экономического подъема, можно будет снова вернуться к судебной практике взыскания залога".

О том, что такие поправки не могли не последовать, говорит и Вадим Ткаченко, главный юрист аудиторско-консалтинговой группы компаний "Градиент Альфа", член экспертного совета при комиссии Московской городской Думы по законодательству. "Экономическая нестабильность стала толчком к принятию ряда законопроектов, которые будут действовать в условиях кризиса. Часть из них касается залога и обращения взыскания на заложенное имущество", – рассказывает он.

По мнению ряда экспертов, эти нововведения имеют свои плюсы и для заемщиков. Однако, по словам Владимира Станкова, очень важно четко прописать весь механизм досудебного урегулирования подобной ситуации: "Если законодателям удастся точно определить все нюансы и особенности, то внесудебная реализация залога может для всех стать удобной и обычной процедурой. Но есть опасность того, что прописать детально ее не смогут, и тогда применять в массовом порядке ее никто не станет".

А вот Вадим Ткаченко опасается спешки, с которой принимаются эти изменения. "Усугубление финансовой нестабильности, удешевление недвижимого имущества заставляет принимать быстрые решения. Но главное, чтобы они не оказались скоропалительными. Несмотря на заверения авторов законопроекта, принятие закона в таком формате вызовет еще большую панику среди российских граждан, которые и так напуганы происходящим кризисом. Ведь основная масса людей не следит за действиями властей, предшествующими принятию закона, за спорами политиков во время правотворчества, как это принято в Европе. А все это приводит к тому, что после принятия такого рода "неоднозначных" законов, начинается неадекватная реакция", – делает выводы специалист.

Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности, предложивший рассмотрение законопроекта, утверждает, что его принятие упростит процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и процедуру его реализации, а кроме того, "создаст возможность эффективного использования залога как способа обеспечения обязательств, а также претворения в жизнь механизма защиты прав и интересов залогодержателей и залогодателей".

Но далеко не все с ним согласны. По мнению Вадима Ткаченко, "в проекте присутствуют откровенно прокредиторские нормы, которые упростят получение удовлетворения за счет заложенного имущества. Создадут они и иные возможности злоупотребления со стороны банков-кредиторов своим положением путем навязывания заемщикам условий выдачи кредитов с внесудебным порядком обращения взыскания, а также за счет привлечения услуг заинтересованных оценщиков". А в этом случае вместо "защиты прав и интересов залогодержателей и залогодателей", которую обещают авторы проекта, закон будет обеспечивать выигрыш только банков, а граждане и организации с самого начала будут рассматриваться возможными "дефолтниками".

Однако не все так плохо. В законопроекте имеются положительные моменты и для граждан. Во-первых, это установление обязательной оценки и реализации заложенного имущества. При выставлении на продажу заложенного имущества кредитор обязан пригласить оценщика. "Привлечение оценщика к подобным действиям – известная практика США и Европы, – рассказывает Вадим Ткаченко, – поэтому оценочная деятельность является там гарантом объективной цены реализации заложенного имущества. Как будет это положение реализовываться в России, покажет практика в будущем. Стоит только надеяться, что объективность оценочной деятельности повысится, в том числе и потому, что оценщики привлекаются к уголовной ответственности в случае составления с корыстными целями заведомо ложного отчета об оценке".

Второй момент – ограничение взыскания в тех случаях, когда сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору об ипотеке, а также если период просрочки составляет менее 3 месяцев. И, наконец, третий момент – при согласии заемщика решить вопрос без суда от него требуется нотариально удостоверенное заявление об этом.

Источник: www.credits.ru