Двойная ипотека — капкан или способ сохранить собственность?

Хочется купить "лишнюю" квартиру, а денег нет? Что же, все можно устроить: сначала надо заложить в банк собственную квартиру, в которой вы живете и получить кредит. Эти деньги можно уже использовать в качестве первоначального взноса – чтобы взять в кредит другую квартиру. Какой окажется финансовая нагрузка на семью, и сколько нужно зарабатывать, чтобы "вытянуть" два кредита.

Далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию, именно так называется схема, по которой закладывается имеющееся жилье. Тем не менее, эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек.

В Москве ломбардное кредитование появилось в 2005 – 2006-м годах, когда лишь  один из трех претендентов на кредит приобретал жилье. Цена квадратного метра росла так стремительно, что, пока клиент искал квартиру определенной стоимости, согласованной с банком, требуемое жилье становилось не по карману. В таких условиях многие заемщики предпочитали оформлять в залог не приобретаемую, а уже имеющуюся квартиру.

На первый взгляд, все просто: собственник передает свою недвижимость в залог банку и получает на руки энную сумму, обычно составляющую 20% - 70% от стоимости имущества. Эти деньги клиент постепенно возвращает в банк, естественно, с процентами – по более высокой по сравнению с обычной (как правило, на полпроцента), ставкой. При этом продолжает спокойно пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Три ломбардные схемы
Ломбардные кредиты — наименее рискованны для банка, чем любые другие. И все по степени риска они делятся на три категории:

Кредит на нецелевые расходы под залог имеющегося жилья: на образование, отдых, ремонт и т. п. Иные банки вообще не интересуются, куда потрачены средства, но большинство все же требуют отчета – чеков, договоров. Степень риска самая незначительная, так как обычно сумма займа не превышает 20 – 30% цены квартиры.

Более крупный кредит – на становление бизнеса хозяина квартиры. Для банка он более рискован, так как сложно оценить прибыль от будущего бизнеса, а сумма займа обычно составляет 50 – 70% от стоимости квартиры.

Наконец, к ломбардному кредитованию прибегают граждане, которые хотят приобрести второе жилье, не расставаясь с первым. Обычно это деловые люди, которые не желают изымать деньги из бизнеса, или те, кому не хватает денег на покупку нового жилья. Сумма займа — 20-70 % от стоимости квартиры. Из тех банков, что "на слуху", ломбардное кредитование практикуют Банк Москвы, ВТБ-24, Городской ипотечный Банк, Райффайзенбанк.

Кому доступен кредит под залог родного дома?
Первое условие, которое поставит любой банк – недвижимость, оформляемая в залог, должна быть ликвидной. Для этого больше подходит городская квартира. С загородным жильем сложнее, ведь его рыночная стоимость зависит от множества факторов: экология местности, развитая инфраструктура, транспортная доступность и многое другое.

Оценивают объекты залога независимые оценщики, аккредитованные при банке. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. Обычно оценка стандартной городской квартиры обойдется заемщику в сумму от $100, а вот загородного дома или элитной квартиры — от $500.

Оценщики также предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год. Исходя из этого, банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму.

И все же главное условие кредита в любом банке – заемщик должен быть платежеспособен. Ведь банк отнюдь не заинтересован в отчуждении собственности через суд.

"Если семья может позволить себе выплачивать несколько кредитов, то банку нет смысла отказывать им в выдаче займа, - считает руководитель блока ипотечного кредитования "Альфа-банка" Илья Зибарев, - Но при этом банк будет учитывать, что семья уже имеет серьезную нагрузку на бюджет, связанную с другими долговыми обязательствами, и учитывать это при расчете суммы кредитов и сроков выплаты. Семья может изымать из бюджета не более половины ежемесячного дохода, иначе с кредитами она не справится".

Улучшаем жилье: теория и практика
Представим себе семью, которая хочет переехать из двухкомнатной квартиры в старом панельном доме с маленькой кухней, в районе Бибирево, в трехкомнатную квартиру в кирпичном доме, в районе метро Академическая. Имеющееся жилье стоит $185 000; желаемое - $350 000.

Получать под залог старой квартиры 20 – 30% ее стоимости не имеет смысла: вырученная сумма ($55500) не составит даже первого взноса (30%). Следовательно, чтобы внести требуемый первоначальный взнос за вторую квартиру, придется получать около $105 000 (порядка 60% стоимости старого жилья).

В таком случае, семья вынуждена расплачиваться сразу по двум кредитам – ломбардному (выкупать у банка старую квартиру) и обычному ипотечному.

Допустим, старую квартиру удалось заложить на 10 лет под 12% годовых. В таком случае ежемесячные выплаты по этому кредиту составят около $1500. (Предполагается, что семья тратит на это 30% ежемесячного дохода).

Второй кредит, ипотечный, семья получила на 25 лет под 12% в год. Сумма займа составляет $245 000, ежемесячная выплата – около $2050. Всего платежи составят $3550. Следовательно, семья, доход которой составляет $6000, будет обслуживать эти кредиты на грани собственных возможностей, ведь выплаты составят около 60% совокупного дохода. Плюс учтем необходимость оплачивать два обязательных пакета страховых услуг, платить за обслуживание кредита и иные расходы. Учитывая нагрузку на семейный бюджет, банки могут и отказать в выдаче кредита.

Можно, конечно, попробовать сдать одну из квартир, но надо понимать, что доходы от аренды ежемесячных платежей полностью не компенсируют ваших затрат. "Сдача" старой квартиры не покроет и половины расходов, даже если ее постараться сдать за $1500, хотя обычно аренда такой квартиры стоит около $1000 в месяц. Можно, конечно, пустить в работу новую "трешку" на "Академической" и сдать за $2500 в месяц. Не стоит забывать о том, что перед сдачей квартиры нужно потратиться на ремонт.

Еще один вариант — семья может воспользоваться моментом и, не закладывая старое жилье, получить пока еще существующий ипотечный кредит без первоначального взноса, а также кредит с первым взносом в размере 10% или 20%. В таком случае изымать из бюджета придется только половину дохода семьи или менее.

"Двойной кредит" успехом не пользуется
Неудивительно, что при таком положении вещей ломбардное кредитование не кажется выгодным, считает начальник Клиентского управления Ипотечной компании "Мой дом" Юлия Пузакова. Обычно люди все-таки не желают нести на себе двойную нагрузку и продают прежнее жилье. Второй кредит, который они могут себе позволить — на ремонт и обстановку, но его берут чуть позже, чем совершили ипотечную сделку, где-то через полгода.

Специалист по работе с клиентами компании "ICIC Bank – ипотечное кредитование" Ирина Петунина рассказала нам, что, как правило, клиенты, расплачивающиеся по "двойной ипотеке", приобретают коттедж в дополнение к уже имеющейся городской квартире. Но таких клиентов пока немного.

И не только потому, что выплачивать два кредита слишком трудно для большинства семей. Многие просто боятся что, владея двумя заложенными в банке квартирами, в случае финансовых сложностей, лишатся обеих.

Впрочем, эта ситуация, совсем уж из ряда вон выходящая. В случае временных финансовых сложностей следует немедленно сообщить об этом банку. Как правило, банки идут навстречу клиенту и предлагают изменить график выплат. Если и это не помогает, и становится ясно, что одной из квартир можно лишиться. Главное – не доводить дело до торгов, а продавать квартиру по договоренности с банком по рыночной цене.

На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной — сумма долга, в другой — оставшаяся сумма, которая идет заемщику. На практике горе-клиент, как правило, получает на руки около 50% стоимости бывшей собственности.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Подведем итоги, как обычно, при помощи нашей системы плюсов и минусов:

Плюсы "двойного" кредитования:
+ Есть возможность частично отбивать платежи с помощью аренды.
+ В случае форс-мажора одна квартира уж точно останется в распоряжении заемщика.
+ В конечном итоге заемщик становится собственником двух квартир.

Минусы:
— Более высокие проценты по "ломбардному" кредитованию по сравнению с обычным кредитом.
— Высокая финансовая и психологическая нагрузка на протяжении многих лет.
— В целом схема не рассчитана на "массового" рядового заемщика, скорее на обеспеченную небольшую группу клиентов, чей доход начинается от $7000.

Источник: www.credits.ru