Ипотечный банк и заемщик: выстраиваем отношения

Тем людям, которые думают, что ипотека – это дело сугубо финансовое (взял деньги в долг и просто отдавай потом проценты), мы можем уверенно сказать: вы ошибаетесь! Кредитование в банке – серьезное испытание, которое потребует от вас и недюжинных организаторских способностей, и талантов во взаимоотношениях с окружающими, а иногда и дара разведчика. Не верите? Тогда читайте нашу очередную подборку "ипотечных историй" - реальных ситуаций из жизни, которые мы попросили прокомментировать специалистов рынка.

Проценты, о которых вспомнили

Четыре года назад взял ипотечный кредит, потом не смог платить по нему из-за кризиса и сопутствующих всем известных проблем. Банк тогда пошел мне навстречу: я должен был заплатить основной долг, а проценты мне как бы прощались. С долгом я действительно рассчитался, а теперь банк "вспомнил" о процентах и требует погасить их.

Прежде всего, нарисованная автором этой истории картина кажется странноватой. Как это – банк "простил"? Не для того банки кредиты дают, чтобы "прощать". "Вне зависимости от кризисной или иной ситуации, банк просто не может "простить" проценты по кредиту, поскольку они являются платой заемщика за пользование деньгами, - полностью подтверждает это мнение Александр Заикин, генеральный директор ООО "КРК. Недвижимость". – Предоставляя кредит без процентов, банк вынужден работать себе в убыток, ни одна коммерческая организация в этом не заинтересована, и банк здесь не исключение".

Если же все-таки на секунду вообразить (вообразить-то мы можем вообще все, что угодно), что подобная ситуация была, то ключевым вопросом тут становится – как это "прощение" было оформлено? Есть ли у заемщика какие-то подтверждающие данный приятный для него факт бумаги? "Все условия кредитного договора должны быть не только оговорены с инспектором, но и подкреплены документально. А уж тем более, когда речь идет об их изменении - в этом случае просто необходимо прописать новые договоренности в дополнительном соглашении, иначе у банка не будет никакого основания прощать клиенту начисленные проценты, - убежден Юрий Гольдберг, управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). – Договор и остальные прилагающиеся документы – это единственный и самый важный правовой регламент взаимоотношений заемщика и банка, помимо действующего законодательства, разумеется".

Завершая разговор по этой теме, автор не может не привести эпизод из одного из своих любимых литературных произведений – "Повести о Ходже Насреддине" Л.Соловьева. Там Х.Н. (маскируясь под мудреца Гуссейна Гуслия) должен был излечить от уродства ростовщика Джафара. Родственники Джафара, многие из которых были должны ему, по сему случаю надеялись, что ростовщик простит им их долги. А вот что думал сам Джафар: "Я скажу им сегодня, что прощаю долги, но расписок я им не верну, расписки останутся у меня. И они, успокоившись, начнут беспечную жизнь, а я ничего не скажу, я буду молчать, но втайне все время подсчитывать. И когда на каждую таньга долга нарастет еще десять таньга, и сумма долга превысит стоимость домов, садов и виноградников, принадлежащих ныне моим должникам, я позову судью, откажусь от своего обещания, предъявлю расписки, продам все их имущество, оставлю их нищими и наполню золотом еще один горшок!".

Пока готовили сделку, выросла цена квартиры

Собралась покупать новостройку. Проект аккредитован в банке, никаких проблем с одобрением не было. Но за то время, пока сделка готовилась, застройщик поднял цену на свою квартиру на 150 тыс. руб. Теперь мне, как заемщику, предстоит новый андеррайтинг – с новой ценой? И могу ли я потребовать, чтобы застройщик продал мне квартиру по первоначальной цене?

Ответы на все вопросы будут, к сожалению, неутешительными для потенциального заемщика. Увеличение цены означает, что ежемесячные выплаты по кредиту возрастут – и банк захочет убедиться, что должник сможет справиться именно с такими их размерами. "Если было решение на максимально возможную сумму кредита, и повышение цены застройщиком не позволяет приобрести квартиру, то необходимо новое решение банка о согласии предоставить бОльшую сумму кредита", - говорит Александр Дятчин, начальник Управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО "Флексинвест Банк".

Что касается возможности что-то требовать от застройщика, то тут необходимы юридические основания. В качестве оных может выступать договор бронирования, в котором называется конкретная квартира, ее стоимость и срок действия данного договора. "Необходимо бронировать недвижимость так, чтобы застройщик не имел права изменения в одностороннем порядке стоимости, но с правом заемщика отказаться от покупки без финансовых потерь в случае, если банк отказал в кредите", - считает Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка.

На наш взгляд, рекомендация трудновыполнимая – ну не любят застройщики в чем-то ограничивать себя! Так что такого застройщика придется поискать. Что же, для себя стараетесь.

Как убедить работодателя рассекретить зарплату?

Мой доход состоит из двух частей – одну платят "в белую", другую – "в конверте". Реальной суммы на ипотечные выплаты хватает, а вот только "белой" - нет. Но мой работодатель отказывается подтвердить размер моих реальных доходов. Как мне убедить его все-таки выдать справку?

Первый вопрос – рискует ли здесь чем-то работодатель? Иными словами, были ли прецеденты, когда всевозможные справки "по форме банка" всплывали потом где не надо – точнее говоря, в налоговых органах, а работодатели получали за это, как говорится в народе, "по шее"? Все опрошенные нами эксперты единодушно заявили, что такого не бывает.

"Нам о таких случаях неизвестно", - категорично выражает всеобщее мнение Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-Банка. Александр Дятчин ("Флексинвест Банк") добавляет, что в функции ЦБ, который проверяет банки и имеет доступ к кредитным досье, не входит контроль за уплатой заемщиками налогов. А ФНС не может просто так просить у банков документы по физическим лицам.

"Банки не имеют права раскрывать информацию о своих клиентах. Документы и сведения из кредитного досье предоставляются банком только по требованию органов дознания, следствия, по запросу суда, то есть, когда в отношении заемщика заведено уголовное дело, либо соответствующими органами решается вопрос о его заведении", - дополняет коллег Ирина Кажикина, Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы "РЕЛАЙТ-Недвижимость".

Вот как Ирина Кажикина советует уговорить пугливого работодателя. Переубедить такого начальника будет очень сложно. Более того, есть шансы, что когда позвонят из банка и попросят подтвердить полный доход, руководитель  (или с его подачи главный бухгалтер) скажут, что никаких справок не выдавали, ничего о них не знают… Увы, такие случаи в  практике бывают. Поэтому совет такой – договариваться с руководителем, приводя аргументы о том, что банк не имеет права разглашать информацию о заемщике. При этом обязательно нужно поинтересоваться, какая сумма в этой справке будет фигурировать, потому что случалось, когда руководитель и/или главный бухгалтер отказывались отражать в справке весь серый доход.

Жить за границей, а расплачиваться за квартиру в России

Выплачиваю ипотечный кредит. Проблем с ним нет. Выплаты завершатся нескоро – только в 2025 году. Но сейчас позвали работать в США по временному контракту (на пять лет). Могу ли я уехать?

Как мы поняли, человек вовсе не собирается "бросать" свой кредит или реализовывать недвижимость – он хочет платить по нему с заработков на территории США. Ситуация не очень часто встречающаяся – тем не менее, опрошенные нами эксперты не увидели в ней ничего страшного. "Если автор данного вопроса будет своевременно исполнять все обязательства по кредиту, то никаких проблем возникнуть не должно, - уверен Александр Дятчин ("Флексинвест Банк"). – Только раз в год или чаще (в зависимости от условий кредитного договора с банком) необходимо документально подтверждать свой доход. Кроме того, банки в договорах обычно просят сообщить о планах длительного отсутствия по месту проживания и предоставить новые контактные данные – это нужно, чтобы иметь возможность быстро связаться с заемщиком при необходимости, хотя, если погашаться кредит будет без просрочек, никаких санкций за неуведомление банк о своих планах применять не будет".

Не будет проблем и с различными справками о доходах, которые так любят банки. США – страна, где все расчеты идут "в белую", зарплата любого работника проходит через банки. Трудовой договор с работодателем и выписка из банка – и никаких вопросов…

Поручитель потерял работу

Для получения ипотечного кредита потребовался поручитель. Я нашел его. Проблема в том, что на момент подачи заявления в банк этот поручитель действительно работал, а сейчас предстоит сделка, а он уже уволился. Станет ли банк проверять поручителя – еще раз?

Если по правилам и по закону, то такая ситуация – повод отказать в кредите. Как напоминает Александр Заикин ("КРК.Недвижимость"), поручитель, как и заемщик, обязан сообщать кредитору о смене работы, изменении уровня доходов, и прочих изменениях финансового положения, способных повлиять на выполнение обязательств по договору. И в случае, если вскроется, что сведения предоставлены не были, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

С другой стороны, вскроется такое вряд ли. Основное внимание банка уделяется заемщику. Обычно два раза поручителя не проверяют. И переключаются на него только в том случае, если он начинает исполнять обязательства по кредиту – потому, что сам заемщик по какой-то причине отказался.

Источник: www.credits.ru