Свой дом в ипотеку

Беседа с адвокатом Мариной Антоновой, консультантом в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности.

Марина Викторовна, как мы знаем, в сегменте многоквартирных домов ипотечные механизмы достаточно хорошо отработаны. А как обстоят дела с приобретением в ипотеку собственного дома, есть ли здесь какие-то принципиальные отличия?

Давайте проясним что, ипотека – это обеспечение кредитных обязательств, и не более того. И дальше возникает вопрос: даст ли кредитор деньги под залог той недвижимости, которую вы хотите приобрести. С квартирами в нынешних условиях банку все понятно. В отношении индивидуальных домов такой ясности меньше. И если банк не видит надежности в сделке с объектом недвижимости, а именно – с индивидуальным жилым домом, то он вправе отказать в выдаче кредита. Это просто вопрос отношений и договоренностей между кредитором и заемщиком. Вот и всё.

А есть ли какие-нибудь законодательные ограничения на получение кредита под залог индивидуального дома, какая-либо особая, чисто "правовая" специфика? Запрещает ли нам закон получать кредит хотя бы под залог земельного участка?

Парадокс в том, что нам закон этого никогда не запрещал. Речь в данном случае идет только об интересе кредитора. Кредитор должен быть уверен, что если кредит не будет выплачен, то он данный объект сможет продать и получить финансовую компенсацию. Других интересов у кредитора нет. Его волнует ликвидность объекта. В чем здесь отличие от многоквартирного сегмента? Всё упирается в то, насколько развит сам рынок. Если рынок квартир сегодня развит больше, и оборот квартир устойчив, то рынок индивидуальных домов пока не настолько развит, чтобы дать кредиторам такую же уверенность, как в случае с квартирами. Других ограничений нет.

А с юридической точки зрения эти залоги чем-нибудь отличаются?

Принципиально - ничем. Но, если в отношении квартиры документы всегда оформлены лучше и "чище", то в отношении частного дома такой "чистоты" может не быть. Что здесь имеется в виду? Например: самовольная реконструкция, самовольное переустройство, отсутствие технических документов, недостаточное обеспечение земельным участком, отсутствие оформления границ участка и так далее. Как правило, "чистота" оформления документов в отношении квартир гораздо выше, чем в отношении объектов индивидуальной застройки.

Если человек решил приобрести приглянувшийся ему дом, то на что он должен обратить внимание, чтобы иметь возможность получить для этого ипотечный кредит?

Банк будет требовать, прежде всего, надлежащего оформления документов – не только на сам дом, но и на земельный участок. То есть, здесь потребуется то, о чем "не болит голова" при оформлении документов на квартиру. Также банк обязательно проверит "чистоту" оформления прав продавца. В отношении земельного участка, на котором расположен индивидуальный дом, требования такие: участок должен иметь установленные границы, должен отсутствовать спор со смежными землепользователями. Категория и разрешенное использование участка должны соответствовать его фактическому использованию. Сам дом должен быть построен с разрешением на строительство – если оно требовалось в тот момент, с разрешением на ввод в эксплуатацию – если оно тоже требовалось. Права должны быть зарегистрированы. Должен быть в наличии технический паспорт на дом, данные технического паспорта должны соответствовать реальной структуре дома. И права продавца должны быть оформлены в соответствии с законодательством.

А если речь идет о дачном строении, то есть о строении, не расположенном в границах населенного пункта. На покупку такого объекта можно получить кредит?

С точки зрения юридического механизма абсолютно все равно, что выступает в качестве объекта недвижимости. Тем не менее, банки опираются на сложившуюся практику. Если у нас земельные участки для дачного строительства оформляются весьма активно, то вот дачные и садовые дома оформления практически не имеют. Кроме того, есть еще один момент, который надо учесть: очень часто строящиеся дачные домики не соответствуют техническим требованиям к строениям, возведенным для временного или постоянного проживания.

А банк оценивает всё вместе – и земельный участок, и строение? Или можно дом и участок оценить по отдельности? Скажем, если вы хотите купить в кредит только ради участка старую хибару, чтобы на этом месте начать строительство.

Банк будет оценивать все вместе, потому что приобрести дом без прав на земельный участок вы не сможете, как и не сможете приобрести один участок, не совершая покупку дома.

Допустим, с оформлением документов мы разобрались. Поговорим о стоимости залога. Существует ли у нас общепринятый алгоритм оценки таких активов, как индивидуальный дом и земельный участок, который бы безоговорочно признавался кредиторами?

Это уже вопрос к оценщикам. От себя скажу, что у нас достаточно хорошо развит институт независимой оценки. Тем более что сами банки рекомендуют обратиться к тем оценщикам, профессиональному уровню которых они доверяют. Так что с этим проблем нет. Здесь механизм хорошо отработан.

Сейчас у нас пытаются развивать комплексную малоэтажную застройку в рамках утвержденных государством градостроительных планов. Поскольку здесь изначально предполагается весь пакет официально утвержденных документов, то произойдет ли, на Ваш взгляд, упрощение условий выдачи кредита для покупки дома в таком поселении – как уже это имеет место с квартирами?

Если будет строиться плановый поселок, в месте, отведенном для строительства по утвержденной схеме генплана, то ликвидность дома в таком поселке всегда будет выше, чем это имеет место быть при стихийной застройке, в непонятном месте, с непонятными документами. Раз ликвидность будет выше, то банк будет более охотно заключать договоры кредитования. Здесь есть возможность использовать интересные механизмы, которые сейчас пытаются использовать во многих регионах нашей страны. Речь идет о государственном обеспечении ипотечного кредитования для решения тех или иных задач, когда кредит предоставляется гражданину, но в части первичных обеспечений или гарантий, гарантом выступает, скажем, орган местного самоуправления или субъект Российской Федерации. Это пример государственно-частного партнерства, позволяющий обеспечить финансирование, в том числе и социальных групп населения.

Означает ли это, что когда заработают такие проекты, то уже не будет никакой разницы между покупкой в ипотеку квартиры или индивидуального дома, построенного в рамках такого проекта?

Выравнивание условий получения кредита произойдет только тогда, когда в малоэтажном сегменте образуется такой же устойчивый спрос, как это происходит с квартирами. Будет спрос – будет кредитование. До тех пор, пока уровень востребованности малоэтажного жилья остается у нас невысоким, то и объемы кредитования невысокие, потому что банк не уверен, что он сможет продать то, что будет построено. Так что все зависит от уровня развития рынка малоэтажного жилья. Но это уже другой вопрос.

Источник: www.credits.ru