Насколько ипотека поддерживает рынок недвижимости

По данным Росреестра, число зарегистрированных обычных сделок в столичном регионе в апреле 2011 года составило 9256, а сделок с ипотекой в силу закона 1685. Эти показатели выглядят даже более обнадеживающими, чем достижения предыдущего "высокого сезона" покупки недвижимости. По данным Юрия Кочеткова, аналитика "Инвесткафе", характерное число ипотечных сделок осени равнялось 1250 в месяц. Более того, "рекордные" показатели 2010 года принадлежат лету, когда суммарное количество июньских сделок составило 10938. А минувший апрель, пусть и не намного, превзошел прошлогоднее достижение. Эксперты утверждают, что подобные соотношения лишний раз доказывают, насколько современный рынок недвижимости зависим от существующих ипотечных тенденций.

Постепенный ренессанс

В настоящее время даже неискушенный наблюдатель может провести параллели текущего положения дел в сфере ипотеки с тем, что было в докризисный период. В цифрах и фактах об этом же любят рассуждать аналитики, и большинство из них согласны с тем, что рынок недвижимости в России этой весной поддерживает система жилищного кредитования. По словам Ольги Гусевой, директора по маркетингу ГК "Домостроитель", сегодня именно ипотека во многом обеспечивает платежеспособный спрос на рынке первичной недвижимости: без нее многие новые проекты так и не смогли бы быть выведены на рынок. Ипотечные предложения по большинству параметров достигли своего докризисного уровня, и в дальнейшем этот тренд сохранится, но темпы снизятся. "Так, если за 2010 год ставки упали, в среднем, на 2-3%, то в 2011 году они изменятся не более чем на 1-2%", - прогнозирует эксперт. Стоимость квартир в Москве по-прежнему достаточно велика и ипотека для многих является единственным реальным шансом улучшить свои жилищные условия. Покупательская активность за последние полгода возросла. В значительной степени на данный рост повлияло и увеличение доли ипотечных заемщиков. Ставки по кредитам за последний год постепенно уменьшались, а условия получения ипотеки становились более лояльными. Так, первоначальный взнос во многих банковских программах снизился до 10%, а на рынке появились предложения под 8% годовых. Например, новая программа "888" от Сбербанка заинтересовала покупателей. "Сегодня ипотека, безусловно, поддерживает спрос - констатирует Наталья Парфенова, старший специалист отдела продаж компании "Пересвет-Инвест". - До кризиса, на долю ипотечных покупок приходилось в Москве до 25-30% сделок, в МО - 40%. Только сейчас рынок выходит на данные показатели". Если сравнить с приведенными докризисными данными статистику Росреестра за апрель 2011 года, то выходит, что в минувшем месяце, несмотря на все его рекорды, ипотечных договоров было заключено 15,4% от общего количества сделок с недвижимостью. Выходит, что рынок, пусть пока и не достиг докризисного уровня, но смело к нему устремился.

Ресурсы банковской системы

Существующее многообразие в ипотечной сфере наводит на мысль о его причинах. Если обратиться к макроэкономическим прогнозам развития мировой экономики, то мы не заметим в них особенных поводов для оптимизма. Соответственно, корни ипотечного ренессанса кроются именно в российской почве. Вопрос о том, насколько на самом деле именно ипотека поддерживает рынок, будет иметь очевидный ответ только в случае, если мы поймем, что творилось бы сегодня на рынке недвижимости, если бы условия жилищного кредитования в банках остались на уровне полуторалетней давности. Аналитики единодушны в своих высказываниях: положительная динамика все равно наблюдалась бы, просто прогресс, движение рынка не шло бы такими высокими темпами. Как рассказал Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век", отечественный рынок недвижимости стабильно развивается, и специалисты не ожидают каких-либо негативных изменений в тенденциях: растут и объемы ипотечного кредитования. Сложности в привлечении западных займов во многом компенсированы увеличением предложения кредитных продуктов со стороны российских банков. Банковская система внутри страны накопила достаточные ресурсы, чтобы сильно не зависеть от зарубежных источников финансирования. В этой связи аналитики не ожидают резких изменений на рынке ипотеки - он продолжит свой рост.

Обоюдоострый вопрос

Анализируя ситуацию на рынке, нужно понимать, что перед нами взаимозависимые переменные. Либерализация ипотеки приводит к повышению спроса на жилье, а он, в свою очередь, на повышение цен на квадратные метры, что тут же усиливает зависимость потенциальных потребителей от объема и широты ипотечных программ. Сегодня ипотека вновь начинает активно формировать спрос на недвижимость, становясь реальным инструментом улучшения жилищных условий десятков тысяч людей, поэтому увеличение объемов жилищного кредитования обязательно приведет к взлету цен на рынке недвижимости. По словам Сергея Лядова, повторяется ситуация 4-5-летней давности, когда стимулирование спроса без увеличения предложения приводило к росту цен на жилье и главной проблеме - ограничению предложения недвижимости на рынке.

Но если быть еще точнее, то главная проблема системы ипотеки заключается, как ни странно, в увеличении объемов строительства. Все остальные задачи по развитию ипотеки не столь значимы. Ведь ипотека - это залог жилья, а если его нет, то все остальное теряет всякую актуальность. Цены во втором полугодии вырастут в московском регионе, в среднем, еще на 10%, а для объектов на ранней стадии строительства - на 15%. Рост связан со снижением строительной активности и с новыми приоритетами органов власти. В частности, особое внимание уделяется реконструкции, что по финансовым и временным затратам обходится гораздо дороже. Таким образом, количество предложений сокращается, а активность покупателей остается высокой. Рынок чувствует все эти перемены и реагирует повышением цен. При возобновлении роста цен на недвижимость ипотека, безусловно, является не только способом решения жилищной проблемы, но и превращается в инвестиционный инструмент.

Институциональность в жилищном кредитовании

Скапливающиеся в ипотечном поле противоречия нужно, безусловно, как-то решать. И так как жилищное кредитование для многих единственный шанс улучшить качество жизни, то подобные решения обладают высокой социально значимостью. Как утверждает Сергей Лядов, для укрепления института ипотеки требуется:

• 
  
• 
  
  Организация системы правовой защиты заемщиков, которая могла бы включать создание резервного фонда для заемщиков при возникновении новых кризисных явлений в экономике и законодательные изменения, которые бы усилили государственную защиту всей системы ипотеки.
  
  
• 
  
  Для усиления привлекательности ипотеки необходимо дальнейшее понижение процентных ставок.

Эти меры, по мнению эксперта, должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе мы получим очередной виток цен на квадратные метры. Все это должно базироваться на росте экономики в стране и формировании у заемщика уверенности в завтрашнем дне. "Если объем ипотеки остался бы на уровне 2009 года, то рост цен в этом году был бы несколько меньше" - заключает аналитик.

Подводя итог, нужно отдать должное достигнутому уровню развития ипотечной сферы и тому значению, которое это развитие имеет для рынка недвижимости в России, в целом. На данный момент, конечно, показатели по заключенным договорам еще только стремятся к докризисными, но сама динамика, темпы наращивания оборотов весьма обнадеживающие. Если обозначенное экспертами движение продолжиться, можно надеяться на достижение докризисного уровня в течение одного-полутора лет. В настоящее время квартирный рынок находится на пороге преодоления стагнационных процессов, начавшихся с осени 2010 года и выразившихся в падении числа сделок, сокращения вывода новых новостроек и полном торможении цен на вторичном рынке. И такое движение оказалось возможным именно благодаря ипотеке.

Источник: www.credits.ru