Ипотека: оптимистичный и пессимистичный сценарии

Какие новые условия и изменения на ипотечном рынке ждут нас в ближайшей перспективе? Какова динамика роста выданных ипотечных кредитов за последнее время? О том, на что нужно обращать внимание потенциальному заемщику при выборе кредита на жилье, рассказал генеральный директор компании "Русипотека" Альберт Ипполитов

- Кто сегодня является лидером ипотечного жилищного кредитования?

Лидером рынка является Сбербанк, благодаря своему исторически сложившемуся положению на рынке и территориальному охвату. Он занимает около 50% ипотечного рынка. В числе лидеров по объемам выдаваемых кредитов находятся банки с государственным участием, а также коммерческий банк ДельтаКредит. Преимущество лидеров заключается в широком территориальном охвате, грамотной маркетинговой программе, выстроенной работе с партнерами, разнообразной линейке ипотечных программ. Нужно также отметить, что в совокупности значительную долю рынка занимают банки, работающие по программам АИЖК.

- Какие на сегодня существуют ипотечные программы и чем они отличаются?

Кредит можно получить для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке.  Кредиты различаются условиями - первоначальным взносом, кредитной ставкой, наличием комиссионных и обязательного дополнительного страхования. Существуют программы для отдельных категорий, такие как Молодая семья, Военная ипотека. Кредиты бывают как с фиксированной, так и с переменной кредитной ставкой. Можно получить кредит на рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита с целью улучшения условий. Нужно отметить, что получить кредит можно как под залог приобретаемой, так и под залог существующей недвижимости.

- Расскажите подробнее об условиях государственной ипотечной программы.

Если речь идет о программах Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то они развивают несколько программ: Новостройка, Материнский капитал, Военная ипотека, Переменная ставка, Малоэтажное жилье. Если говорить о программе АИЖК ”Стандартный ипотечный кредит”, то максимальный размер кредита составляет 4 млн рублей, размер первоначального взноса от 10%. Максимальный срок кредита 30 лет. Кредитная ставка от 11.5% до 13.2% в зависимости от размера первоначального взноса и наличия страхования. Оценить эффективность деятельности АИЖК в целом можно, посмотрев статистику рынка. В портфеле АИЖК находится около 15% общего объема задолженности по ипотечным кредитам, выданным в России.

- С какими трудностями сталкивается гражданин при оформлении ипотечного кредита?

Заемщик может получить отказ в предоставлении ипотечного кредита по совершенно разным причинам. Он может получить одобрение не на ту сумму, на которую рассчитывает. Ему могут предоставить кредит по повышенной ставке. Очень часто в докризисный период на быстро растущем рынке недвижимости время рассмотрения заявки играло ключевую роль, поскольку полученного кредита уже могло не хватить, чтобы приобрести квартиру. Чтобы избежать или, по крайней мере, снизить риск подобных ситуаций, я бы рекомендовал обращаться к ипотечным брокерам, заранее оговаривая все возможные варианты.

- По каким критериям нужно выбирать ипотечного брокера?

Если заемщик не хочет тратить время на изучение и сравнение условий различных банков, если он не хочет рисковать получить отказ, то лучше обратиться к ипотечному брокеру. К какому? Лучше к тем, кто пережил кризис. У них есть опыт, хорошее знание рынка. Выбирая брокера, обратите внимание на перечень услуг, гарантии и условия возврата потраченных средств, в случае несоблюдения условий, а именно параметров кредита – его размера и кредитной ставки.

- На что нужно ориентироваться, кроме ставки, при выборе ипотечной программы?

Выбирая ипотечную программу нужно ориентироваться не столько на ставку, сколько на весь комплекс условий – ставка, первоначальный взнос, наличие страхования, дополнительные комиссии, способ подтверждения дохода, возможность досрочного погашения, возможность изменения банком условий в одностороннем порядке и прочие нюансы. Сейчас можно получить кредит в среднем на 10-30 лет, а в некоторых банках и на более долгий срок. Однако нужно понимать, что чем больше срок, тем больше переплата за квартиру, но зато ниже ежемесячный платеж.

- А на что нужно обратить внимание гражданину перед тем, как обращаться за ипотечным кредитом?

Самое главное – необходимо учесть последствия кризиса и адекватно оценить свои финансовые возможности. Нужно рассмотреть самый пессимистический сценарий, когда он может потерять работу и другие форс-мажорные обстоятельства. Нужно в обязательном порядке внимательно изучить договор, выяснить размер всех комиссий и ежемесячных платежей. Внести изменения в договор вряд ли получится, но четко понимать все его условия, нужно обязательно.

- Существуют ли сезонные условия? Когда лучше брать ипотеку?

Банки периодически проводят так называемые акции, улучшая условия или вводя новые ипотечные продукты. Брать ипотеку нужно тогда, когда в этом возникла необходимость и есть финансовые возможности. Если крайней необходимости нет, то можно подождать. В связи с постоянно увеличивающейся конкуренцией на рынке, улучшения кредитования неизбежны. Однако, при этом нужно не забывать, что цены на недвижимость начали понемногу расти. Поэтому выигрыш на ставке может нивелироваться увеличением цены на приобретаемую квартиру.

- Как изменился рынок после кризиса 2009 г?

В период кризиса охарактеризовать ипотечный рынок можно было так:  ”ипотеки больше нет”, что было близко к действительности. Из более чем двухсот банков, кредиты выдавали около десяти. Ипотечные брокеры в большинстве своем прекратили свое существование. Сейчас идет активный процесс восстановления рынка. Об этом свидетельствует статистика выданных ипотечных кредитов. Сбербанк уже фактически приблизился к докризисным объемам. Возобновился рынок рекламы. Возрождается ипотечный брокеридж. Ипотечные конференции и форумы вновь становятся неотъемлемой составляющей рынка. По мнению многих экспертов, в 2012 году ипотечный рынок вернется к докризисным объемам. По моему мнению, это может произойти даже раньше – к концу следующего года. Справедливости ради нужно отметить, что не во всех регионах процесс восстановления ипотечного рынка идет достаточно быстро. Но положительная тенденция налицо.

- Как, по-вашему, повлияет ли уход мэра Москвы на рынок недвижимости?

Применительно к ипотечному кредитованию вряд ли что может измениться. Банки как кредитовали население, так и будут продолжать кредитовать. Жители столицы как занимались обменом, как покупали новое жилье, так и будут продолжать это делать дальше. Возможно, произойдет некоторое перераспределение рынка среди компаний-застройщиков. Возможно, будут предприняты попытки снизить себестоимость строительства. Новому мэру нужно будет показать свою деятельность и инициативность, в том числе и в жилищном вопросе. Но я не думаю, что будет какой-либо значительный эффект - никаких видимых изменений на московском рынке недвижимости не произойдет.

- Появятся ли в ближайшей перспективе какие-либо новые условия и изменения на ипотечном рынке?

Развитие ипотечного рынка неразрывно связано с общим развитием финансовой системы и экономическим развитием страны в целом. Финансовая ситуация стабильна, кризис преодолен, поэтому развитию ипотечного кредитования как отрасли ничего не мешает. Нужно развивать систему рефинансирования, чтобы привлекать средства для ипотечного кредитования с рынка. Нужно извлечь уроки из кризиса и банкам и заемщикам, предприняв определенные шаги с тем, чтобы очередной финансовый кризис, который нас ожидает через 7-10 лет, был преодолен с минимальными потерями.

Источник: www.credits.ru