Ипотека – продукт несоциальный
Вы принимали участие в разработке концепции ипотечного жилищного кредитования в России. Почему решили заняться именно этим направлением? Оно казалось перспективным? И изменились ли взгляды с течением времени?
Безусловно, взгляды изменяются. Мне кажется, любой мыслящий человек должен пересматривать их в зависимости от приобретаемого опыта. Что касается интереса к этой сфере, то в первую очередь он обусловлен злободневностью в нашей стране квартирного вопроса (который испортил не только москвичей). Все люди хотят иметь нормальные условия жизни. Эта проблема касалась меня также, и свои собственные невозможности решения квартирного вопроса в том числе подтолкнули к тому, чтобы начать заниматься этой темой. Вот первая причина.
Во-вторых, сложилось так, что данный вопрос был в рамках деятельности Института экономики города, в котором я работала. Ну и, конечно, это направление показалось мне интересным, перспективным.
Отсутствие знаний и практики заставило сориентироваться на чужой опыт – США, Европы. Безусловно, все то, что было связано с первоначальным пониманием развития рынка, основывалось на теоретической базе. Но в результате оказалось, что этот теоретический опыт с точки зрения практики оказался не таким уж неверным.
Что первично в развитии ипотечного рынка?
Ипотечное кредитование – это не просто банковский опыт. Это вся инфраструктура, которая необходима для того, чтобы сделать данный инструмент возможным для применения на рынке.
Нельзя просто сказать: "Давайте банки будут выдавать ипотечные кредиты". Если нет системы регистрации, то, как бы банки ни хотели заниматься ипотекой, ничего не получится, потому что не будет зарегистрированного объекта, который может стать предметом залога.
Также если нет страхования, то вы не можете компенсировать те риски, которые связаны с уничтожением объекта недвижимости.
На сегодняшний день насколько хорошо развита эта инфраструктура?
На мой взгляд, не очень хорошо. Создана определенная база, но слишком тяжеловесная и громоздкая. Продолжать работать над ее совершенствованием, безусловно, необходимо. И то, что касается законодательства, и то, что касается регистрационных мероприятий, которые связаны с развитием этой системы.
Систему регистрации необходимо сделать более рациональной и менее трудозатратной. С точки зрения финансовых показателей она не является дорогостоящей, но трудозатраты, которые необходимы для того, чтобы зарегистрировать ипотеку – колоссальны.
Создание переселенческого фонда к инфраструктуре тоже, наверное, можно отнести?
Да, это тот вопрос, который надо решать. Он связан с институтом социального жилья, жилья социального найма.
Выдвинули хороший слоган: собственник всегда более эффективно управляет своей собственностью. Но при этом забыли, что не каждый может стать собственником. Этому могут препятствовать определенные объективные факторы – например, низкодоходные слои населения не имеют возможности стать нормальными собственниками, выполнять функции, которые накладывает этот статус на человека.
По этой причине должен существовать социальный найм жилья, с помощью которого государство помогает гражданам с очень низкими доходами иметь нормальные жилищные условия. Переселенческий фонд является частью фонда социального найма. Он нужен для того, чтобы помогать заемщикам, оказавшимся в трудных условиях, найти приемлемое для проживания жилье.
Вы отметили, что при формировании концепции развития российского рынка ипотеки был использован зарубежный опыт. И все-таки у нашей ипотеки есть свои национальные особенности?..
Безусловно, есть. Это популизм и большое участие политиков в формировании рынка. Хотя, может быть, и за рубежом тоже проходили соответствующие этапы, потому что жилищный вопрос всегда так или иначе связан с политикой, и он всегда решался с помощью поддержки государственных структур.
К сожалению, у нас очень часто вопросы рынка и вопросы решения определенных проблем в его формировании подменялись различного рода популистскими решениями, связанными с нерыночными способами регулирования.
Например, снижение процентной ставки. Вроде бы сейчас рынок абсолютно не способствует этому процессу, но принимается решение, что ставки не должны быть выше определенного уровня. Еще один пример: разговоры о том, что страхование жизни заемщика – это требование, которое навязывают банки. На самом же деле это требование, которое связано с возможными рисками, и его наличие улучшает условия кредитования для заемщика.
Недавно была утверждена Стратегии развития ипотеки до 2030 года. Одна из деклараций документа: через два десятилетия приобрести жилье в кредит сможет 60% семей. Могут ли такого рода директивные замечания способствовать развитию рынка ипотеки? Стоят ли за этим цифрами какие-то реальные предпосылки?
Само понятие "стратегии" определяет некие пути, направления развития рынка. Задача обеспечения 60% населения ипотекой как пункт Стратегии вполне приемлема, это нельзя назвать популизмом.
Вопрос в том, какими будут механизмы реализации данного положения. Если мы разберемся и поймем, что, действительно, это задача достижима, и что мы правильно определили объемы, сроки и технологии, с помощью которых задача реализуема, то тогда все нормально. Если же за этим словами не стоит никакого механизма реализации, тогда это популизм, и тогда это означает, что вся Стратегия – популизм.
Здесь, наверное, опять не обойтись без государственной поддержки рынка…
Государственная поддержка должна формироваться таким образом, чтобы четко понимать, кого поддерживаем: государственные и крупные банки, которые и так уже имеют ресурсы, или средние, региональные банки. Здесь уже вопрос в том, какие задачи ставятся: сформировать рынок и конкуренцию или поддержать монополию (поддержать, потому что ей легче управлять).
Сейчас на Сбербанк и ВТБ 24 приходится больше 75% ипотечного рынка. Судьба мелких и средних банков не очень завидна. Вспомним хотя бы требования к минимальному размеру уставного капитала, которые еще могут еще ужесточиться. Что в результате ждет рынок: многие банки исчезнут, кто-то преобразуется в микрофинансовые центры? Ваши прогнозы?
Такая перспектива существует. При тех требованиях, которые сейчас существуют в вопросах банковского регулирования и стоимостных параметров, связанных с резервированием, есть очень большая вероятность того, что мелкие банки не выживут и должны будут превратиться в микрофинансовые институты, существующие по совершенно иным законам. Пока вообще не понятно, как может у нас развиваться микрофинансирование: оно противоречит законодательству. Если ты занимаешься кредитованием, не имея банковской лицензии, то тем самым ты нарушаешь Уголовный кодекс. Как решают эту проблему микрофинансовые институты (которых у нас пока мизер), я не знаю.
Но все еще может благополучно измениться. Пока, по крайней мере, банки пользуются имеющимися возможностями рефинансирования, и при нынешних объемах, и стоимости ресурсов выживают за счет тех комиссий и дополнительных доходов, которые они получают при выдаче кредитов. Если будут отменены все комиссии, связанные с предоставлением кредитов, то перспектив у средних банков вообще нет.
Еще ФАС выступил с инициативой возможности оформления страховки после подписания кредитного договора. Также идут разговоры об отмене обязательного страхования заемщика.
Вроде бы благая цель преследуется – защита интересов заемщиков, но тем самым соответствующие риски перекладываются на банки…
…А это автоматически приведет к повышению ставок.
Совершенно справедливо. Потому что если у вас есть риск, кто-то за него должен заплатить. В конечном счете за это заплатит все равно потребитель: заплатит либо своим временем, либо процентными ставками, либо невозможностью получения кредита и т.д. Ничего хорошего не происходит, когда рынку навязываются какие-то условия. Рынок может сам договориться.
Да, нужно защищать потребителя от каких-то монополистических тенденций или желания монополиста воспользоваться своими возможностями. Но что касается титульного страхования, страхования жизни заемщика, то оно существует во всех странах.
Мне кажется, что все структуры, которые занимаются защитой прав потребителей, должны рассматривать заемщика не в сию конкретную секунду, когда он получает кредит, а на протяжении ближайших 30 лет, в течение которых он может оказаться в совершенно плачевном состоянии, если у него не будет страховки.
Существуют два диаметрально противоположных взгляда на ипотеку. Ипотека – продукт социальный, который позволяет людям с не слишком большим достатком решить свой жилищный вопрос. И вторая точка зрения заключается в том, что это – продукт премиум-класса, который должен быть рассчитан на людей с очень высокими доходами. На Ваш взгляд, какова целевая аудитория ипотечных программ?
То, что ипотека в ее классическом понимании не является социальным продуктом, на мой взгляд, однозначно. Ее целевая аудитория зависит от стадии развития рынка.
Когда рынок только начинает развиваться, то на этом этапе ипотека является инструментом, который доступен состоятельным гражданам. И ничего страшного в этом нет: за счет высокодоходных слоев населения банки отрабатывают эту систему, ведь для того, чтобы нормально заниматься банковской или страховой деятельностью, нужна очень большая статистика. Только на ее основе можно говорить о критериях платежеспособности, андеррайтинге, о том, какие коэффициенты нужно использовать для расчета максимального размера кредита и т.д. Совершенно понятно, что изначально, когда этой статистики нет, риски очень высоки, и плата за них тоже должна быть высокой. Наработка инструментария не может происходить с помощью людей, которые имеют низкие доходы.
По мере снижения рисков и стоимости кредитов ипотечный продукт переходит из премиум-класса в мидл-класс, и там уже начинается вырабатывание того, что называется эффективностью продукта.
Уже после этого можно говорить о социальной направленности ипотеки: когда некие небольшие малообеспеченные слои населения получают возможность взять ипотечный кредит с помощью каких-то социальных программам.
Но, повторюсь, то, что ипотека не является именно социальным инструментом – это однозначно, потому что люди с низкими доходами не могут позволить себе брать ипотечные кредиты на рыночных условиях. Нигде это невозможно, в том числе в нашей стране.
С учетом реалий сегодняшнего дня, какие должны быть справедливые среднерыночные ставки по ипотеке?
Адекватная рыночная ставка определяется стоимостью ресурсов, стоимостью денег, и ничем другим. Стоимость денег в первую очередь определяется инфляцией. Таким образом, если у нас инфляция обозначается двузначным числом, то говорить о том, что процентная ставка по ипотеке может быть меньше 10%, просто неправомерно. На уровне 10% она тоже быть не может, потому что банки должны платить сотрудникам заработную плату, возвращать заемные средства и еще получать какую-то прибыль.
Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составляет примерно 13%, что вполне адекватно в настоящее время. На мой взгляд, это минимальная ставка, которая может сейчас существовать. Как только будет снижаться стоимость денег, процентные ставки начнут уменьшаться.
Наверное, не только размер ставки влияет на решение заемщика взять кредит. Какие еще есть возможности у банков для повышения конкурентоспособности ипотечного продукта, помимо снижения его стоимости?
Здесь вопросы связаны с качеством работы банка, с его возможностью предоставить какие-то дополнительные услуг клиентам. Безусловно, существенную роль играют размеры комиссий, дополнительных расходов, а также удобство получения услуги клиентом.
Кроме того, есть определенные дополнительные параметры, которые влияют на решение людей о получении кредита. Например, некоторые банки выдвигают требования, что созаемщиками могут быть только родственники, а не могут быть, скажем, гражданские супруги. Кредитные организации, предоставляющие такую возможность, увеличивают тем самым свою клиентуру. Кто-то считает невозможным предоставление кредита людям, близким к пенсионному возрасту, а кто-то, наоборот, вполне лояльно смотрит на возраст заемщиков.
Таким образом, процентная ставка и комиссия за выдачу кредитов – это основные параметры, а дальше вступают в игру уже больше качественные параметры, нежели количественные.
Если говорить о приоритетах в развитии ипотечных программ: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость. Что более перспективно?
Пока все еще вторичный рынок является приоритетом, потому что с ним проще всего работать. Сейчас здесь концентрируется основной спрос. По этим программам процентные ставки и условия кредитования существенно лучше.
Но, тем не менее, мне кажется, что спрос будет расти и на загородную недвижимость, и на объекты нового строительства. Впрочем, эти виды кредитования всегда будут более дорогостоящими, чем кредиты на готовое жилье, поэтому не вижу оснований для того, чтобы вторичная ипотека имела в будущем меньший приоритет, чем все остальное.
Какие-то новые, посткризисные подходы банков к заемщикам появились?
Банки стали более осторожными в вопросах кредитования. Они начали более внимательно подходить к андеррайтингу заемщиков; критерии предоставления кредитов стали более жестким. Многие банки отказались от определенных программ кредитования, которые были до кризиса. Что касается перехода к каким-то инновационным программам или мероприятиям в области ипотечного кредитования, то пока это на втором плане.
Единственное, что стало действительно активно развиваться после кризиса – это реструктуризация. Если раньше банки не особо охотно этим занимались, то сейчас вынуждены идти на подобные меры. Банки (по крайней мере, часть из них) входят в положение заемщиков и если видят, что люди хотят остаться в своем жилье, пытаются возвращать долги, то стараются идти им навстречу. Но, конечно, это не касается тех заемщиков, которые уже не смогут восстановить свою платежеспособность. Здесь тянуть время бессмысленно, это хуже для заемщика, поэтому приходится решать проблему за счет продажи недвижимости, что тоже сейчас наблюдается.
Также к посткризисным нововведениям относится то, что банки предлагают кредиты с льготными условиями для приобретения квартир, которые находятся у них на балансе.
Активно говорят в последнее время о восстановлении рынка ипотеки. Так ли это на самом деле?
С точки зрения мировых показателей – безусловно. Опять же статистика первого полугодия 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года намного отличается в этом плане в лучшую сторону. В первом полугодии 2009 года вообще многие ипотечные программы были свернуты. Сейчас идет достаточно активный рост рынка.
Можно ли говорить, что полностью восстановился рынок? Скорее всего, нельзя: и по темпам строительства, и по объемам выдаваемых кредитов, которые сейчас существуют, мы не достигли еще докризисного уровня.
Источник: www.credits.ru
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.