Ипотечное успокоительное

Реструктуризация ипотеки выполнила свои задачи, хоть и не оказалась популярной у отечественных заемщиков

Сейчас уже банки могут вздохнуть спокойно. Ведь объем токсичных активов, может быть, и дорос до какого-то значительного уровня, но дальше этот показатель перестал увеличиваться угрожающими темпами. И хотя банкиры постоянно говорят о проблеме плохих долгов, все-таки вопрос стал не таким острым. А вот в самый разгар финансового кризиса, каких только страшных цифр по просрочке эксперты не называли. "Помню, кто-то заявлял, что на 1 января 2010 года просрочка по российским банкам достигнет 45% или даже 70%", - рассказывал не так давно на финансовой конференции Геннадий Меликьян, первый заместитель председателя Центробанка России (ЦБ). Особенно пугали банкиров ипотечные кредиты: большие объемы средств, выданные на длительные периоды. Ведь под них нужно было существенно наращивать резервы, чего банкам делать совсем не хотелось. И вот тогда в ход пошла "тяжелая артиллерия" - реструктуризация.

Причем, занимались ею по принципу "кто во что горазд". Что только не предлагали кредитные организации своим клиентами – заемщикам… И всевозможные отсрочки, и рассрочки, и перевод кредита в другую валюту, и пролонгация срока займа, и даже перекредитование клиента под более выгодные условия.

Сейчас можно подвести итоги всех этих программ. Как показывают данные, реструктуризация оказалась не очень популярным инструментом среди россиян. То ли заемщики поняли, что большинство продуктов по перекредитовке ипотеки только маскируются под помощь несчастным заемщикам, то ли условия реструктуризации оказались совсем уж невыгодными, то ли потерявшие работу заемщики очень быстро нашли новые рабочие места. Хотя сами банкиры считают, что основную задачу реструктуризация выполнила – она помогла снять социальное напряжение, связанное с кредитованием населения на приобретение жилья.  К тому же, реструктуризированные кредиты попавших в финансовое затруднение заемщиков освободили банкиров от необходимости формировать под них дополнительные резервы.

"Заманчивые" кредитные послабления

Когда заемщик сталкивается с финансовыми трудностями и не может погашать ипотечный кредит в прежнем режиме, банку легче всего реализовать залог – квартиру или дом. Однако тут есть сразу несколько "но". Во-первых, в кризис недвижимость очень существенно "просела" в цене. Некоторые объекты можно было продать дешевле даже, чем сама сумма кредита. Во-вторых, есть ряд правовых ограничений. К примеру, если квартира заемщика – единственное возможное место для его проживания, реализовать ее банку будет очень сложно. Потому кредиторы ищут способы договориться с такими "трудными" заемщиками через программы по реструктуризации долгов.

В условиях колебаний валютных курсов банки, во-первых, предложили заемщикам перевести их долларовые кредиты в рубли. Такие программы были совсем не выгодны для заемщиков, так как предлагаемые по жилищным займам ставки в рублях были гораздо выше, чем старые проценты в валюте. Так, в острую фазу кризиса рублевая ипотека обошлась бы заемщику в 22-25% годовых. Неудивительно, что жилищные кредиты никто не брал, даже если банки и предлагали. Сейчас такие программы, вообще, потеряли необходимость, потому что политика ЦБ относительно валютного курса рубля – его жесткое удержание на достаточно высоком уровне.

Второй вариант реструктуризации – уменьшение ежемесячных платежей по каким-то социальным причинам, допустим, рождение ребенка. Такое уменьшение ипотечных взносов предоставляет, к примеру, Сбербанк – пока ребенку не исполнится три года. Только вот смысл программы заключается в том, что эта отсрочка дается лишь по сумме основного долга, то есть проценты банку все равно нужно выплачивать в течение этих трех лет. Посчитаем, насколько это выгодно заемщику. Возьмем ипотечный кредит сроком на 30 лет на сумму 5 млн. рублей. Допустим, ставка по кредиту – 12%. Основная масса ипотечных займов в Сбербанке предоставляется по дифференцированным платежам. Ежемесячный платеж при таком раскладе составит порядка 64 тыс. рублей, из которых тело основного долга – около 14 тыс. При рождении ребенка в течение трех лет заемщик сможет вносить в банк по 50 тыс. рублей в месяц, которые уйдут в счет погашения процентов банка, при этом, тело кредита уменьшаться не будет. То есть эту отсрочку только номинально можно назвать "социальной".

Третий вариант перекредитовки – пролонгация ссуды, то есть увеличение ее срока.  Как правило, период возврата кредита растягивается дополнительно на 5 лет. При этом, ежемесячный платеж становится меньше, но вырастает сумма выплаченных заемщиком банковских процентов. В любом случае должник должен будет заплатить все, что занял, и, конечно, проценты банку.

Еще один способ облегчения жизни заемщика – отсрочка платежей на некий оговоренный период, пока человек испытывает финансовые трудности. Это  - временная отсрочка, то есть когда истечет льготный период, заемщику нужно будет вернуться в график погашения платежей. При этом, скорее всего, за благосклонность банка придется заплатить – либо срок ссуды увеличится на какой-то период и вырастет сумма выплаченных процентов, либо с заемщиком может быть заключен новый кредитный договор с новыми процентными ставками. Допустим, 18% вместо докризисных 11-12%.

По словам Игоря Жигунова, заместителя председателя правления Городского ипотечного банка (ГИБ), на рынке существуют и другие практикуемые варианты реструктуризации задолженности: отмена штрафных санкций, если заемщик допускает разовую просрочку, не на систематической основе; возможность предоставления отсрочки текущих платежей по кредиту; продажа долга другому заемщику.

Непопулярная реструктуризация

Реструктуризация – поистине волшебный инструмент, ведь реструктуризированный кредит дает возможность заемщику сохранить за собой жилье, постепенно восстановить платежи и вновь выйти на прежний график, а банку – не формировать под этот займ резервы. Все-таки очень странно, что "проблемные" должники не очень-то хотели перекредитоваться.

"Мы предлагали нашим ипотечным заемщикам, которые потеряли в доходах, отсрочку по платежам. Мы не полностью освобождали их от выплат, а предлагали им платить столько, сколько могут, - рассказал Альберт Хисаметдинов, председатель правления банка "РЕСО-Кредит". – Воспользовалось нашим предложением всего 5 человек. Все они уже вернулись в график".

В ГИБе в качестве реструктуризации ипотеки выступали такие варианты как увеличение всего срока кредита,  когда снижается ежемесячный размер платежа, либо уменьшение размера ежемесячного платежа на определенный срок  (период реструктуризации). "Опыт работы с такими заемщиками на протяжении прошлого года показал, что большая часть клиентов в среднем где-то через полгода восстанавливает свою платежеспособность и выходит на прежний график платежей", - рассказал Игорь Жигунов.

В марте 2009 года запустили продукты по реструктуризации и в банке DeltaCredit. При этом, по словам Ирины Кузьмичевой, директора кредитного департамента DeltaCredit, в банке использовали индивидуальный подход - оценку текущей платежеспособности заемщика и выбор подходящего для него варианта погашения кредита. "Условия программ предусматривают и увеличение срока кредитования, и временное уменьшение размера ежемесячных платежей, капитализацию накопленной задолженности", - рассказала она.

"Воспользоваться программами смогли не только заемщики, испытывающие финансовые затруднения, но и клиенты, предвидящие возникновение финансовых проблем в ближайшем будущем, - пояснила Ирина Кузьмичева. - Пик обращений пришелся на март-май 2009 года, что было связано с нестабильной ситуацией на рынке труда". Однако в целом DeltaCredit оценивает количество обращений заемщиков как незначительное от объема всего кредитного портфеля - 1,7%. Сейчас, по словам Кузьмичевой, обращения от заемщиков, которые так и не смогли справиться с ситуаций, либо только столкнулись с теми или иными трудностями, продолжают поступать.

В Сбербанке реструктурируют кредиты собственных заемщиков также на индивидуальных условиях, при этом, под 13,75 - 15,75% могут еще перекредитовать и клиентов других банков.

Ситуация наладилась?

Официальные данные по просрочке таковы: доля просроченных кредитов на 1 апреля 2010 года составила 5,1%, доля плохих ссуд  4-й и 5-й категории - около 10%. По словам главы ЦБ Сергея Игнатьева, с начала кризиса "просрочка" по кредитам реальному сектору и населению росла иногда на 20% в месяц. Но в середине 2009 года этот процесс приостановился. Сейчас, по мнению Сергея Игнатьева, пик просрочки уже пройден. А в последние месяцы даже начало наблюдаться снижение этого показателя. Так, по данным регулятора, за первый квартал 2010 года (без учета Сбербанка) просроченная задолженность по кредитам нефинансовым организациям и населению снизилась на 1%, а если брать помесячные данные, то в марте объем плохих активов по нефинансовому сектору сократился на 2,4%.

На 1 апреля 2010 года увеличение резервов в банковском секторе оценивается ЦБ в 9,5%. Несмотря на то, что просрочка приостановилась в росте, банки продолжают активно формировать резервы. Так, на 1 апреля, по данным регулятора, размер резервов у Россельхозбанка вырос на 7% до 39 млрд. рублей, у Промсвязьбанка – на 3% до 44 млрд. рублей, у Райффайзенбанка – на 4% до 37 млрд. рублей.

"Просрочка растет, но это совсем не те банки, кто занимается ипотекой, - сказал Альберт Хисаметдинов. – Кризис прошел, все испытывающие трудности заемщики уже нашли работу". А по тем кредитам, где ситуация так и не улучшилась, по его словам, залоги уже давно реализованы, то есть опять же в показателе "плохих" долгов такие кредиты уже не учитываются.

По словам Игоря Жигунова, спрос на ипотеку за последние полгода заметно возрос: в 5-6 раз увеличилось  количество обращений клиентов, растут и объемы выдачи займов. "Как правило, ипотечный кредит - это всегда долгосрочный продукт. Его средний "срок действия" составляет порядка 10 лет. Рост спроса говорит о том, что ситуация в обществе постепенно стабилизируются. Люди начинают чувствовать себя более уверенно, нежели год-полтора назад, в том числе и в части долгосрочных планов, - рассказывает Игорь Жигунов. -  Кроме того, стабилизировалась ценовая ситуация на рынке недвижимости, появляется все больше предложений программ от банков". "Мы наблюдаем увеличение обращений в банки за ипотекой, что говорит о восстановлении экономики, - соглашается Ирина Кузьмичева. - По нашим прогнозам объем выдачи по итогам 2010 года будет выше аналогичного показателя 2009 как минимум на 40%. И это, естественно, учитывая тот факт, что решение жилищного вопроса очень актуально для огромного числа российских граждан".

Хотя, конечно, далеко не все банки сейчас готовы говорить об ипотеке. Об этом свидетельствуют и постоянные заявления банкиров на финансовых встречах и конференциях. К примеру, тот же Анатолий Аксаков, депутат и глава Ассоциации региональных банков "Россия", неоднократно заявлял, что банки просто не могут выдавать новые ипотечные кредиты, так как они не разобрались еще со старыми. По его словам, среди выданных ранее жилищных займов оказалось много проблемных, а их не выкупило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), хотя кредиты и были выданы по его стандартам. По словам Альберта Хисаметдинова, ипотекой сейчас занимаются специализированные банки, в частности, с иностранным участием, либо кредитные организации с государственным участием.

Ставки вниз

Многие банки с активной ипотечной позицией сегодня заявляют о снижении ставок по ипотеке. К примеру, недавно о планах по уменьшению стоимости жилищных займов Сбербанк. Сейчас ипотеку в Сбербанке можно взять под 9,5–16% годовых в рублях. Также поступил ВТБ24, объявив, что с 14 апреля 2010 года все его ипотечные кредиты стали дешевле на 0,5%. Ипотечный кредит в ВТБ24 можно оформить по фиксированной ставке от 13,6% в рублях и от 9,1% в долларах и евро, а также по переменной ставке от 12,6% в рублях.

В последние полгода об уменьшении ставок также несколько раз объявлял банк DeltaCredit. Последнее снижение у этого банка состоялось в апреле - с 5 числа банк уменьшил проценты по  ипотеке  на покупку квартир на вторичном рынке на 0,75-1 процентных пункта. Минимальная ставка по рублевым программам банка теперь равна 11,5%. При этом, по словам Максима Ельцова, генерального директора "Первого ипотечного агентства", DeltaCredit предлагает и еще одно дополнительное преимущество по сравнению с федеральной программой и Сбербанком - возможность провести сделку с занижением рыночной стоимости.

В связи с такими заявлениями, некоторые заемщики могут решить перекредитоваться самостоятельно, даже не испытывая каких-то финансовых затруднений. Допустим, если человек взял ипотечный кредит в середине 2009 года под 22-25%, нынешние ставки покажутся ему весьма привлекательными. Однако обратите внимание, что объявленные низкие ставки могут оказаться именно "объявленными". Например, возьмем ставку 11,5% у DeltaCredit, анонсированную общественности. Ставка то обозначена, но такой ставки в стандартных ипотечных продуктах банка нет. При этом среднестатистический ипотечный кредит в рублях сроком на 25 лет (первоначальный взнос 25-30%) можно получить в DeltaCredit под 15%. Это, конечно, не кризисные 25%, но пока что ипотечная ставка достаточно высока.

Предложение АРИЖК

Неплохой альтернативой реструктуризации в коммерческих банках является реструктуризация напрямую в Агентстве по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК). Если кредит был выдан по стандартам АИЖК, то Агентство по реструктуризации поможет заемщику с выплатой займа на время трудностей. Собственно, банку тоже хорошо – кредит не нужно записывать в "плохие" долги.

Изначально программа рассчитывалась на год, но сейчас она продлена. "Всего, за время работы АРИЖК совместно с банками реструктурировало порядка 35 тыс. ипотечных кредитов, - рассказал Андрей Языков, генеральный директор АРИЖК. - Агентство оказало помощь примерно 6,5 тыс. заемщиков на сумму почти в 10 млрд. рублей. Чуть больше 1 тыс. человек получили отказы, так как они не соответствовали определенным социальным критериям". По словам Андрея Языкова, главная заслуга в том, агентство фактически стало создателем нового рынка - реструктуризации кредитов. Благодаря АРИЖК банки начали активно идти навстречу своим заемщикам, создавать собственные программы реструктуризации, нередко даже с лучшими условиями, чем программы самого агентства.

Всего у АРИЖК три продукта кредитной помощи проблемным заемщикам: стабилизационный заем, стабилизационный кредит, смешанный договор. Первые два продукта для заемщика почти равнозначны. Должник ежемесячно в течение года выплачивает только проценты за стабилизационный заем (кредит), остальное платит за него АРИЖК (заем) или банк-кредитор (кредит).

При смешанном договоре деньги идут и из АРИЖК, и из банка. Объем средств, предоставляемых АРИЖК - 12 ежемесячных платежей плательщика или 20% от общей суммы смешанного договора. При этом заемщик ежемесячно выплачивает платежи в размере, определенном в смешанном договоре, но не более половины от размера платежей по первоначальному кредиту и не менее 500 рублей.

По словам Андрея Языкова, с пикового июля прошлого года количество первичных заявок на реструктуризацию плавно снижается. Но уже есть новый поток обращений. "Это обращения от тех заемщиков, кто ранее не соответствовал нашим стандартам и все равно нуждается в помощи (либо теперь попадает под смягченный стандарт, либо реализовал активы, но их не хватило для платежей по ипотеке), - рассказал глава АРИЖК. - Сумма этих двух потоков дает примерно постоянный уровень заявок".

Обратите внимание, что, несмотря на государственную программу реструктуризации, как указано на сайте самого агентства, размер платежей заемщика в постльготный период по всем трем продуктам от АРИЖК в среднем вырастет на 10-15%. Несложно представить, насколько вырастут платежи по реструктурированным кредитам в коммерческих банках после окончания периода отсрочки. Ведь банк, предлагая перекредитование ипотечным заемщикам, в первую очередь, все же решает свои собственные проблемы – вопросы "плохих" долгов и наращивания резервов.

Источник: www.credits.ru