Страховой толчок для ипотеки

Рынок бьет тревогу: новоиспеченная страховая компания АИЖК может стать причиной subprime отечественного разлива

Вслед за созданием федерального почтового банка, в России задумались и над организацией федерального ипотечного страховщика. Правда, если в первом случае для этих целей привлекли денежные мощности Внешэкономбанка (ВЭБ), филиальную сеть Почты России и банковские технологии Связь-Банка, то во втором со всеми проблемами хочет справиться своими силами Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).

С середины прошлого года рынок активно обсуждает идею создания Страховой компании АИЖК. Уже под конец прошлого года наблюдательный совет агентства одобрил создание дочерней компании АИЖК, учреждаемой для осуществления перестраховочной и страховой деятельности.

Между тем, отношение участников рынка к самой идее реализации ипотечного страховщика на российском рынке самое разнообразное. Кто-то говорит о том, что за федеральным ипотечным страховщиком будущее, и он поможет снизить цены на жилищные кредиты, а значит — сделать их доступнее для рядового заемщика. Но есть и противоположное мнение – эксперты указывают на то, что работа Страховой компании АИЖК пока представляется весьма размыто: непонятен порядок работы страховщика, его организация и функции. Похоже, и в самом агентстве не очень понимают, для чего их нужен "карманный" страховщик, пусть и федерального масштаба.

В "Концепции развития системы ипотечного страхования" АИЖК сказано, что для повышения доступности ипотеки СК АИЖК застрахует заемщиков от дефолта, а банки — от падения цен на заложенные квартиры. Однако как будет работать "волшебная" компания, способная избавить заемщиков и кредиторов от всех проблем, и где она будет перестраховывать свои риски, а также во сколько это "волшебство" обойдется федеральному бюджету, остается загадкой.

Здесь почему-то сразу вспомнились американские Freddy Mac и Fanny May, печально прославившиеся в 2008 году: эти крупнейшие ипотечные агентства как раз развивали ипотеку в США и доразвивались до subprime. При негативном развитии ситуации на ипотечном рынке и росте плохих долгов по жилищным займам, АИЖК вместе со своим страховщиком вполне могут стать сводными сестрами американских ипотечных гигантов.

Что страхуем

В своей концепции АИЖК пишет, что, начиная со второй половины 2008 года вплоть до сегодняшнего дня, наблюдается снижение спроса на ипотеку у россиян. И эту тенденцию, уверенны в АИЖК, необходимо менять. Падение популярности жилищных кредитов связано с рядом факторов: ожиданиями людей дальнейшего снижения цен на недвижимость, высокой вероятностью снижения доходов, а также ухудшением условий кредитования и ужесточением требований банков к выдаваемым ипотечным кредитам. В первую очередь, это касается роста процентных ставок и повышения минимальной величины первоначального взноса по ипотечному кредиту с 5-10% до 30% от суммы ссуды. Так, в 2006-2008 годы доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляла, по различным оценкам, в среднем 50% от общего объема выданных ипотечных ссуд.

В первом квартале 2009 года АИЖК провело специальное исследование, которое показало, что первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья после начала кризиса могут внести только 18% потенциальных заемщиков. Потому, если будут снижены требования к первоначальному взносу, то ипотечных заемщиков прибавится. По оценкам агентства, если минимальный взнос для покупки жилья станет 20% от ее стоимости, то доля потенциальных заемщиков резко вырастает до 51%. А если взнос снизится до 10%, то, вообще, 80% заемщиков смогут "потянуть" ипотеку. Отсюда и возникло решение АИЖК создать свою собственную страховую компанию. По задумке агентства, именно эта страховая компания сделает ипотеку доступнее.

Страховая компания АИЖК должна предложить клиентам – заемщикам страховать риск дефолта заемщика, а также риск невозможности вернуть кредит по причине рыночных колебаний цен. В последнем случае СК АИЖК будет страховать заемщика на ту часть займа, которая не покрывается заложенным имуществом (квартирой) и первоначальным взносом. Такая необеспеченная часть кредита может образовываться из-за колебаний рынка цен на жилье, как это случилось, к примеру, в самом начале кризиса. Тогда, в первом полугодии 2008 года цены на квадратные метры подскочили до своих максимумов, а в сентябре-декабре 2008 года - резко упали. Заемщики, которые брали кредит на последнем гребне роста и покупали квартиры, допустим, в марте или мае 2008-го, осенью оказались собственниками весьма обесцененных квартир.

АИЖК с помощью своего страховщика хочет избавить банки и заемщиков от таких ситуаций в будущем. Агентство планирует минимизировать как минимум два риска: дефолта заемщика и снижения рыночной стоимости заложенной недвижимости на величину большую, чем сумма внесенного заемщиком первоначального взноса с учетом частично выплаченного долга.

При этом в АИЖК уверены, что потенциала ипотечного страховщика хватит для того, чтобы в условиях конкуренции заставить банки снижать ссудные ставки. Ведь свои риски они поделят со страховщиками. Для заемщиков же стоимость такого "ипотечного" страхового полиса будет на порядок ниже, чем дополнительная кредитная маржа банка, которую он заложит в стоимость кредита на случай возможного невозврата займа. По словам президента Страховой компании АИЖК Леонида Векшина, "ключевая задача при создании СК АИЖК – решить проблему доступности ипотеки".

Ведь если вспомнить период расцвета ипотеки в 2006 - 2007 годах, то тогда процентные ставки по кредитам, где первоначальный взнос составлял менее 30%, в среднем на 2-3 процентных пункта превышали ставки по кредитам с более высоким первоначальным взносом, по причине повышенного риска для банка.

Как отмечает заместитель генерального директора рейтингового агентства "Эксперт РА" Павел Самиев, целесообразность в создании страховщика при АИЖК "несомненно есть". "Поскольку ее главная цель – создание перестраховочной емкости, в настоящее время отсутствующей на рынке, и которую не могут самостоятельно выделить для рынка частные страховые компании, - рассуждает Павел Самиев. – Многие пока не понимают цели ее создания, а она заключается не в отборе, а в перераспределении рисков. При запуске СК АИЖК сотрудничать с ней смогут большинство участников страхового рынка". В качестве примера Павел Самиев привел китайскую перестраховочную компанию China Re, которая также принимает в перестрахование множество рисков, в том числе и по ипотечному страхованию: "Думаю, что такого рода компании, как, например, создаваемое при ВЭБе агентство по страхованию экспортно-импортных операций, смогут занять свою нишу. Это расширит возможности рынка".

"До этого никто и не смел заикаться об ипотечном страховании, - рассказал Илья Зибарев, руководитель блока "Ипотечное страхование" Альфа-Банка. – Им российские компании не хотели и не могли им заниматься. У них просто не было возможности оценить этот риск. А брать на себя риск развития новой отрасли где не было статистики так же не было желания".

Меж тем, уверен Илья Зибарев, рынку нужно ипотечное страхование, поскольку оно существенно расширяет спектр заемщиков через снижение первоначального взноса. "Если ранее у потенциального заемщика был хороший доход и по андеррайтингу он проходил, банки все равно требовали первоначальный взнос, на который у большинства не было средств, - поясняет эксперт. - Таким образом, страхование - идеальное решение вопроса, которое поможет существенно расширить круг потенциальных заемщиков. Например, снизив размер первоначального взноса с 30% до 20% от стоимости объекта мы сделаем ипотеку доступнее для круга людей, на 10-20% шире, чем могли себе это позволить до снижения".

Путаница в рисках

Согласно предложенной схеме работы, СК АИЖК будет не только предлагать заемщикам страховать риск дефолта, но и перестраховывать риски невозврата по полисам других участников рынка. Стоит, наверное, напомнить, что сама АИЖК и так принимает на себе риски по ипотечным кредитам, выкупая их пулы у банков, если те кредитуют заемщиков по "правилам" агентства. Правда, до секьюритизации выкупленных пулов ипотечных кредитов, о которой говорят с самого запуска АИЖК, до сих пор почему-то не дошло.

Получается, что ничем иным как кумуляцией рисков в одном месте эту будущую деятельность агентства назвать нельзя. Мало того, что само АИЖК складывает к себе обоими руками риски по кредитам (через выкуп ипотечных кредитов и страхование от дефолта), так она еще и стремится отрастить себе третью руку, которой намерена страховать предпринимательские риск самих банков-кредиторов. Для полноты картины АИЖК нужно еще предложить заемщикам страхование имущественных рисков купленного в ипотеку жилья и предлагать в подарок автокаско. Тогда агентство может окончательно запутаться в своих функциях и рисках, за которыми ему необходимо следить.

"Нас смущает создание на госсредства компании, которая, по сути, будет являться кумуляцией однородных рисков, - говорит Олег Пилипец, заместитель главы Федеральной службы страхового надзора (ФССН). – Мы будем пристально следить за подобными компаниями".

Далеко не все банкиры рады будущему игроку страхового рынка, а что уж говорить о страховщиках. Так, председатель правления банка "РЕСО-Кредит" Альберт Хисаметдинов, оценивая перспективы создания СК АИЖК, предложил АИЖК "просто сразу заняться выдачей заемщикам кредитов, объемом равных сразу 100% от стоимости приобретаемых объектов недвижимости". "Думаю, что это будет намного менее затратно для государства, чем создавать компанию, которая будет нести убытки и покрывать эти расходы за счет государства, - пояснил он. - Чтобы что-то нормально заработало – риск сначала нужно куда-то передать на сторону, а не перекладывать расходы на погашение задолженности заемщиков из одного государственного кармана в другой".

"В СК АИЖК нет необходимости, - уверен генеральный директор страховой компании "Ингосстрах" Александр Григорьев. - Она реально не нужна, потому что основной смысл ипотечного страхования заключен в том, что государственную программу ипотечного кредитования защитить не за счет госбюджета, но рыночных механизмов. А в случае когда в кризис из госбюджета 1,5 млрд. рублей тратится на уставный капитал, то это означает только то, что все будущие страховые случаи будут оплачены за счет федерального бюджета. Что совсем не есть правильно".

"Один из главных видов покрытия для них - это потеря рыночной стоимости жилья, - продолжает Григорьев. - Мне, вообще, непонятно, зачем покрывать данный риск при ипотечном страховании, ведь программа направлена на получение гражданами жилья. В то время как страхование данного риска просто секьюритизирует риски банка от спекуляции при сделках купли-продажи ипотечных бумаг или самих квартир". "То есть нет никакой прямой связи с задачей обеспечения дешевыми квартирами населения", - подытоживает он.

"Проблема кумуляции риска действительно может возникнуть, - соглашается Павел Самиев. - Необходимо избежать принятия на страхование и перестрахование многообразия рисков связанных одним заемщиком. Кроме того, с учетом завязанности СК АИЖК на ипотеке, нужно внимательно смотреть, чтобы у нее в пассивах и активах не было одновременное концентрации рисков связанных с ипотекой. То есть по сути СК АИЖК нужно избегать приобретать для защиты резервов какие-либо бумаги связанные как с ипотечным рынком, так и со строительством, ни с секьюритизацией ипотечных кредитов. И тем более, если АИЖК будет выпускать такие бумаги, то они точно не должны стать инструментом для СК АИЖК".

По мнению Александра Григорьева, самое главное, что АИЖК хочет страховать тот самый риск, который в США назывался subprime ипотекой. "Тут у меня возникает вопрос, зачем нам повторять ошибки, которые привели весь мир к глобальному кризису? - говорит он. - Этот вид страхования не нужен при ипотеке, так как, в принципе, человеку все равно, сколько стоит его квартира после покупки. Заемщик в ней уже живет и для этого ее покупал, к этому стремился. Какие потери могут возникнуть у банка притом, что человек правильно платит, тоже совсем непонятно. Это вредная идея". "Что касается потери дохода заемщиков, то для этого нужны рыночные механизмы, а не тратить деньги государства", - уверен глава Ингосстраха.

С тем, что создание такое федерального ипотечного страховщика – дело настолько же трудное, насколько масштабное, согласен сам президент СК АИЖК. "Риски по ипотеке действ могут кумулироваться, например, при кризисных ситуациях, когда идет снижение цен на недвижимость и падение доходов населения, - рассказал Леонид Векшин. – Это, в свою очередь, может привести к резкому росту страховых выплат. Поэтому на Западе такой вид страхования отделен от классических перестраховщиков и выведен в отдельный вид бизнеса, чтобы не допустить смешения рисков. К таким компаниям предъявляются более высокие требования по капиталу, одновременно, к ним предъявляются более высокие требования и со стороны надзора". "Но именно эти два фактора и должны обеспечивать устойчивость ипотечного страхования", - подытожил Векшин.

Забыли отчитаться

29 декабря 2009 года наблюдательный совет АИЖК принял решение о создании страховщика с уставным капиталом в 1,5 млрд. рублей. Но, несмотря на грандиозные планы АИЖК, пока уверенности в безоблачности проекта нет и у властей.

В начале 2010 года комитет Госдумы по финансовому рынку запросил информацию о целях создания страховой компании у руководства агентства. Ведь, согласно уставу АИЖК, страхование никак не относится к основным задачам деятельности агентства. Ответ депутаты не получили, потому 17 марта повторно направили запрос главе Минфина Алексею Кудрину. Законотворцы попросили разобраться в том, как СК АИЖК собирается расходовать федеральные средства, какие виды рисков будет страховать ипотечный страховщик, размер его страховой премии, планируемые финансовые и операционные показатели. Интересуют также финансовые операции АИЖК и список учредителей СК АИЖК с указанием доли участия каждого из учредителей.

"Возникает вопрос о целевом использовании финансовых средств, полученных АИЖК как в качестве кредитов от ВЭБ, так и в рамках бюджетных ассигнований из федерального бюджета", - говорится в запросе. Депутаты также просят предоставить информацию о численности персонала страховщика, размере операционных расходов, а также прочие данные, которые руководство АИЖК сочтет необходимым сообщить в контексте целесообразности страховой компании, а также информацию о причинах, по которым не был дан ответ на соответствующий запрос комитета Госдумы по финансовому рынку.

Отдельно стоит отметить, что еще в конце февраля нынешнего года заместитель Алексея Кудрина Алексей Саватюгин довольно четко обозначил позицию Минфина относительно перспектив попыток создания государственных страховщиков. По словам Саватюгина, государство целенаправленно выходит из страхового бизнеса. Например, в прошлом году был существенно снижен пакет государства в Росгосстрахе, а этом году он будет доведен до нуля. Замминистра также говорил, что Минфин серьезно скорректировал планы работы недавно созданной страховой компании АИЖК. Она сосредоточится исключительно на ипотечном перестраховании.

По словам Павла Самиева, "с учетом того, что СК АИЖК будет работать не только как перестраховщик, но и напрямую брать риски заемщиков, необходимо внимание Федеральной антимонопольной службы (ФАС), дабы не допустить монополизация рынка". "И если антимонопольная служба отследит, то ничего страшного не будет", - уверен он.

В свою очередь, в ФАС поддерживают создание ипотечного страховщика такого масштаба. Ранее начальник департамента надзора за финансовыми рынками ФАС Юлия Бондарева говорила, что при создании страховой компании АИЖК проходили консультации и с ее ведомством, которое поддержало создание такой компании.

Надо отметить, что АИЖК действует как любая структура с бюрократическими корнями. В недалеком прошлом весьма распространенным среди госструктур было продвижение разного рода федеральных целевых программ. Позднее популярным течением стало создание государственных корпораций. Кризисные же времена породили новую моду в среде чиновников — заводить "карманных" страховщиков. Насколько целесообразны подобные "новострои" и какова их польза для государства — покажет время.

Ипотечная статистика

За первом полугодие 2009 году по данным ЦБ выдано ипотечных кредитов на сумму 55,3 млрд. рублей, против 339,1 млрд. рублей в первом полугодии 2008 года. Таким образом, объем рынка ипотеки уменьшился более чем в 6 раз. В целом, прогнозирует АИЖК, по итогам 2009 году общий объем ипотечных кредитов может составить 120-125 млрд. рублей, а в 2012 году – вырастет до 818 млрд. рублей, а уже через два года - удвоится. При этом в 2012 году количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составит 365 тыс. штук против 75 тыс. в 2009 году.

Экскурс в историю СК АИЖК

Согласно одобренному бизнес-плану СК АИЖ на период с 2010 по 2012 годы, подготовленному в соответствии с "Программой АИЖК по развитию ипотечного страхования", по базовому сценарию предусмотрено, что в 2010 году количество застрахованных ипотечных кредитов составит 12,3 тыс. штук. При этом, АИЖК внесет в уставный капитал СК АИЖК денежные средства в размере 1,5 млрд. рублей. Это позволит компании принимать в перестрахование и диверсифицировать в своем портфеле риски различных регионов и кредиторов, а также предоставить убедительные гарантии надежности страховой защиты для своих партнеров и клиентов.

Источник: www.credits.ru