Индекс ФОСБОРН: лучшие ставки по ипотеке снова повышаются

Кредитный брокер «ФОСБОРН ХОУМ» произвел расчет Индекса ФОСБОРН - средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке – за январь 2008 г. Результат – средневзвешенные ипотечные ставки повысились. Они еще не достигли уровня ноября 2007 г., но уже по сравнению с декабрем, когда было зафиксировано снижение, выросли в абсолютном выражении на 0,06% в долларах США и на 0,16% - в рублях (данные по Москве).

 

Индекс ФОСБОРН составил в московском регионе 9,96% в долларах США и 11,48% - в рублях.

Как и ожидалось в конце 2007 г., январь ознаменовался достаточно масштабной корректировкой ипотечных программ, причем изменения коснулись всех направлений ипотеки: первичного и вторичного рынка, кредитования загородной недвижимости и залогового кредитования. Произошло это потому, что банки поняли – в ближайшее время рассчитывать на окончание кризиса ликвидности и стабилизацию финансовых рынков не приходится. Банки вынуждены не только изыскивать ресурсы на продолжение реализации программ по кредитованию населения, но и защищать себя от возможных потерь. Так, ставки повысили следующие кредитные организации: ВТБ-24, Городской ипотечный банк (ГИБ), Русский ипотечный банк, Банк УРАЛСИБ, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), РосЕвроБанк и Банк Москвы (по ряду программ). В среднем повышение ставок произошло на 1%.

 

Напомним, что Индекс ФОСБОРН на протяжении нескольких месяцев, с августа по ноябрь 2007 г., демонстрировал рост показателей, что объяснялось, в первую очередь, общим повышением ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности. Однако в декабре Индекс продемонстрировал более низкие значения, чем в ноябре. Произошло это не из-за понижения банковских ставок – они остались уровне предшествующего месяца, а из-за перераспределения спроса. Дело в том, что в качестве весов при расчете Индекса выступают доли клиентов «ФОСБОРН ХОУМ», который воспользовались тем или иным  предложением компании, формирующим спрос на ипотеку. К концу прошлого года количество программ по кредитованию заемщиков с серой зарплатой и (или) заемщиков, желающих взять кредит без первоначального взноса, на рынке резко сократилось. В то же время в банки стали обращаться люди «с деньгами», придерживавшие накопления в ожидании падения ипотечных ставок и цен на недвижимость. Но произошло обратное: ставки стали повышаться, цены на жилье тоже поползли вверх. Картина обращений в «ФОСБОРН ХОУМ» показала, что люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков по остальным категориям – на сроки более 10 лет – немного сократились. Кредиты на короткие сроки и с большим первоначальным взносом, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные сроки и с мизерным первоначальным взносом (либо без такового). Следовательно, в декабре изменение Индексапроизошло за счет перераспределения спроса на ипотеку, что объясняется сокращением на рынке доли sub-prime кредитов. кредитов.

 

В январе 2008 г. картина распределения спроса примерно такая же, как в декабре 2007 г.: предпочтения большой группы потребителей склонились в сторону менее рисковых программ с существенным первоначальным взносом и сроком кредитования до 10 лет. Однако стоит отметить, что в январе данное явление было не столь ярко выражено. Причиной этому могли послужить как продолжительные новогодние праздники, так и то, что значительная часть отложенного спроса реализовалась в конце прошлого года.

 

Наиболее популярными среди заемщиков программами по-прежнему являются ипотечные программы со сроками кредитования 10-15 лет. Снизилась  по сравнению с декабрем 2007 г. доля заемщиков со сроком кредитования до 5 лет, постепенно выравниваются доли заемщиков, кредитующихся на сроки 5-10 лет и 15-20 лет — на срок до 20 лет в московском регионе кредитуется около 90% всех заемщиков.

 

Выросли банковские ставки. В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородную недвижимость и залоговое кредитование – лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились. Однако говорить только о повышении ставок неверно. Например, лучшие ставки в иностранной валюте по самому популярному направлению ипотечного кредитования – в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10-15 лет - остались на уровне декабря 2007 года.

 

По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), и только 4,6% договоров приходится на первичный рынок.

 

В долларах США в январе 2008 г. в Москве было заключено порядка 88% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 10,9% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,1% — в швейцарских франках. Таким образом, несмотря на прогнозы западных аналитиков о возможном в скором времени росте курса доллара по отношению к другим валютам, в московском регионе доля долларовых заимствований остается очень высокой. Таким образом, до сих пор наиболее популярной программой среди заемщиков продолжает являться программа кредитования в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10-15 лет.

 

В регионах, как и в Москве, наблюдалась похожая ситуация: программы кредитования корректировались, лучшие ставки в большей или меньшей степени менялись (рис. 3-6). По итогам января 2008 г. Индекс ФОСБОРН зафиксировал рост средневзвешенных значений лучших ставок предложения во всех регионах (кроме Санкт-Петербурга) по сравнению со значениями декабря 2007 г. 

 

Так, в Нижегородской области в абсолютном выражении произошел рост индекса на 0,19 п.п. по кредитам в иностранной валюте и на 0,05 п.п. в рублях, в Свердловской области — на 0,19 п.п. и 0,03  п.п., в Новосибирской области — на 0,20 п.п. и на 0,06 п.п.

 

Немного выделяется на этом фоне Санкт-Петербург и Ленинградская область, где, несмотря на произошедшие в январе изменения в банковских программах, средневзвешенная ставка по ипотеке в иностранной валюте осталась на прежнем уровне и составила 9,96%.

 

По кредитам в рублях в Северной Столице возобладала общая для регионов тенденция, в связи с этим рост Индекса в абсолютном выражении был зафиксирован на уровне 0,07 п.п.

 

Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля ипотечных кредитов в рублях составляют 55%  среди всех подобных заимствований. В Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях доля рублевой ипотеки находится на уровне 85-95%.