Прецедент в Петербурге. Станет ли выселение должников по ипотеке массовой тенденцией?

Прецедент в Петербурге. Станет ли выселение должников по ипотеке массовой тенденцией?

Ипотечные программы со все более льготными условиями кредитования с каждым днем сильнее внедряются в умы россиян. Здесь и щадящие ставки, и длительные сроки погашения, и минимум необходимых документов, и отсутствие кредиторов… Казалось бы, все довольны. Развитие ипотеки выгодно всем. Банки получают свои деньги по ставке 12-13 проц, нередко без права досрочного погашения кредита в течение 10-15 лет. Клиенты получают жилье прямо сейчас, и платят за него в рассрочку по фиксированной цене, без учета возможных скачков инфляции и рыночной конъюнктуры. Польза и государству – граждане решают жилищную проблему за свой счет, не обременяя бюджет огромными очередями.

Конечно, потенциальных клиентов предупреждают о том, что у ипотеки могут быть "подводные камни". Прежде, чем брать такой кредит, необходимо все тщательно просчитать и взвесить – уверены ли вы в стабильности своих заработков на столь долгий срок, снизится ли доход семьи после рождения ребенка или при необходимости помощи пожилым родителям. Также в договоре ипотеки прописана процедура продажи квартиры, владелец которой не сумел расплатиться, однако кредиторы пока предпочитают решать проблемы с должниками мирным путем. При этом банки, привлеченные возможностью сорвать куш на самом динамичном на сегодняшний день ипотечном рынке, подчас уделяют недостаточно внимания проверке заемщиков. Аналитики уже предупреждали о том, что вслед за бумом сферу кредитования может ожидать массовый дефолт.

На рынке потребкредитования такие тенденции уже просматриваются. Данных по 2006 г пока нет, но, по прогнозам аналитиков рейтингового агентства "Эксперт РА", темпов прироста образца 2005 г нам не видать. Исчерпав высокодоходную группу клиентов, банки вынуждены обращаться к широким слоям населения и подчас закрывать глаза на "нестыковки" в виде неподтвержденного дохода или сомнительной кредитной истории. Итог – рост числа неплательщиков. По официальным данным ЦБ, на 1 ноября 2006 года уровень просроченной задолженности частных лиц приблизился к 3 проц от всех выданных кредитов. Экспертная оценка в 5-6 раз превышает официальную. С ипотекой ситуация схожая, и, по мнению аналитиков рынка, массовые неплатежи вовсе не исключены.

В этой связи показательным может стать недавний случай в Санкт-Петербурге. 16 января здесь была продана первая квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. "Двушка" на Октябрьской набережной площадью 56 кв м ушла с аукциона по весьма выгодной цене в 2,234 млн рублей. Новый владелец купил жилье по 1,5 тыс долл за кв метр, тогда как средняя стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге составляет от 2 до 2,5 тыс долл за кв м. Должник не платил по кредиту несколько месяцев, и, купив квартиру полгода назад, расстался с ней весьма оперативно.

С одной стороны, особенно жалеть незадачливого заемщика не за что, рассказывают лица, причастные к сделке. Эта квартира была не единственным жильем, а инвестицией, причем, весьма выгодной. По закону, разница между долгом и итоговой суммой сделки поступает в распоряжение заемщика. Таким образом, он еще остался в выигрыше. С другой стороны, возникает вопрос – можно ли говорить о выселении неплательщиков по ипотеке, как о тенденции? Не получится ли так, что граждане, набравшие кредитов и не рассчитавшие своих возможностей, попросту останутся на улице "с чадами и домочадцами? ПРАЙМ-ТАСС задал эти вопросы экспертам рынка.

Случай в Петербурге – далеко не прецедент, рассказывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. В Москве в прошлом году за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пени и штрафов. И это оправданное решение. Ведь будущему собственнику квартиры придется самому заниматься выселением этой семьи, а это довольно непросто. Впрочем, в этой ситуации налицо некоторая неадекватность заемщицы – ведь при покупке квартира стоила бы порядка 80 тыс долл, а продать ее на тот момент можно было бы не менее, чем за 280 тыс долл.

Однако это еще не говорит о том, что массовые дефолты по ипотеке – неминуемая реальность, считают эксперты. По крайней мере, в ближайшем будущем. "На сегодняшний день я не вижу оснований для этого, - считает директор Департамента партнерских программ "МИЭЛЬ-Брокеридж" Елена Панова. - Мы можем говорить о единичных случаях, которые можно буквально пересчитать по пальцам". Эти дефолты происходили в разные периоды и не были связаны каким-либо одним трендом, поэтому выделить общие тенденции, сроки, после которых заемщик осознает свою неплатежеспособность, выделить закономерности не представляется возможным. Для этого еще прошло мало времени, рынок молод. Самих заемщиков первой волны характеризуют добросовестность по отношению к банкам и взятым на себя обязательствам. Те, кто брал кредиты – делали это осознано, просчитывая различные варианты и учитывая свои возможности. Люди брали кредиты с целью приобретения квартиры именно для жилья, а не с инвестиционными или иными целями. Когда клиент собирается отказаться от кредита, то все вопросы решаются непосредственно с банком.

Дело в том, что любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому он готов идти на уступки. Ведь дефолты могут возникать по разным причинам. Например, если ситуация связана с временной потерей здоровья заемщика, то банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случилось непоправимое – смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира.

Для того, чтобы понять, каким должен быть идеальный выход из этой ситуации, обратимся к опыту стран, где ипотека распространена давно и широко. По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. Как считает И.Радченко, в Европе процент дефолтов по ипотеке составляет 1-3 проц, что является самым низким показателем, особенно в сравнении с потребительскими кредитами. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого – не в добросовестности наших заемщиков, а, скорее, в стечении обстоятельств. Во-первых, это резкое подорожание жилья, а во-вторых – благоприятная экономическая ситуация. Сейчас на рынке жилья стагнация, поэтому какие-то случаи дефолта вполне возможны.

"Вряд ли уместно проводить сравнение с Европой", - считает директор по маркетингу ГК "МИАН" Михаил Тонков. Дело в том, что кредитование на покупку жилья в разных странах имеет различные, порой несравнимые, формы, также различен и менталитет населения. В западных странах особый подход. Например, в США население привыкло жить в кредит, и случаи банкротства там распространены настолько, что к ним не относятся как к чему-то из ряда вон выходящему. Для наших граждан недвижимость является основой благополучия, и большинством не рассматривается как финансовый актив. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а потеря становится настоящей трагедией.

Свести риски к минимуму заинтересованы и банки, и сами заемщики. Основной задачей банков видится развитие системы андеррайтинга, т.е. внимательный контроль над каждым, кто просит о выдаче ипотечного кредита, считает И.Радченко. Если банки будут стремиться увеличить количество заемщиков любыми путями, то вполне вероятно, что массовые неплатежи случатся. Если же внимание будет уделяться качеству заемщиков, то такие ситуации маловероятны, считает И.Радченко.

Что же касается заемщиков, то они не должны "прятать голову в песок", говорит Е.Панова. Если человек попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры. Если же, например, заемщик теряет работу и долгое время безуспешно пытается трудоустроиться, то продать квартиру – один из выходов, но банк может сделать это, лишь предварительно договорившись с заемщиком. Заложенную квартиру продают либо посредством торгов, либо через агентство недвижимости.

В качестве рецепта от массового банкротства И.Радченко называет, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы. В Европе банки требуют именно такую страховку, у нас же в качестве основной выступает страхование жизни. В этой связи было бы оптимальным, чтобы государство включилось совместно со страховщиками в подобные программы, хотя бы частично компенсируя риски потери работы заемщикам. Как минимум, работающим в бюджетных организациях. Сейчас же банковские каникулы составляют порядка двух месяцев, и за этот срок не все могут кардинально решить проблему с работой.

Впрочем, по мнению большинства специалистов, беспокоиться нам пока рано. Настоящий бум невозвратов может ожидаться не раньше, чем на четвертый-пятый год развития ипотечной системы. Иными словами, мы можем ожидать кризиса не раньше, чем в 2008-2009 гг. Трудно сказать, каким тогда будет тренд на рынке недвижимости. Если квартиры и дальше будут дорожать, то заемщик после выплаты всех долгов еще что-то получит. В случае стагнации рынка даже продажа квартиры по максимальной цене не покроет всех расходов. А по мнению ряда экспертов, в ближайшем будущем российская экономика начнет падать: к 2012 г темпы роста ВВП могут снизиться до 5 проц в год, а цены на нефть упадут ниже отметки 40 долл за баррель. Будут ли тогда все те, кто может похвастаться сегодня немаленькими "нефтяными" зарплатами все так же "на коне"?