Москвичи едут за доступным жильем в Рязань

В появлении крупного сегмента рынка участков без подряда есть две стороны. Первая кажется положительной: можно купить относительно дешевую землю и начать строить дом – вот вам и доступное жилье. С другой стороны, кто-то дом достроить не сумеет, а кому-то даже и на коммуникации денег не хватит. Захватит ли Подмосковье "кризис обманутых дачников"?

Хорошо и дешево: так не бывает
Может ли в принципе малоэтажное жилье сегодня быть дешевым, обсуждали эксперты рынка в ходе конференции "Малоэтажное строительство России: курс на доступное жилье" в рамках форума RREF-2010. Первое, на чем заострил внимание директор проекта "Серебряная подкова" Илья Дискин, – это наличие на рынке ряда недобросовестных продавцов земли, которые предлагают за смешные деньги участки "со всеми коммуникациями". По заверениям эксперта, именно это и приведет в итоге к возникновению обманутых дачников: купить за 50 тыс. руб. сотку со всеми коммуникациями в Подмосковье нереально. Максимум, что можно получить за эти деньги, – это электричество по временной схеме и канализацию типа "септик" (автономные очистные сооружения для дачного дома).

Если подходить к делу обстоятельно, то стоимость сотки земли со всеми сетями (включая газ и водопровод) приближается к 250-300 тыс. руб. При этом затраты на проектирование составляют всего лишь 5-8% от этой суммы. Наиболее дорогостоящие статьи расходов – проводка к поселку электроснабжения (до 30 тыс. руб. за сотку), а также прокладка дорог и тротуаров (вплоть до 75 тыс. руб. за сотку). Если все это уже сделал девелопер, то стоимость участка не может быть низкой. Пример подобных поселков с участками без подряда есть у компании "Загородный проект", например, поселок Клубничные Поля в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе – стоимость земель начинается от $9,9 тыс. за сотку = от 280 тыс. руб. В уже упомянутой Серебряной Подкове (тоже 15 км по Симферопольскому направлению) – от 325 тыс. руб.

Таким образом, оплата подведения коммуникаций так или иначе ляжет на плечи покупателя. Но в случае самостоятельного решения всех вопросов можно потерять еще и время: по оценке Ильи Дискина, до четырех лет уходит в среднем на проектирование и строительство сетей/дорог. Девелопер же, как правило, обладает возможностью подходить к разрешению "коммуникационной" проблемы комплексно, а значит, быстро. Да и попросту покупателю не придется стоять в очередях и бегать по кабинетам, согласовывая свой проект.

Из Рязани с любовью
Между тем, как считает начальник отдела эксплуатации ГК "Доступное жилье" (г. Рязань) Сергей Афенин, всегда есть возможность удешевить стоимость наделов: "В цену земли и, соответственно, домовладения с участком очень часто закладываются нецелевые расходы, а проще говоря, взятки. Предприятия, входящие в нашу группу компаний, чиновникам в этом принципиально отказывали". Кроме того, по словам Афенина, в цену метра жилья, возведенного силами компании, и сегодня не входит стоимость затрат на прокладку коммуникаций и строительство дорог. Избежать этого позволили несколько моментов: коммуникации возводились не силами сторонних подрядчиков, а силами фирм, входящих в ГК "Доступное жилье"; кроме того, изначально был заключен инвестконтракт с руководством Рязанской области, обеспечивающий возврат инвестиций; доступная цена обеспечила хорошие темпы реализации домов и участков.

Так, сегодня стоимость 1 кв. м в проектах компании (Раменские Дворики, Зеленинские Дворики) – 17,5 тыс. руб. В эту стоимость не входит сама земля, которую предлагается купить по 25 тыс. рублей/сотка. Так или иначе, цены вполне доступные. Однако большую часть домов и участков в Раменских Двориках, например, раскупили москвичи. То ли жители столицы устремились в близлежащие регионы за доступным жильем, то ли дальновидно усмотрели в проекте хорошие инвестиционные перспективы. Так или иначе, а в Интернете можно обнаружить объявления о перепродаже участков в этом поселке – и уже от 30 тыс. руб. за сотку.

Кроме того, по словам Сергея Афенина, немало домов в поселках компании раскупили переселенцы из Казахстана. Успеют ли сами рязанцы приобрести свое доступное жилье, пока не ясно. Таким образом, мало построить дешевые дома – стоило бы еще задуматься о том, чтобы они доставались и по основному назначению (молодым семьям, бюджетникам или как минимум любым покупателям со средним достатком, но из того же региона). Законы рынка такие требования диктовать вряд ли могут, иначе мы бы уже лет десять жили, как обещалось, при коммунизме.

Не будут строить – отключим газ!
Что касается превращения подмосковных просторов в "шанхаи", то государство уже готовит законодательную базу против этого. По словам руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической компании "Вегас Лекс" Юрия Борисенко, правительство уже одобрило законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд". Проще говоря, если на участке за три года не будет ничего построено, землю изымут. Правда, известно пока, что это коснется только девелоперов. Что будет с физлицами, которые покупают участок и затем забрасывают его, не начиная строить, пока не ясно.

Помочь девелоперам, по словам Юрия Борисенко, может регламент типовых проектов, который, как ожидается, будет выработан в этом году. Если проект застройки будет соответствовать регламенту, он будет освобожден от всех экспертиз, кроме проверки на соответствие этому самому регламенту. Это, предполагает эксперт, сократит время реализации застройки.

А вот превратятся ли уже проданные доступные участки в доступное жилье – для ответа на этот вопрос остается только ждать.

Использована информация: www.realty.mail.ru