Москва-не-для-всех

Журнал «Карьера», апрель 2008 года

http://www.kariera.idr.ru/items/?item=1724

 

Москва занимает одиннадцатое место в списке городов с самым дорогим жильем. На первом месте в этом списке – Лондон. Видимо, именно поэтому этот город избирают в качестве «запасного аэродрома» опальные и пока еще легитимные олигархи. Но лет через десять, считают эксперты, российская столица вполне может выбиться в лидеры. Правда, к тому времени на первое место могут претендовать также Дели, Бомбей или Пекин.

 

Число покупателей жилья в Москве растет, а сами они богатеют. Это видно по тому, что растет не только стоимость «обычного» квадратного метра, но и жилья премиум-класса как таковая. При этом предложение на рынке увеличивается. По данным компании PennyLaneRealty, за прошлый год количество выставленных на продажу элитных квартир ценой от $3 млн и выше выросло на 20%.

«В 2007 году объемы элитного строительства увеличились по сравнению с 2006 годом, отмечает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании KnightFrank. – Если в 2006 году было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году – свыше двадцати. Большая часть из них будет реализована в 2008–2009 годах».

Всего в настоящий момент в Москве строится около пятидесяти объектов, заявленных как элитное жилье. Самые «громкие» из них - жилые комплексы, которые планируется возвести на территории заводов «Красный Октябрь» и «Каучук». Там должен появиться новый для столицы формат элитного жилья: лофт-квартира, стилизованная под фабричное помещение, площадь которой превышает 200 кв.м.

Трудно сказать, насколько «новых русских» заинтересует наличие фрезерного станка в гостиной, но покупатели действительно становятся все более разборчивыми. Риэлторы отмечают, что срок принятия решения о приобретении элитной квартиры или дома в прошлом году удлинился с 4-7 до 6-12 месяцев. Чем больше денег надо отдать за жилье, тем дольше раздумывают над покупкой. Стандартных характеристик высококлассного жилья уже недостаточно: чтобы вызвать интерес, проекты должны иметь свою «изюминку". Причем, «изюминки» могут быть разными.

Например, если дом располагается в центре города, приветствуется наличие у него собственной истории. Что-то вроде: «именно на этом месте агенты Ростопчина подожгли захваченную французами Москву» и т.п.

Удаленность от центра должна компенсироваться живописным, тихим и экологически благополучным местом. В крайнем случае, объект должен «взять покупателя» своим неповторимым архитектурным стилем.

Почти половина дорогих московских квартир сбывается приезжим. Поэтому всплески спроса на элитное жилье связывают с нашествием миллионеров «из глубинки». Наиболее активно этот процесс протекает в период политических перестановок. Так что, если новый президент будет энергично рекрутировать «региональные кадры», вполне вероятно, что элитная недвижимость взлетит в цене выше прогнозов.

Рынок элитного жилья существует в Москве всего ничего - менее десяти лет. За это время девелоперам пришлось в экстренном порядке учиться новым принципам возведения жилья. Эволюция шла быстро, но как-то кривобоко – то в одну сторону занесет, то в другую. В итоге российский рынок жилья премиум–класса приобрел весьма своеобразный национальный колорит, который по мнению некоторых строгих западных экспертов маскирует отсутствие полноценного рынка элитных квартир.

 

Элитарность в разрезе

 

В основе западных стандартов элитного жилья лежит «единство трех L» (location, location, location) – место, место и еще раз место. В то же время, территориальное расположение не сделает дом элитным, если не соблюдается хотя бы одно из ряда других обязательных условий. Это малоэтажность и клубный характер – в доме может быть не больше 20 квартир. Кроме того, элитный дом должен представлять собой эксклюзивный образец архитектуры, при строительстве и в отделке которого используются самые дорогие материалы и прогрессивные технологии.

Красивый вид из окна – непременное условие жилья премиум-класса. «Видовая» квартира служит важным атрибутом высокого социального статуса. Это действует и в России: по данным исследования группы Александра Долгина, профессора Высшей школы экономики, до половины стоимости «люксовой» квартиры может приходится только на вид из окна.

Прочие критерии элитности - эксклюзивный дизайн общественных зон, размеры жилой площади, планировочное решение, качество инженерного обеспечения, высокий уровень безопасности и благоустройства прилегающей территории, наличие стоянки и гаража.

Зато в России уделили больше внимания тонкостям. Например, дома класса «суперлюкс» отличаются от стандартной «элитки» большей площадью, на которой располагаются комнаты для водителей, охраны. Прислуги и, как говорил герой известной комедии, «излишества всякие нехорошие», вроде бильярдной и сигарной. Могут быть добавлены и так называемые «помещения утилитарного назначения», наличие которых, мягко говоря, непринципиально для авторов этих строк (как и для большинства россиян). Например, помещение для хранения мехов или ванная комната для мытья лап собакам.

Для загородного особняка премиум-класса ключевую роль играет величина земельного участка, которая не может быть меньше 30 соток, и стоимость земли, на которой располагается объект, считает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». Окружающий пейзаж должен быть априори великолепным, а комфорт – абсолютным, как внутри дома, так и на территории поселка. Жилище должно стать средоточием достижений технического прогресса из разряда «умный дом». Само собой, территория должна охраняться не хуже правительственной резиденции.

 

Все в сад?

 

В Москве на заре строительства элитной недвижимости территориальный критерий доминировал над прочими. Причем, именно расположение московского элитного жилья первой волны по определению не позволяло соблюдать необходимые для этого класса жилья требования.

Ярким примером служит район Остоженки, прозванный риэлторами «Золотой милей». Среди самых заметных недостатков – высокая плотность застройки, из-за которой невозможно благоустроить придомовую территорию должным образом. Из-за недостатка места под застройку внутри домов наблюдается дефицит общественных зон, вид из окна радует лишь жителей верхних этажей, да и то если они повыше задирают голову. Здесь практически нет развлекательных и бытовых учреждений, мало площадок и скверов, где можно было бы гулять детям, почти нет соответствующих по уровню магазинов, то есть всего того окружения, которое добавляет месту проживания качество и "классность".

В итоге отсутствие четкой концепции при застройке сделало район Остоженки неудобным для семейного проживания. В результате большинство квартир здесь используется в качестве дополнительного или представительского жилья, для «случайных встреч» или просто как вариант вложения денег. Из-за этого Остоженке дали и второе имя - «район темных окон".

По ходу все более плотной застройки в центре принцип территориальности был отодвинут в сторону. «В элитном сегменте можно наблюдать интересную тенденцию: совсем недавно эксперты ограничивали местонахождение жилья премиум-класса рядом улиц в пределах Бульварного кольца, - рассказывает Владислав Луцков. - Через какое-то время ресурс этих улиц был исчерпан, появилась «Золотая миля» в районе Остоженки. Когда Остоженка себя исчерпала - элита шагнула за пределы Садового кольца, появились проекты вне Центрального административного округа (ЦАО), например, жилые комплексы «Чайка» и «Триумф палас» (Северный административный округ), «Ближняя дача» и «Кутузовская Ривьера» (Западный).

Одновременно был нарушен и принцип клубности – новые жилые комплексы были рассчитаны на большое количество жильцов. Например, жилые комплексы "Онегин", "Коперник", "Фьюжн Парк", "Смоленская Застава", "Четыре Ветра", "Парк Палас", "Смоленская Застава" рассчитаны на 130 квартир и более. Риэлторы начали громогласно уверять, что уровень комфорта в таких домах выше, чем в малоквартирных. В чем-то они правы: безусловный плюс многоквартирных жилых комплексов - в продуманной инфраструктуре. Практически все они имеют комфортную внутреннюю среду: зеленые дворы с детскими и спортивными площадками и полным спектром сервиса - магазинами, ресторанами, кофейнями, барами, прачечными, химчистками, салонами красоты и фитнес-центрами. Часть экспертов считает, что наличие собственной инфраструктуры для жильцов элитных домов не слишком важно, поскольку они имеют сложившиеся пристрастия к брендовым заведениями. Но другие принимают во внимание сумасшедший ритм жизни основной массы столичной элиты вкупе с транспортными проблемами. И констатируют, что наличие самодостаточной среды обитания в собственном доме или в шаговой доступности все же заметно прибавляет привлекательности жилому комплексу. Ныне в Москве на многоквартирные дома приходится больше 70% от общего объема предложения жилья, которое позиционируется как элитное.

Таким образом, былые незыблемые принципы оценки класса жилья, когда важнейшей характеристикой являлась клубность, ныне отринуты. Риэлторам выгодно трактовать понятие «элита» в более широком смысле. Иначе получится, что элитного жилья в Москве больше практически не строят. В результате и продавцы, и покупатели склонны смягчать критерии оценки – первым это нужно, чтобы продать жилье подороже, вторым хочется думать, что они приобретают квартиры хай-класса.

Итог этого молчаливого «сговора»: структура и предложения и спроса на поприще элитного жилья ныне меняется в пользу крупных жилых комплексов за пределами Садового кольца. Основная масса элитных новостроек сосредоточена в Хамовниках, на Якиманке и в районе Тверской. «Бэушную» элитку чаще всего предлагают на продажу в домах, расположенных около Пресненский и Тверской улиц, в Хамовниках. Дороже всего оценивают квартиры в элитных новостройках Арбата - более $24 тыс. за кв. м. На вторичном рынке лидером по цене за кв. м стал район Таганки ($15,8 тыс.).

Кроме того, перспективными направлениями для создания новых элитных жилых зон называют Покровское-Стрешнево, Замоскворечье, Плющиха, окрестности Чистых прудов, Сретенки и проспекта Мира за Садовым кольцом. Четыре новых проекта будут реализованы и в центре – в районе Якиманки.

 

Цена вопроса

 

По понятным причинам элитный сегмент жилищного рынка отличается высокой степенью закрытости. Продавцы и покупатели не слишком охотно раскрывают суммы сделок. Поэтому даже базовые показатели этого рынка, такие, как средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья, и то значительно расходятся в оценках экспертов.

По данным компании KnightFrank на конец 2007 года средняя цена квадратного метра жилья премиум-класса на первичном рынке Москвы составила $19,4 тыс. а на вторичном - $20 тыс. за квадратный метр. Оценка компании МИЭЛЬ несколько иная: средняя цена на первичном рынке - $17 тыс., на вторичном – $13 тыс. В малоквартирных домах квартиры продаются дороже – там средняя цена за «квадрат» составляет $24,8 тыс. В многоквартирных домах «квадрат» стоит в среднем $15,6 тыс.

Это – «средние» цифры. Что касается максимальных, то в прошлом году, по данным компании МИЭЛЬ, самая высокая цена продажи за квадратный метр в Москве составила $41,3 тыс. По такой цене были проданы четыре квартиры дома № 7 в Молочном переулке. В предшествующем, 2006 году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за метр.

Что касается самых дорогих загородных особняков России, то тут пальма первенства принадлежит семейной резиденции  "Евразия" в поселке Горки-2 на Рублево-Успенском шоссе. Она стоит больше $100 млн и занимает восьмое место в рейтинге самых дорогих домов мира по версии журнала "Форбс". На участке площадью 5,4 гектара помимо самого особняка расположены лес, озеро, ручей, искусственный пруд, два гостевых домика, зона отдыха с русской и турецкой банями, спорткомплекс с бассейном, гараж на три машины и гостевая парковка на 20 мест. Впрочем, самый дорогой дом в стране уже полгода ждет своего хозяина.

Ценовые прогнозы на будущее строить трудно. «Появление большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способен сбалансировать дальнейший рост цен в элитном сегменте», - считает Екатерина Тейн из Knight Frank. - «За 2007 год средние цены на первичном рынке выросли на 23%, в то время как на вторичном – всего на 8,4%. В началу 2008 года темпы сравнялись, в январь и феврале цены и на вторичном, и на первичном рынке выросли в среднем на 3%. Если существующие темпы роста цен сохранятся, то общий рост цен на элитную жилую недвижимость за этот год составит 18-20%».

Пока эксперты не видят предпосылок для резких колебаний цен на элитную недвижимость в этом году. Наиболее вероятными представляются два варианта развития событий. По одним прогнозам, стоимость жилья в элитном сегменте будет расти стабильно каждый квартал, как это было в 2007 году. Более радикальный вариант обещает активный рост цен в первой половине года, традиционное затишье летом и новый подъем рынка к концу года.

В любом случае, цены на элитное жилье вызывают у рядового обывателя шок с примесью завистливого восхищения. Но ни в одном сегменте рынка жилья цена предложения не имеет настолько условного характера, как в элитном. Здесь возможны скидки, сопоставимые с астрономическим масштабом цены квадратного метра жилья – от 30 до 60%. Например, в прошлом году одна московская квартира, выставленная на продажу за $5 млн, была реализована за $3 млн.

Что касается аренды московского жилья премиум-класса, то ее стоимость в прошлом году выросла примерно на 30%. По расчетам экспертов в этом году темпы роста арендных ставок должны сохраниться на приблизительно том же уровне.

 

 

 

Ян Арт, Ксения Булдакова

 

 

 

 

 

Российское жилье: классовая борьба

 

Классы жилья	Доля в общем объеме
«Панель», «социальное жилье»	30-35% 0-35%
«Эконом», «бизнес»	55-65% 5-65%
«Элит», «премиум», «эксклюзив»	5-10% -10%

Источник: оценка экспертов «Карьеры».

 

 

 

 

 

 

Квартиры, пентхаусы и особняки

 

Основные виды элитного жилья - квартиры, пентхаусы и загородные особняки.

Цены на элитные квартиры в Москве начинаются примерно от $2 млн. Средняя площадь в новостройках равняется 160-180 кв.м, самые маленькие «элитки» могут занимать всего 60-80 кв.м. На вторичном рынке чаще всего на продажу выставляют трехкомнатные квартиры (примерно 45%.), двухкомнатные (21%) и четырехкомнатные (23%) квартиры.

С пентхаусами в Москве туговато. Под этим термином, как правило, фигурируют квартиры на верхних этажах. Самые дорогие пентхаусы предлагаются в «Арбатской Усадьбе» в Трубниковском переулке – по $48 тыс за кв. м. Однако настоящих пентхаусов в классическом определении («роскошная квартира с отдельным входом на крыше высотного здания, откуда открывается вид на весь город») практически нет, поскольку высотное строительство в центре столицы запрещено. Подальше от центра кое-что, напоминающее пентхаус, найти можно – подобный формат жилья присутствует в составе комплексов Mirax Park, «Венский дом», «Времена года».

На уровне класса де-люкс оценивают коттеджные поселки «Корабельные сосны», «Резиденция Бенилюкс», «Николино» и «Николина гора», «Лазурный берег» на Пестовском водохранилище, «Риверсайд», «Гринфилд», «Эрмитаж Village». "Ландшафт" на Рублево-Успенском шоссе, "Чехово" и "Миллениум" на Новорижском шоссе, "Пирогово" на Осташковском шоссе.

 

 

Европейский подход

 

Недавно фонд «Ипотечное Кредитование и Будущее», основанный ДжиИ Мани Банком провел исследование, посвященное сравнению стиля жизни и взглядов покупателей недвижимости в Британии и сравнил его с данными 30-летней давности.

Судя по всему, социальные приоритеты сменились: британская молодежь в возрасте от 20 до 30 лет не следует традиционным ценностям семейной и общественной жизни и отдает предпочтение новым ценностям - независимости, современному стилю жизни и приобретению опыта. Кстати, средний возраст людей, совершивших покупку своего первого жилья, увеличился - с 27 лет в 1977 году до 34 лет в 2007 году.

Для молодых британцев обретение собственного дома стало представлять меньшую ценность, чем прежде (12% в 2007 году против 30% в 1977 году), для англичан среднего возраста – большую (34% в 2007 году против 27% в 1977 году)

 

Британские ценности

 

;	Важность для людей в возрасте 25 лет (в %)		Важность для людей среднего возраста (в %)
	1977	2007 007   ;	1977 977	2007 007   ;
Покупка дома	30 0	17 7	27 7	34 4
Брак, дети	30 0	18 8	51 1	61 1
Друзья, досуг, путешествия	10 0	31 1	-	-

 

«В России пока невозможно провести подобное исследование, так как рынок слишком молод, отмечает Кжиштов Новачевски, директор департамента ипотечного кредитования ДжиИ Мани Банка. - Однако глобальные  тенденции в потребительских предпочтениях уже начинают просматриваться и у нас. Если до настоящего времени основными покупателями первой недвижимости в Москве были люди в возрасте от 25 до 32 лет, то в ближайшее время, по мере продолжающегося роста цен на недвижимость, этот возрастной сегмент имеет все основания измениться в сторону увеличения. Единственное, что по нашим прогнозам останется неизменным, так это то, что основными покупателями первой недвижимости в Москве на ближайшую перспективу по-прежнему будут приезжие.