На первичном рынке жилья настоящая ипотека еще только начинается

Спрос на жилье в России еще долго будет превышать предложение. Объемы и темпы ввода новостроек, несмотря на ежегодный рост, так пока и не достигли доперестроечных показателей, "вторичка" неизбежно смещается в категорию "ветхое", а квадратные метры в новостройках продолжают дорожать. Появление ипотеки открыло новые возможности для улучшения жилищных условий. Но если раньше по ипотеке больше жилья приобреталось на вторичном рынке, то в последнее время все шире начинает раскрывать свой потенциал первичный рынок - во многих отношениях значительно более перспективный.

Ипотека в России еще только начинается: объем выдаваемых кредитов составляет, по разным оценкам, 1—2% от ВВП (в США — более 50% ВВП). "Ипотека в России пока не достигла объема, который был бы сравним с западным рынком, — говорит председатель правления ЗАО Банк "Жилфинанс" Владимир Фесенко. — Если у нас при помощи ипотеки покупается порядка 10% жилья, то в США при ее помощи оформлялось более 90% всех сделок купли-продажи недвижимости. На нашем первичном рынке жилья развитие ипотечного кредитования только начинает сказываться. Банки лишь в этом году активно приступили к освоению этого рынка". Фесенко считает важным и то, что по-прежнему высок процент людей, покупающих жилье в новостройках за его полную стоимость без привлечения кредита. По его словам, в объемах продаж девелоперских компаний доля ипотеки составляет в среднем от 15% до 30%.

С ним соглашается вице-президент АКБ Московский банк реконструкции и развития Андрей Шелковый: "Динамичное развитие ипотечного кредитования в последние несколько лет оказывает положительное влияние на объемы продаж жилой недвижимости, однако потенциал развития еще довольно велик — сегодня лишь чуть более 1% сделок в России совершается с использованием ипотечного кредита". По словам Шелкового, в мегаполисах и крупных городах сделок с привлечением кредитных средств намного больше, поскольку там цены на недвижимость растут быстрее и в абсолютном выражении составляют большую сумму. Для многих россиян ипотека сейчас остается единственным реальным способом приобретения жилья. Актуально это как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости. Причем для новостроек — едва ли не в большей степени.

Требуется помощь

Участники рынка считают, что для наиболее полного раскрытия потенциала ипотеки для самых широких слоев населения его необходимо популяризировать, в том числе через средства массовой информации. "Многие люди, особенно в регионах, просто боятся брать ипотечный кредит и по-прежнему предпочитают копить деньги на квартиру под подушкой, — говорит Шелковый из Московского банка реконструкции и развития. И добавляет: — Доступность ипотеки зависит не только от условий кредитования банков, но и от экономической и политической стабильности в целом". Директор департамента розничного бизнеса КМБ-БАНК Татьяна Жаркова также считает, что уровень банковской процентной ставки — не основной фактор, определяющий доступность ипотеки. "Чтобы ипотека стала доступной для большинства желающих, в стране должен быть адекватный уровень цен на недвижимость, стабильная экономическая ситуация и более высокий уровень жизни населения, который позволял бы делать накопления хотя бы на первоначальный взнос и оплату расходов по сделке и по кредиту", — уточняет она. "Ипотека как любой сложный финансовый продукт связана не только с желаниями клиента, но и с его возможностями. Основные параметры — наличие накоплений на первоначальный взнос и устойчивые ежемесячные доходы. Произойдет это одновременно с общим развитием экономики и увеличением доходов населения, — поддерживает ее директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко. — При этом должно возрасти количество строящегося жилья, чтобы на рынке были квартиры для удовлетворения растущего спроса".

Рост доходов и экономическую стабильность в качестве основных определяющих факторов развития ипотечного рынка отмечают все эксперты. При этом они признают, что сектор не сможет успешно развиваться без совершенствования действующего ипотечного законодательства и увеличения прозрачности рынка недвижимости и строительной отрасли в целом. "В нашем банке около 10% ипотечных сделок составляет приобретение первичной недвижимости, — говорит начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. — Основная проблема — использование строителями различных серых схем при строительстве и продажах".

Экономическая философия

Впрочем, и сами банкиры признают, что ипотека сегодня доступна далеко не всем. "Это кредит, его надо планово погашать, для чего необходим достаточный уровень дохода. На сегодня только порядка 15% работающего населения в состоянии воспользоваться ипотекой", — говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Заместитель председателя правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов придерживается иной точки зрения. "В России, несмотря на утверждения скептиков, достаточно много людей располагает доходами, адекватными для получения и обслуживания ипотечного кредита, — говорит он. — Основным препятствием для большинства заемщиков, как ни странно, является проблема первоначального взноса. Люди могут зарабатывать значительно выше среднего уровня, но при этом не иметь сбережений, достаточных для оплаты первоначального взноса, — просто потому, что не привыкли откладывать на черный день".

Средний класс в современной России возник не так давно. Большинство его представителей (да и не только они) живет от зарплаты до зарплаты — по привычке, сформировавшейся за долгие годы безраздельного господства социалистической экономики. Таким образом, вопросами создания накоплений озадачиваются не многие. По мнению Бессонова из Юниаструм Банка, нынешняя идеология кредитования не учитывает психологию современного среднего класса.

Ближе к народу

Начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ОАО "Транскредитбанк" Григорий Иващенко основным фактором доступности ипотеки считает понижение стоимости жилого фонда. "Этого можно добиться только за счет увеличения объемов строительства недвижимости и понижения себестоимости квадратного метра жилья, — говорит он. — Уровень процентных ставок напрямую зависит от темпов инфляции в стране. В связи с этим кардинальное снижение процентных ставок возможно лишь в случае ведения государством взвешенной экономической политики". По мнению Иващенко, государство может повысить доступность ипотеки за счет предоставления отдельным категориям граждан субсидий на выплату процентных ставок и компенсаций первоначального взноса.

Еще один важный фактор для повышения доступности ипотеки на рынке первичного жилья — сроки кредитования, от которых напрямую зависит размер регулярных выплат по кредиту. Чем больше срок, тем меньше денег заемщик каждый месяц отдает банку. Но для этого, говорят специалисты, в России необходимо отладить внутреннюю систему рефинансирования кредитов.

Нераскрытые возможности

Есть и другие способы приблизить ипотеку к потребителю. Желающих воспользоваться этим видом кредитования станет больше, если банки будут рассматривать в качестве созаемщиков не только близких родственников заемщика, если в список собственников недвижимости можно будет включать несовершеннолетних детей, если будет увеличен максимальный возраст заемщика, если банки расширят ассортимент ипотечных продуктов, если будут применять плавающую ставку по кредитам, если будут создаваться и получат распространение строительные сберегательные кассы, если будет внедрена накопительная система кредитования. По мнению участников рынка, каждая из этих мер способна ощутимо повлиять на дальнейшее развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Останется ли это влияние заметным только банковским аналитикам да ипотечным брокерам, или же в новостройках начнут появляться целые "ипотечные" этажи, подъезды, дома, кварталы и микрорайоны, покажет время. По наиболее оптимистичному сценарию результаты развития ипотеки на первичном рынке будут заметны невооруженному глазу уже через несколько лет.

Источник: www.credits.ru