Двойственность ипотеки: заветная мечта и влияние на рынок

Недвижимость. Заветная мечта – купить собственное жилье.

Сегодня кредит стал более доступен большему числу россиян. Но готовы ли россияне жить в кредит и какова стоимость этой жизни? Если приобрести квартиру могли 10% жителей мегаполиса, а кредитное плечо дало возможность увеличить количество потенциальных покупателей до 30-40%, то это неизбежно привело к росту цен на рынке жилья.

Период строительства довольно долгий, сразу предоставить жилье всем желающим невозможно.
Но рост цен вызвал и обратный эффект. Большинство населения не может купить жилье по запрашиваемой цене. Очевидно, что в 2007-2008 году мы столкнемся с ограничением спроса на жилье в силу высоких цен и ужесточения требований банков к "качеству" заемщиков. Это происходит из-за ограничения роста фактических доходов населения и большого разрыва между доходами и общей стоимостью недвижимости. Поэтому доступный кредит не ведет к доступности жилья, а всего лишь повышает его стоимость.

Возможно, если снять бюрократические препоны и направить средства стабилизационного фонда в развитие инфраструктуры – дороги, коммунальные сети, — в стране строить будут больше. Но это требует денежных средств и времени, а также общественного контроля над расходованием средств. Кроме того, требуется большая прозрачность строительной индустрии, как таковой, как с точки зрения прозрачности себестоимости, так и налоговой, кредитной составляющей. Продажи реальных готовых квартир тем, кто в них нуждается, а не инвестконтрактов.

Оценить эту тенденцию мы сможем только через несколько лет. Пока же дать россиянам доступное жилье через доступную ипотеку – задача, решить которую невозможно, при нынешнем уровне развития рынка строительства жилья и инфраструктуры.

Специалист Сети Агентств Недвижимости "Эксперт", Солоницын Станислав Николаевич считает, что в последние годы, особенно это характерно для 2005-2006 гг, ожидался существенный спрос на продажи, что привело к росту цен. Сейчас, в сентябре-октябре, наметилась некая временная стабилизация цен на рынке. По разным оценкам, и я с ними согласен, ожидается, что цены будут расти медленнее: на 1,5-2% в месяц. Это позволит людям воспользоваться ипотечным кредитом.

Безусловно, повышенный спрос на жилье оказывает влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования (которое, кстати, тоже увеличивает спрос). Поскольку "вымывается" более дешевое жилье с рынка, и возможности населения, которое могло бы взять кредиты, уменьшаются за счет высоких цен.

Безусловно, ипотека помогает разным слоям населения осуществить заветную мечту — купить собственное жилье, но не стоит забывать, что ипотека – серьезная статья расхода в семейном бюджете, и срок выплаты здесь намного длиннее обычных кредитов.

Трудности, которые испытывают банки на рынке заемных средств, не бесконечны. Рано или поздно кризис удастся урегулировать. С другой стороны, возможно, банки сделают соответствующие выводы по поводу качественной составляющей своих ипотечных продуктов. В любом случае, это будет способствовать улучшению риск менеджмента в банках, а это, в свою очередь, положительно скажется на добросовестных заемщиках. Многие банки уже достаточно пристально отслеживают кредитную историю потенциальных заемщиков и, глядя на добросовестные выплаты, улучшают условия кредитования.

Практически все наши эксперты отметили двойственный характер ипотеки, которая может обернуться и злом и благом в зависимости от тех процессов, которые происходят на рынке. Спокойная стабильная ситуация – всем хорошо: и заемщикам и кредиторам. Если цены на рынке падают, а кредиты набрали неплатежеспособные заемщики – жди кризиса. Если цены растут, ипотека их вздувает еще больше.
Но пока наша ипотека еще слишком мала, чтобы серьезно влиять на ценовые тенденции, хотя возможности у нее для этого есть.

Действительно, ипотека имеет двойственный характер - с одной стороны, она позволяет приобрести недвижимость людям, не имеющим возможности заплатить полную стоимость, с другой - стимулируя спрос, она подхлестывает цены на недвижимость.
Учитывая, что рынок реагирует на повышение спроса не только увеличением цены, но, прежде всего, увеличением предложения, можно с уверенностью констатировать положительное влияние ипотеки на доступность жилья.

"Однако ипотеку не стоит рассматривать как панацею от всех жилищных проблем. Надо помнить о том, что этот кредитный продукт предназначен для клиентов со стабильным заработком и с уровнем доходов на уровне выше среднего", – поясняет начальник Отдела недвижимости Агенства " Эксперт - Северный" Адрияшин Олег Кузьмич.

Ценовые условия ужесточаются у тех банков, которые были излишне оптимистичны в оценке кредитных рисков. Ужесточение требований к платежеспособности заемщиков сузит круг лиц, которые потенциально могли бы стать заемщиками. Вместе с тем, растет категория людей, которые соответствуют требованиям банков. Эти две тенденции отчасти нейтрализуют друг друга, поэтому вряд ли в такой ситуации цены и спрос подвергнутся заметной коррекции.

Источник: www.credits.ru