Ипотека 2010: оптимизм дороже денег

Возможен ли ипотечный ренессанс уже в этом году? Большинство российских банкиров уверены, что возможен. Но для полного восстановления рынка понадобится года два

Ситуация на рынке жилищного кредитования меняется. В марте спрос на ипотеку вырос на 10%, а количество сделок увеличилось в 3,7 раза по сравнению с мартом прошлого года. Ленты новостей пестрят оптимистичными заголовками. Банки снижают ставки и предлагают новые более выгодные условия предоставления ипотечных займов. И настроения участников рынка становятся все более оптимистичными.

Госбанки задают тон

При этом наблюдается не только количественное, но и качественное изменение спроса: на рынке появились "чистые" ипотечные покупатели, которые берут кредит не на доплату при обмене, а на приобретение квартиры.

"На рынке ипотечного кредитования очень многое делается всеми его участниками – банками, государством – для того, чтобы стимулировать спрос и сделать условия кредитов более доступными, - отметил в интервью Дмитрий Демешко, начальник департамента альтернативных каналов продаж BSGV. - Банки с государственным капиталом постепенно снижают процентные ставки, приближая их к среднему докризисному уровню в 11% годовых. Коммерческие банки следуют общей тенденции, также снижая ставки и величину первоначального взноса".

По мнению Демешко, сегодня ставки уже достигли минимального возможного в рыночных условиях уровня, а дальнейшее их изменение будет зависеть и от стоимости ресурсов для самих банков, а также косвенно от уровня инфляции  и ставки рефинансирования ЦБ РФ. "Что касается спроса на недвижимость и ее покупки в кредит, мы, безусловно, уже наблюдаем оживление спроса и увеличение объемов ипотечного кредитования, но на восстановление  рынка понадобиться длительное время, не менее 1-2 лет", - полагает Демешко.

Действительно, госбанки задают тон в деле снижения ипотечных ставок. В начале апреля о планах по снижению стоимости ипотечных кредитов в ближайшем времени объявил Сбербанк. ВТБ24 также снижает ставки на жилищные кредиты. С 14 апреля все ипотечные кредиты ВТБ24 стали дешевле на 0,5%. Ранее банк снижал процентные ставки по ипотечным программам в октябре 2009 года, отменив также комиссию за рассмотрение заявлений на получение ипотечного кредита. А в январе 2010 года банк предложил клиентам ипотечные кредиты с комбинированными процентными ставками, которые удачно сочетают в себе преимущества и фиксированных и переменных ставок. Сегодня клиентам банка доступны кредиты на покупку готовых квартир и новостроек, нецелевые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, а также льготные кредиты на покупку залоговых объектов. Также понизить ставки по ипотечным кредитам планируют и другие российские банки. С 21 апреля существенно понизились ставки у ТрансКредитБанка.

"Те темпы снижения ставок, которые мы видим сегодня, вполне возможно, приведут нас к средним ставкам 10-11% в этом году. Хотя уже сегодня есть программы банков с еще более низкими ставками", - отмечает Алексей Шленов, генеральный директор "Миэль-брокеридж". О снижении ставок на рынке ипотечного кредитования до докризисного уровня говорит также Андрей Филь, вице-президент Пробизнесбанка.

Рустем Ибрагимов, директор департамента розничного бизнеса Первого Республиканского банка, полагает, что "нас ожидает медленное, постепенное снижение ставок в сторону докризисного уровня, смягчение требований к заемщику, а также рост дальнейший активности госбанков на этом сегменте". Его поддержал Олег Соколов, директор департамента розничного кредитования Бинбанка: "Снижение ставок – это естественный путь развития, и флагманом в данном случае выступает государство, а не рынок. Конечно, спрос расшириться, но на наш взгляд, спрос и сейчас не маленький".

Новации ипотеки

Есть развитие и в плане содержания ипотечных продуктов. Программы неклассического ипотечного кредитования с 20 апреля стали действовать в Татфондбанке. Здесь кредиты выдаются на несколько лет по ставке, сниженной по сравнению с обычными потребительскими кредитами. Обеспечением служит недвижимость, поручители не требуются. Новые программы дополняют собой классическую программу ипотечного кредитования, которую банк реализует совместно с АИЖК.

"Теперь нашим клиентам доступен весь комплекс кредитов на улучшение жилищных условий. Это и приобретение комнат, и покупка некапитальных строений, и ремонт уже имеющейся недвижимости, - отмечает Резеда Бикчантаева, директор департамента розничного бизнеса Татфондбанка. - На все это раньше пришлось бы брать требующие поручителей потребительские кредиты. Мы ожидаем, что сейчас, в момент начала дачного и ремонтного сезона, эти предложения будут пользоваться особым спросом".

Детали программы ипотечного кредитования Московского кредитного банка в интервью раскрыла Юлия Изотова, начальник управления розничного кредитования банка. По ее словам, оформить кредит в МКБ на покупку недвижимости на вторичном рынке можно от 10% годовых в рублях  и 9% годовых в долларах США и евро. Стоимость кредита на покупку квартиры в строящихся домах составляет от 15% годовых в рублях и 11% годовых в долларах США и евро. Оформить кредит на покупку коммерческой или загородной недвижимости можно от 18% годовых в рублях, 15% годовых в долларах США и 13% годовых в евро. Для кредита под  залог имеющейся недвижимости действуют ставки: от  16% годовых в рублях, 12% годовых в долларах США и 11% годовых в евро. Кроме того, банк предъявляет довольно гибкие требования к заемщику и его доходам. Подать заявку на ипотечный кредит может клиент в возрасте от 23 до 60 лет (на момент погашения). При необходимости, банк учитывает совокупный доход супругов и рассматривает все источники дохода, в том числе с альтернативной формой подтверждения.

В свою очередь, ипотечное кредитование Смоленского Банка, по словам Ирины Мандраковой, руководителя сектора кредитования физических лиц банка, представлено продуктами "Супердоверие", "Собственник", "Собственник+". Процентные ставки зависят от размера первоначального взноса. Срок кредитования по программе "Супердоверие" - до 3 лет, по остальным программам – от 3 до 30 лет.

Улучшение условий ипотечного кредитования на приобретение недвижимого имущества на вторичном рынке жилья осуществил и Связь-банк. "Программы ипотечного кредитования распространяются на квартиры, жилые дома и таунхаусы с земельными участками на рынке вторичного и строящегося жилья. Процентные ставки составляют от 9,5 до 12,5% годовых в рублях РФ при наличии обеспечения в виде жилого недвижимого имущества. Срок кредита - от 3 до 30 лет. Сумма кредита - от 400 000 до 20 миллионов рублей. На таких условиях семья из трех человек с доходом 53 тысячи рублей в месяц при отсутствии иных обязательств может получить в Связь-Банке кредит размером 2 миллиона рублей на 24 года, ежемесячные платежи по которому не превысят 20 тысяч рублей", - сообщила директор департамента розничных банковских продуктов Связь-банка Мария Зенина.

Банк "Универсальные финансы" возобновил партнерскую программу ипотечного кредитования с банком DeltaCredit, рассчитанную на широкий круг клиентов. Программа включает два вида ипотечных продуктов для приобретения квартир на вторичном рынке. Кредиты выдаются по фиксированным процентным ставкам: от 9% в долларах США и от 13,5 % в рублях, с первоначальным взносом от 25%.

Банк Интеза предлагает своим клиентам воспользоваться интересным предложением по ипотечным кредитам с фиксировано-плавающей ставкой в рублях фиксированная ставка 14,5% первые три года, далее до конца срока кредита Mosprime 6M +6,5, для кредитов в долларах США – фиксированная ставка 10% первые три года, далее до конца срока кредита Libor6M + 8,5; максимальная сумма кредита -15 млн. рублей. Об этом сообщила Людмила Резванова, руководитель направления потребительского кредитования банка Интеза. "Также у наших клиентов есть возможность воспользоваться программой "Межгород", - говорит Резванова. – Эта программа дает шанс клиенту приобрести объект недвижимости с использованием ипотечного кредита в любом городе присутствия банка, где осуществляются выдачи ипотечных кредитов".

Банк "Глобэкс" приступил к реализации ипотеки по стандартам АИЖК. "Программа ипотечного кредитования, разработанная АИЖК, является сегодня приоритетной для всех участников рынка кредитования, - отметила начальник отдела банковских продуктов "Глобэкса" Ирина Волис. - Основными преимуществами программы являются длительный срок кредитования и одна из самых низких процентных ставок на рынке, что дает реальную возможность решения жилищной проблемы населения". А по оценке Александра Галкина, начальника управления кредитования физических лиц банка "Глобэкс", "спрос на ипотеку точно будет расти, что, возможно, приведет к повышению конкуренции среди банков и как следствие к снижению стоимости кредитов. Но все это возможно только при условии увеличения предложения недвижимости".

BSGV сегодня предлагает заемщикам 5 программ по ипотечному кредитованию, среди которых - ипотека городских квартир, загородной недвижимости, кредиты под залог имеющейся недвижимости. Процентные ставки по ипотеке начинаются с 13,5% годовых в рублях. "Также снижен первоначальный взнос – с 30% до 20% от стоимости приобретаемого жилья" - рассказал Дмитрий Демешко.

В линейке ипотечных продуктов Первобанка представлены кредиты в рублях и долларах США, под фиксированную, плавающую и комбинированную ставку. Об этом сообщил Игорь Гржещук, начальник управления продаж клиентского обслуживания банка. "В текущей рыночной ситуации все больший интерес клиенты проявляют к кредитам с плавающей ставкой – в условиях стабилизации экономики она начала снижаться. Главное преимущество такой программы – отсутствие моратория на досрочное погашение кредита. Новинкой нашей продуктовой линейки является нецелевой кредит под залог имеющегося жилья" - добавил он.

Как сообщил Андрей Степаненко, член правления и руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка, с  апреля банк снизил размер первоначального взноса по ипотечным кредитам. По программе "Покупка квартиры на вторичном рынке жилья" первоначальный взнос был снижен с 25 до 15%, а по программе "Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности" - с 40 до 30%. Банк возвращается к кредитованию на покупку жилья в долларах США. Долларовые кредиты доступны в рамках любой ипотечной программы, за исключением "Кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры". Это предложение действует для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а процентные ставки в зависимости от выбранной программы варьируются от 10,5 до 14,5%. Руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка отметил, что спрос на ипотеку сохраняется, а также подчеркнул свою уверенность в том, что, в будущем тенденция к увеличению количества консультаций и заявок продолжится.

"Ипотека была, есть и остается стратегически важным кредитным продуктом, - говорит Степаненко. - Даже в непростой финансовой ситуации Райффайзенбанк не прекращал выдачу ипотечных кредитов. В настоящее время ставки по всем ипотечным продуктам были в очередной раз снижены, но мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в дальнейшем будем предлагать нашим клиентам наиболее интересные и выгодные условия ипотечного кредитования. Развитие ипотечных продуктов предполагает не только снижение процентных ставок, но и предоставление дополнительных скидок, новых продуктов и услуг, совместных акций с партнерами Банка, что положительно скажется на динамике спроса".

Перспективы

Перспективы ипотеки зависят, прежде всего, от конъюнктуры жилищного рынка и цен на недвижимость. Постепенно с восстановлением экономической ситуации, предложение будет расти, а условия становится более терпимыми. Ирина Мандракова из Смоленского Банка полагает, что, при условии снижения цен на приобретаемую недвижимость, спрос на ипотку будет расти

Светлана Крошкина, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка, в свою очередь обратила внимание на то, что "риелторы отмечают активизацию на рынке жилья, правда, более активно "просыпается" рынок первичный. Банки возобновляют ипотечное кредитование, появляются новые программы. В перспективе банковские предложения должны увеличить спрос на недвижимость и тем самым создать объемы продаж".

На посвященной ипотечному кредитованию он-лайн-конференции, проведенной порталами Bankir.Ru, Ipocredit.Ru и 123credit.Ru, говорили о том, что заградительные ставки по ипотеке уходят в прошлое. Ведущий аналитик "Арбат Капитал" Михаил Завараев сообщил: "Заградительные ставки были установлены в 1-м полугодии прошлого года, когда неопределенность относительно возможностей фондирования, объемов и сроков этого фондирования, надежности заемщиков и т. д. была очень высокой. С того времени ситуация постепенно начинает выправляться и банки существенно снижают ставки и требования к заемщикам, что отражается на объемах выдачи ипотечных кредитов. Более того, банки за последнее время накопили достаточно высокие объемы средств, которые могут быть пущены в том числе и на выдачу ипотеки, тем более существует отложенный спрос со стороны достаточно качественных заемщиков, по этой причине банки также активно возвращаются на данный рынок. В 2010 году объем выданных ипотечных кредитов вполне может вырасти на 70-100 процентов".

Так как Банк России с 30 апреля вновь снизил ставку рефинансирования, можно с уверенностью сказать, что снижение ставок по ипотеке продолжится и дальше. Вероятность изменения динамики ставок по ипотечным кредитам вслед за ставкой рефинансирования ЦБ достаточно большая. Главный редактор журнала "Банковское обозрение" Андрей Мирошниченко констатировал: "Все ставки, так или иначе, следуют за ставкой рефинансирования. Куда она, туда и они. Но с определенным лагом – задержкой. Да еще с поправкой на собственные обстоятельства, влияющие на поведение именно этой ставки, в данном случае ипотечной. Поэтому вероятность такая есть, но автоматизма нет".

Социальная ипотека, есть ли она?

В рамках упомянутой конференции поднимался вопрос о судьбе социальной ипотеки. Михаил Завараев отметил: "Социальная ипотека – это все-таки кредиты на покупку жилья/улучшение социально не защищенных групп граждан с использованием государственной поддержки, поэтому массовый характер она приобрести не может: социально не защищенная группа граждан по определению не должна быть массовой. Принципиальное отличие от коммерческой ипотеки – поддержка государства, которая выражается в субсидировании процентной ставки и/или субсидии на часть стоимости жилья и/или продажи госжилья в кредит по льготной цене и т. д.".

"Развитие социальной ипотеки сейчас реально, и оно происходит, - отмечает Олег Соколов из Бинбанка. – Для ее развития необходимо снизить первоначальный взнос до 15-20%% (сейчас в среднем 30%)".

Впрочем, на рынке появляются новые предложения по развитию социальной ипотеки. В частности, банк "МИА" продолжил развитие кредитных продуктов для участников московских городских жилищных программ и запустил новый ипотечный кредит – "Социальный + Субсидия". Главным преимуществом нового кредита является предоставленная очередникам возможность самостоятельного выбора и приобретения новой квартиры на вторичном и на первичном рынке недвижимости столицы и Подмосковья. Таким образом, добавилась еще одна категория москвичей, которые могут использовать социальную ипотеку как источник дополнительного финансирования в решении жилищного вопроса.

Кредит "Социальный + Субсидия" предоставляется в рублях по фиксированной ставке 10,5% годовых на срок от 3 до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос по кредиту установлен на уровне 10% от стоимости приобретаемого жилья, при этом в качестве первоначального взноса могут быть использованы средства московской городской субсидии на улучшение жилищных условий. Объектом залога по кредиту является приобретаемая квартира в Москве или в Московской области.

Впрочем, судьба социальной ипотеки целиком в руках власти. Необходима поддержка государства - это главный критерий развития социальной ипотеки. Этот важный аспект подчеркивают практически все эксперты, в том числе Александр Галкин из "Глобэкса", Татьяна Качалова, директор по маркетингу BNP Paribas Восток, Рустем Ибрагимов из Первого Республиканского Банка, Ольга Фролова, заместитель председателя правления Меткомбанка, и другие.

"Развитие социальной ипотеки находится полностью в руках государства, - констатирует Александра Ситнова, начальник управления продуктового менеджмента департамента розничного бизнеса Восточный экспресс банка. - Предоставляя кредитным организациям субсидии, они дают возможность банкам снижать ставки для населения и делают ипотеку доступнее для более широких масс".

Оптимизм имеет место быть

На он-лайн-конференции Bankir.Ru, посвященной  розничным банковским продуктам, Александр Гребенко, генеральный директор компании "Кредитный и Финансовый Консультант", отметил: "Объем ипотечного кредитования значительно растёт с лета 2009 года, но этот рост следует назвать только реанимацией рынка. В 2010 году восстановление продолжается, реальный рост начнется не ранее 2011-1012 годов". Эту точку зрения поддерживает и Людмила Резанова из Банка Интеза: "Мы ожидаем восстановления спроса на покупку недвижимости и ипотечные кредиты до кризисного уровня к концу этого года – началу следующего. По поводу процентных ставок по ипотечным кредитам стоит отметить, что на данный момент многие банки снизили ставки, а также дополнили свои линейки по ипотечному кредитованию продуктами с плавающими процентными ставками, а это значит, что ставки по таким кредитам будут следовать за стоимостью денег на межбанковском рынке".

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Эмиль Юсупов подчеркнул, что сейчас благоприятный момент, чтобы взять ипотеку. "Если говорить про текущую ситуацию, ставки по кредитам в России сегодня близки к докризисному уровню, а цены на жилье в обозримом будущем начнут расти. Поэтому если вы планируете в ближайшее время решать жилищный вопрос, лучше не откладывать" - сообщил он. В своем интервью Юсупов обрисовал перспективы развития рынка ипотеки в России. По его мнению, развивать ипотеку без предложения на рынке доступного и качественного жилья невозможно.

Что касается реструктуризации ипотеки, она выполнила свои задачи, хоть и не оказалась популярной у отечественных заемщиков. В настоящий момент напряжение банков уменьшилось, ведь объем "токсичных" активов вырос до определенного предела и дальше этот показатель перестал расти, однако еще совсем недавно ситуация была иная. Особенно пугали банкиров ипотечные кредиты, так как это было связано с большими объемами средств, выданных на длительные периоды. Нужны были резервы, а наращивать их банкам совсем не хотелось. Тогда стали использовать в качестве инструмента - реструктуризацию. Более подробно об этом рассказывает Фаина Филина в статье "Ипотечное успокоительное". Автор говорит о том, что итоги многочисленных программ по реструктуризации ипотеки можно оценить с разных точек зрения. Среди населения эти меры были не очень популярными, однако сами банкиры считают, что основную задачу реструктуризация выполнила – она помогла снять социальное напряжение, связанное с кредитованием населения на приобретение жилья. К тому же реструктуризированные кредиты попавших в финансовое затруднение заемщиков освободили банкиров от необходимости формировать под них дополнительные резервы.

В чем и как брать?

Традиционный вопрос российского ипотечного рынка: в чем брать кредит физическому лицу выгоднее - в валюте или в рублях?

Здесь все эксперты были едины: кредит лучше брать в той валюте, в которой формируется доход заемщика. Таким образом, нивелируются возможные риски, связанные с изменением курса валют.

"Многие клиенты "короткие" кредиты берут в долларах США или в евро и при стагнации курса на короткий срок это верно, так как ставки в иностранной валюте ниже по отношению к ставкам в рублях, - отмечает Светлана Крошкина из Инвестторгбанка. - Но нужно понимать, что в случае внепланового изменения курса валюты по отношению к рублю в сторону повышения, клиент должен иметь возможность либо перекредитоваться либо досрочно погасить кредит".

С ней согласны Андрей Степаненко из Райффайзенбанка и Александра Ситнова из Восточный экспресс банк. А Александр Галкин и Ирина Мандракова напоминают заемщикам, что необходимо внимательно изучить кредитный договор.

В свою очередь Татьяна Качалова из BNP Paribas подчеркнула, что "стоит очень внимательно подходить к оценке собственных финансовых возможностей и помнить о том, что обслуживание кредита – это финансовые обязательства, которые нужно выполнять. Для того чтобы кредит не стал обузой для семейного бюджета рекомендуется, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 40% дохода заемщика. И эта пропорция не должна нарушиться после изменения валютного курса".

Отдельный вопрос – выбор банка-кредитора. "Если человек еще не определился с банком, в котором он хочет получить кредит, то для определений параметров стоимости, в первую очередь, необходимо запросить у банков эффективную процентную ставку, - говорит Константин Богатырев, начальник департамента розничного бизнеса банка "Кольцо Урала". - Сама по себе данная ставка показывает насколько дорогой этот кредит. Она призвана помочь потребителю сравнивать стоимость кредитов в разных банках. Сравнивая эффективную ставку, клиент определяет, какой кредит выгоднее для него. Второе, на что следует обратить внимание – график погашения. Также нужно учитывать и виды платежей – аннуитетный или дифференцированный. Обязательно необходимо просматривать договор в части досрочного погашения - разрешено ли оно, нет ли моратория на досрочное погашение, взимается ли комиссия".

В свою очередь Олег Соколов из Бинбанка, говоря о критериях заемщика, выделил первым пунктом "реальную оценку собственных возможностей, достаточность собственного ежемесячно получаемого дохода, дохода ближайших родственников для погашения ежемесячных платежей по кредиту.

Источник: www.credits.ru