Ипотека: вперед, в прошлое!

За I квартал 2009 г. объем выданных кредитов, по данным ЦБ, оказался в шесть раз меньше, чем за тот же период 2008-го, и составил 24,4 млрд руб

Количество ипотечных сделок тоже упало в несколько раз, сообщают в компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". Впрочем, следует учитывать, что снизилось и общее число сделок с недвижимостью – так что доля ипотечных сделок по сравнению с докризисным уровнем сократилась не столь значительно.

Опасное плавание

Спрос на ипотеку упал вместе с доходами москвичей и спросом на жилье. Немало этому способствовали сами банкиры, с началом кризиса резко ужесточившие условия кредитования. "Ухудшение программ началось еще в прошлом году, — рассказывает Дмитрий Овсянников, генеральный директор "Ипотек.ру". – Выросли и процентные ставки (как по рублевым, так и по валютным кредитам), и первоначальный взнос. Но уже после Нового года процесс остановился, а весной ряд банков снизили ставки, причем для валютных кредитов — практически до докризисного уровня".

Весеннее оживление отмечают и в "МИЭЛЬ-Брокеридж". "С апреля число выданных кредитов каждый месяц увеличивалось вдвое, — сообщает Ирина Кажикина, заместитель генерального директора компании. – Летом были замечены и другие положительные тенденции: снижение ставок на 0,5-1%, появление спецпредложений и т.д.". Так, Московский Кредитный Банк в августе снизил процент по рублевой ипотеке на 2-5% (до 16-18% на вторичном рынке и 19-21% — на первичном, при условии подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ), а также ввел новые продукты – кредиты на покупку загородной и коммерческой недвижимости. Банк Москвы снизил на 1% ставки на займы в долларах и на 0,5% — в евро, а на рублевые, наоборот, поднял на 2%. Быстрее всего дешевеют кредиты с плавающей ставкой, сообщают в ООО "Кредит-Макс", но плавать по бурным финансовым водам сегодня слишком опасно.

Семь раз отмерь

"Граждане стали более обдуманно подходить к получению средств, и это хорошо: ведь кредит — не только благо, но и большая ответственность, — отмечает Д. Овсянников. — Реже всего клиенты обращались в конце прошлого — начале этого года. Сейчас запросов все больше, кроме того, достаточно заметен отложенный спрос. Все ждут осени: будет ли вторая волна кризиса? Если нет — спрос на ипотеку резко увеличится, что может привести и к росту цен на недвижимость".

Как ни странно, подорожание способно стать благом для потенциальных заемщиков, так как подтолкнет банки к более активной ипотечной деятельности. На падающем рынке финансовые организации боятся давать средства под залог жилья – ведь если этот самый залог упадет в цене, у кредитора не останется гарантий возврата денег. Когда долг оказывается больше стоимости квартиры, проще перестать платить. От риска невозврата банки страхуются повышением ставок и начального взноса. В итоге за нерадивых должников платят добросовестные, а кредиты становятся недоступными: какой смысл отдавать огромные проценты за жилье, которое с каждым месяцем дешевеет? Другое дело, когда цены растут, а спрос превышает предложение. Только тогда банки могут позволить клиентам такую "роскошь", как кредиты без первого взноса и с минимальными ставками. При этом заемщики получают дополнительный стимул, поскольку на растущем рынке ипотека со всеми процентами и расходами явно выгоднее "копилки".

Меняясь вместе с обстоятельствами

С началом кризиса изменились и цели заемщиков, отмечает И. Кажикина. Если раньше кредит покрывал 70-100% от стоимости квартиры, то сейчас размер привлекаемых средств редко доходит до 40%, то есть практически во всех случаях деньги берут не для покупки недвижимости "с нуля", а для обмена с улучшением условий. "Большим спросом стали пользоваться займы под залог имеющегося жилья, — добавляет Д. Овсянников. — Но в целом, конечно, клиентов у ипотечных брокеров стало меньше. Впрочем, и самих брокеров стало меньше: не все выдержали конкуренцию. Зато появились новые виды деятельности, например продажа квартир, находящихся в залоге".

"Работы у брокеров стало даже больше, а доходы снизились, — сетует директор по развитию "Кредит-Макс" Сурен Айрапетян. – Потребность в кредитах у людей велика, но возможности банков резко снизились. Хотя есть в кризисе и положительный момент: клиенты стали лояльней к брокерам, поскольку понимают, что получение кредита сейчас — непростая задача. В нынешних условиях брокеры диверсифицируют свою деятельность. Одни компании добавляют в ассортимент услуг страхование, другие переквалифицируются в агентства недвижимости".

Под широким крылом

Если рыночная ситуация не изменится, возрождение ипотеки возможно только при активном содействии государства. Пока содействие выражается лишь в оптимистичных прогнозах и туманных обещаниях. Так, 1 июля было озвучено намерение правительства снизить ставки до 10% к 2012 г. Тогда же глава АИЖК Александр Семеняка предположил, что уже в 2010-м ставку получится снизить до 13%. Однако о механизмах, позволяющих добиться такого результата, чиновники рассказать забыли.

Тем временем главная госструктура, регулирующая ипотечный рынок, — АИЖК — зарезервировала 30 млрд руб. на поддержку заемщиков, потерявших платежеспособность. Пока в агентство поступило 2,5 тыс. заявлений, однако до конца года их количество может увеличиться до 100 тыс., считает А. Семеняка. Обращаться за помощью могут граждане, получившие кредит до 1 декабря 2008-го и потерявшие работу. Агентство готово предоставить им специальный годовой стабилизационный заем по ставке, равной ставке предыдущего кредита. Хотя, как считают эксперты, ситуация на рынке труда такова, что и за год половина этих заемщиков вряд ли восстановят платежеспособность. Между тем решение о продлении деятельности ведомства на 2010 г. пока не принято, так что новые безработные заемщики могут остаться без помощи… и без квартиры.

Источник: www.credits.ru