Реальные цены на жилье ниже номинальных

Если предыдущие полгода снижение цен происходило со средней скоростью 1,5-2% в месяц, то в марте стоимость предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 3,5% (в феврале снижение составило 1,8%). При этом, по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 2 трлн рублей ниже. C учетом инфляции, которая за март 2009 составила 1,2%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России марте зафиксировано на уровне 4,7% (в феврале снижение составило 3,6% с учетом инфляции).

Динамика цен на жилье, рассчитываемых в долларовом эквиваленте за последние полгода определялась в основном темпами девальвации рубля, которая в феврале 2008 года прекратилась. Более того, в марте 2008 года на мировых финансовых рынках произошла заметная девальвация доллара, что привело к увеличению цен на товары (например, нефть) в долларовом исчислении, а также и к укреплению курса евро и рубля к доллару. В результате немного выросли в долларовом исчислении и цены на жилье. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 крупнейшим российским городам стали выше за март 2009 года на 1,4%. В результате за март 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов выросла на 20 млрд долларов.

На фоне относительной стабилизации курса национальной валюты и российской экономики в целом на достигнутом «дне», наблюдается оживление рынка альтернативных сделок, сделок по обмену жилья и т.п., многие из которых были заморожены в период резких изменений в экономике страны. Одновременно, наблюдается активный интерес потенциальных участников сделок к сложившейся ситуации на рынке жилья. В связи с этим существенно возросло число «разведочных» обращений к застройщикам, агентствам недвижимости и независимым агентам.

Ситуация на рынке жилья Москвы

Цены на жилье в Москве в марте 2009 года продолжили снижаться. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали ниже на 2,5%. Уменьшение цен в марте 2009 года было характерно в большей степени для вторичного рынка города. Цены предложения на такое жилье стали ниже на 3%, установившись к концу месяца у отметки 153 000 рублей за кв. м. На первичном рынке также наблюдалось снижение цен предложения. За март они стали ниже на 2,3% и сейчас находятся на уровне 141 000 рублей за кв. м. Однако цены предложения первичного рынка могут сильно расходиться с реальными ценами сделок. Многие застройщики предлагают явные и скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта, что невозможно учесть при расчете статистики. На вторичном рынке также сохраняется существенный разрыв между ценами предложения и ценами реальных сделок. За первый квартал 2009 года (с учетом зафиксированного в январе 2009 года роста рублевых цен на жилье) снижение средней цены предложения квадратного метра в Москве составило 0,3%. Однако с учетом инфляции, которая с начала года уже зафиксирована на уровне 5,3%, реальные цены стали в Москве за I квартал 2009 года ниже на 5,9%. Цены предложения на жилье в долларах в столице с начала года стали ниже на 15%.

Ситуация на рынке жилья Московской области

В Московской области снижение цен предложения на жилье в марте в совокупности по вторичному и первичному рынкам составило 2,2%. За март 2009 года рублевые цены предложения на вторичном рынке снизились на 1,7% и установились на уровне 71000 рублей за кв. м. На первичном рынке (рынке новостроек) снижение составило 1,9%, а уровень цен достиг 60500 рублей за кв. м. Зафиксированное в марте 2009 года повышение средней цены на жилье в долларах США в Московской области на 2,5%, было вызвано девальвацией американской валюты и укреплением рубля относительно нее.

За первый квартал 2009 года средние цены предложения в рублях на жилье в Московской области снизились на 5,0%, а с учетом инфляции – на 10,6%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 19,0%.

Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга

В марте 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурнге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 2,6% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 3,1%. Эта цена к концу марта 2009 стала ниже 94000 рублей за кв. м. На первичном рынке снижение рублевых цен было менее существенным – оно составило 2,1%, и теперь средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 73500 рублей за кв. м. Зафиксированное в марте 2009 года повышение средней цены на жилье в долларах США в Санкт-Петербурге на 2,1%, было вызвано девальвацией американской валюты и укреплением рубля относительно нее.

В целом, за I квартал 2009 года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 7,5%, а с учетом инфляции – на 13,2%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 21,1%.

Ситуация на рынке жилья крупнейших городов

В марте 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12 крупнейших городах России (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) были рекордными за последние месяцы. Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке составило 4,1% в рублях. Уровень средних цен стал меньше 50 тыс. рублей за кв. м. В декабре 2008 года цены снизились на 3,7%, в январе 2009 года - на 2,4%, в феврале 2009 года - на 2,8%. В совокупности за последние четыре месяца (зиму и начало весны), снижение рублевых составило 13,1%.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009 года зафиксировано в Перми (-6,5%) и Волгограде (-5,5%). Самые высокие цены на жилье по-прежнему сохраняются в Самаре (59000 рублей за кв. м) и Екатеринбурге (57000 рублей за кв. м), а самые низкие - в Омске (37500 рублей за кв. м) и Казани (39000 рублей за кв. м).

С начала 2009 года цены предложения на вторичном рынке жилья 12 крупнейших российских региональных городов стали ниже в рублях на 8,9%. Сейчас они находятся на таком же уровне, как и летом 2007 года. Максимальное снижение цен предложения на вторичном рынке с начала 2009 года зафиксировано в Перми – на 12,3%, а минимальное – в Новосибирске – на 2,7%.

Разная глубина снижения цен в 2009 году в российских городах определяется комплексом факторов. Падение уровня производства и реальных доходов населения увеличивает потенциал снижения цен, поэтому снижение может быть больше в городах, которые сильнее пострадали от экономического кризиса. Также усиливают потенциал снижения цен высокие объемы строительства жилья на душу населения. Более значительный потенциал снижения цен также характерен для городов, где предыдущие годы рост цен шел более интенсивно. Кроме того, в ряде городов потенциал снижения цен был частично исчерпан уже в 2008 году. Например, в 2008 году цены на жилье в Красноярске снизились на 14,8%, в Омске на 9,1%, а в Новосибирске на 9,7%. Таким образом, в ряде городов к апрелю 2009 года снижение цен предложения на жилье вторичного рынка в рублях относительно пиковых значений превысило 15%, а в Красноярске и вовсе составило 23,6%.